「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1622: 匿名さん]

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

[1623: 匿名さん]

しかし新築時はＰＯＧ契約をしていて、築古になったらフルメンテの契約は
あまいですよね。
そうなったら大手メーカーは契約しないでしょう。

[1624: 匿名さん]

エレベーターの更新工事の場合は、基盤だけの交換で
いいのではないでしょうか。
巻ロープについてはフルメンテの範疇ですから。

[1625: 匿名さん]

古いエレベーターに乗ると怖いですよね。
ガタガタと音がするし、場合によってはドアが完全に閉まらないとか。
段差ができていたりとね。

[1626: 匿名さん]

しかし動くことは動くしそれでもいいんじゃない。

ただ怖いのはこわいけどね。

[1627: 匿名さん]

エレベーターの講釈を垂れ流すより
>>1621にコメントしてあげたら？

[1628: 匿名さん]

あなたはコメントしないんですか。
エレベーターの情報勉強になったでしょう。
知らないことは素直に受け止め勉強すればいいんですよ。

[1629: 匿名さん]

>>1627
1621の質問には答えようがないでしょう。
今までのつけがまわってきただけですから、対応のしようがありません。
あなたもできないでしょう。

[1630: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は誰も答える者がいませんでしょう。

[1631: 匿名さん]

自分では質問はしないのに、情報提供者に対しては批判をする。
批判や煽りがなければおもしろくないんだろうが。
そういう者は2chanがむいていると思うよ。

[1632: 匿名さん]

所詮顔の見えない匿名掲示板だしな。
理事会でも、理事長は知識や発言力のある理事は疎んじたくなる。
ましていわんや理事会を牛耳っている理事長が、一般組合員から
指摘されるようなことはプライドが許さないということになる。
難しいことですね。

[1633: 匿名さん]

だって人間なんだもん。
人間は考える動物だからね。

[1634: 匿名さん]

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。

[1635: 匿名さん]

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。（１０％になった場合）

[1636: 匿名さん]

管理組合が区分所有者から徴収した修繕積立金を建て替えや
解体費用に使うことはできるのでしょうか。

[1637: 匿名さん]

建物の建て替えは現在の建物を取り壊して新たな建物を建築することになりますので、
建物の管理には含まれない事項ですし、区分所有者の中には反対する者もいる場合が
ありますから、修繕積立金を建て替えの費用に直接充てるのは相当でないと考えられると
法務省民事局参事官の吉田氏は解説しています。

[1638: 匿名さん]

管理組合は建物およびその敷地等の管理を行うための団体であり、共用部分
及び敷地等の管理を行うための費用を区分所有者から徴収することができます。

[1639: 匿名さん]

建物の建て替えは実感がないですよね。
せいぜい大規模修繕工事どまりでしょう。

[1640: 匿名さん]

しかしここにくる方の殆どは理事長の経験がないのでしょうね。
理事の経験のある方であればもっと工事には関心がある筈ですから。
ではどういった方がここにきているんでしょう。

[1641: 匿名さん]

建替えは非常にハードルが高く、耐震基準以降のマンションでの建て替えは
ほぼ不可能に近いものとなっています。問題は配管だけとなっています。
建替えの実施事例としては、阪神淡路大震災での建て替え１０８件、それ以外
の建て替えは６９件しかありません。
その６９件に関しては、耐震基準の問題も含め配管の問題もありました。