「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16410: 匿名さん]

>>16408 通りがかりさん
スレ主が騙されているのではなく、スレ主が悪徳管理会社のプロバガンダとして騙していることになる。
利益を得るのは誰かを考えると明白だ。

[16411: 匿名さん]

＜マンションす・まいる債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

[16412: 匿名さん]

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[16413: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担.
ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

共用部分と専有部分を同時に更新する
方法は
1.　積立金で同時に行う→資金不足の管理組合が多い
2.　一時金を徴収して同時に行う→否決される可能性が高い
3.　希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い

[16414: 匿名さん]

>>16413さん
希望者だけやっては意味がないでしょう。
それに同時にやる場合は、共用部分の工事をやるときに、床板や
背板を外さなければならないのですが、それは専有部分です。
そのときに専有部分の配管の更新工事をやれば、共用部分が負担
する部分の工事費が安くなります。
積立金を使用することになり、やらない者にとっては不公平です。
全戸を共用部分と一緒にやることを管理規約に規定しておけばいいんですよ。
そのためには修繕積立金の確保をしておく必要があります。
それで反対する者に対しては、裁判例があります。最終的には、配管の
更新は必要ないとゴネても支払わなければならないことになります。

[16415: 匿名さん]

判例とは５０年超の物件かな？

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

[16416: 匿名さん]

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。

[16417: 職人さん]

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

[16418: 匿名さん]

>>16417 職人さん
よっぽど恵まれたマンションでしょう。
私の知る限りでは公団系の大型マンションで複合型ではないマンションだけですが。

[16419: 匿名さん]

>>16415 匿名さん
先行工事者がいたという事実は、個別でもできることを裏付けている。
希望者だけでやればいい。
専有部分の工事をやらないことによる漏水事故は、専有者の責任だから専有者がその責任範囲内で賠償すれば解決する。
一括給排水更新工事後10年で建物解体となると、アホを見るのは、嫌々一括給排水更新工事に参加させられた住民になる。

[16420: 匿名さん]

勿論、共用部分工事費は管理組合修繕積立金から、専有部分は工事希望者のみが専有部分の工事費を負担しないといけない。

[16421: 匿名さん]

>>16419さん
先行工事者がいたという事実は、個別でもできることを裏付けている
というのではなく、先行工事者に対ては公平の観点から先行工事者の
工事費がいらなくなるので、その分については、平均額を支払うという
ものですよ。
保険に加入していない住民の部屋から階下に漏水事故を起こした場合、
賠償できなかったりした場合に住民間のトラブルを防止するためですよ。
あなたが住んでいる部屋に上階から漏水が生じ、保険に未加入で賠償を
しなかった場合、どうしますか。裁判にもっていきますか。
それから、建て替えはできませんよ。現実的ではありません。

[16422: 匿名さん]

>>16421 匿名さん
頭の悪い方ですね。
個別では対応できないと言ってるの？
保険に加入しないものがいるのであれば、保険の種類を変えて、管理組合の方で漏水事故に対応できる保険に加入すればいいだけのこと。
＞どうしますか。裁判にもっていきますか。
裁判に持っていけばいいと思いますよ。
その為の裁判制度ですから。
＞それから、建て替えはできませんよ。現実的ではありません。
誰が建て替えの話をしているの？
地震が発生して建物が半壊した場合、どうするの？
給排水管以外の建物部分が劣化したり、建物設備等が時代にそぐわなくなったりした場合に、住民から建物全体の更新の話が出た場合、どうするの？
給排水管だけの更新工事を計画するのはど素人の発想です。
長期的な計画に沿った全体計画が必要なんですよ。
あなたではそこまで頭が回らないのかな？

[16423: 匿名さん]

>>16422さん
まったく頭の悪い方ですね。
保険はマンション総合保険のことをいっているので、個別に
対応しているんじゃないのが分からないのかな。
裁判をするということは、時間を割かなければならないんですよ。
現役世代としては、そんなことにはかまっていられないでしょう。
匿名さんでの書き込みだから、建て替えも６０年という書き込みが
されているよね。匿名さんはすべてに包含されるしね。匿名さんが
どの匿名さんかはわからないのでね。

[16424: 通りがかりさん]

>>16416 匿名さん

築60年で解体は正しい。
1回目の大規模修繕工事は15年目
2回目は35年目
3回目はやらない。

[16425: 匿名さん]

定期借地権を引っ張り出しているけど、通常マンションは
自分たちの所有だけどね。
この考えは（16424）、マンション管理士上位合格者さんだね。

[16426: 匿名さん]

３回目築５０年で解体すれば、その５年とか１０年前に中古で
マンションを購入した者は、解体に巻き込まれるんだね。
中古の購入費からすぐに建て替え費用を負担となると反対者が多いだろうね。

[16427: 匿名さん]

>>管理会社には道義的責任はあるよ。
安い保険料だと個別の水漏れ対応はしてもらえない。
16423 匿名さんの管理組合は保険予算が厳しかったのだろう。
保険のことは勉強不足だね。
＞現役世代としては、そんなことにはかまっていられないでしょう。
なら裁判しなくてほっとけばいい。
＞どの匿名さんかはわからないのでね。
あれれ、冒頭で>>16419さんにと断りを入れているのは誰なの？

[16428: 匿名さん]

>>16427さん
16419さんと16423は同じ匿名さんではないんだけどね。

[16429: 匿名さん]

総合保険のこと知らないらしい。あほだね。