「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16430: 匿名さん]

>>16429 匿名さん
だめだこりゃ！

[16431: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[16432: 匿名さん]

>>16431 匿名さん
公共マンションでは築60年～70年の築古物件は多い。
ところが、給排水管だけの更新工事に関しては、何万棟もある築古マンションでも過去に実績がないしこれからの計画目標にもない。
つまり、給排水管だけの更新工事をしなくても別に困っていないことになる。
最近はSDGｓ運動で建物長寿化の取り組みから、建物全体の更新工事の一環として給排水更新工事も計画されるようになってきているが、建物全体の更新工事がメインであることには変わりない。
給排水管更新工事だけを計画することがいかに無駄が多いか、専門家の間では結論が出ている。
だから、公共マンションでは無駄が多い給排水管更新工事だけの工事はやらないのです。

[16433: 匿名さん]

>>16432さん
公共マンションには修繕積立金はありません。
配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然だから
専有部分の配管の更新工事はされないのです。
しかし、マンションの場合は住民間での対応をどうしたらいいかを
検討しているところが次第に増えてきています。
修繕積立金さえ確保できれば、快適なマンションライフ、住民間のトラブル
回避、資産価値の確保等を考慮すればやった方がいいでしょう。

[16434: 匿名さん]

16433の書き込みの中で、公共の住宅に関して専有部分の書き込みを
しましたが、公共のマンションには専有部分はないですね。
何故配管の更新工事をやらないのかといいますと、配管の工事は在宅
等も含め工事が複雑です。
それをやるのは行政も嫌がるんでしょう。それだったら、建て替えた
方がいいということでしょう。
建て替え決議とかもありませんからね。簡単にできます。

[16435: 匿名さん]

分譲マンションと公共の建物とでは、建て替えの難易度が
全然違います。
修繕積立金と税金の違いもあります。
公共の建物には、行政の者は実際住んでいませんから。

[16436: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[16437: 匿名さん]

公共マンションの場合、必要な予算は組むが、不必要な予算は組まない。
60年～70年の築古マンションでも給排水管更新工事をしないのは、その必要がないからだ。
必要もない工事を実施すると、納税者である専門家のやり玉にあがる。
民間マンションだと、ど素人ばかりなので必要か必要でないかの判断すらできないから、悪徳管理会社の餌食となる。
＞配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然だから専有部分の配管の更新工事はされないのです。
意味不明？？？
おまえはア・ホ・カ

[16438: 匿名さん]

>>16437さん
公共マンションでも、築６０年～７０年も経過すれば漏水は
あるんじゃないかな。
それとも公共のマンションは漏水しない造りになっているのかもしれないが。

[16439: 匿名さん]

>>16438 匿名さん
築６０年～７０年であろうが、築半年であろうが、漏水事故はあるんだよ。

[16440: 匿名さん]

配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然です

[16441: 匿名さん]

>>16440 匿名さん
民間マンションならね。

[16442: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

[16443: 匿名さん]

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

[16444: 匿名さん]

>>16442 匿名さん
＞共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。
修繕積立金からも持ち出しはいらないの？

[16445: 匿名さん]

>>16444さん
当然管理組合として一斉に更新工事をした場合です。
共用部分と専有部分で分けて工事をすれば、床板を外したり、背板を
外したり養生したりの費用が重複します。

[16446: 匿名さん]

修繕積立金を使おうが個人で負担しようが、同じ区分所有者の
お金です。

[16447: 匿名さん]

専有部分の配管の工事を共用部分と一緒にやるというのは
効率が良くメリットは大です。
管理規約にその旨を規定しておくべきです。
先行工事者に対する還元も含めて。

[16448: 匿名さん]

>>16447 匿名さん
やらなくてもいい工事をするのは、区分所有者のデメリットでもあり私的財産権の侵害です。
やりたい人間だけが、修繕積立金ではなく個人の財産でやるべきです。

[16449: 匿名さん]

修繕工事はやれば快適なマンションライフが送れるし
資産価値も上がるからね。
修繕積立金があるのであればやるにこしたことはない。