マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
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16310:
匿名さん
[2023-01-19 11:11:10]
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16311:
匿名さん
[2023-01-19 11:30:01]
＊では、どうすればいいのか。
１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部 分の工事を一緒にやる計画をたてる。 2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応 分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。 ３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ てきます。 |
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16312:
匿名さん
[2023-01-19 13:00:52]
＊では、どうすればいいのか。
１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部 分の工事を一緒にやる計画をたてる。 2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応 分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。 ３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ てきます。 |
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16313:
匿名さん
[2023-01-19 19:58:23]
＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。 ＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場 合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事 例もあります。 ＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への 補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。 |
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16314:
匿名さん
[2023-01-19 21:10:25]
専有部分の配管・配線設備は専有部分 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担. ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。 共用部分と専有部分を同時に更新する 方法は 1. 積立金で同時に行う→資金不足の管理組合が多い 2. 一時金を徴収して同時に行う→否決される可能性が高い 3. 希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い しなかった組合員は、漏水時に文句が言えないので、理事会は楽 |
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16315:
匿名さん
[2023-01-19 21:15:04]
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16316:
匿名さん
[2023-01-20 00:13:29]
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16317:
匿名さん
[2023-01-20 08:57:45]
※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
取り組まなければならない重要事項です。 ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に 結びついていき、資産価値の減少となります。 工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に やるほうがずっと効率的です。 しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり はありません。 |
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16318:
匿名さん
[2023-01-20 09:25:51]
>>16316 匿名さん
自分ちのマンションでは排水管の定期清掃なんてやらせていないですよ。 管理費をどぶに捨てているようなものですからね。 16316さんちのマンションはどうしてるの？ 排水管洗浄を定期的にするなら、本来なら汚水管洗浄もやるべきだと思うよ。 |
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16319:
匿名さん
[2023-01-20 09:30:44]
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16320:
匿名さん
[2023-01-20 11:46:29]
＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞
専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、 ６０万円以上 給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。 それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。 当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。 例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その 場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。 又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回 で済ませることができます。 |
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16321:
匿名さん
[2023-01-20 13:11:39]
マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。 しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。 共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の 負担の軽減にもつながってきます。 このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。 |
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16322:
匿名さん
[2023-01-20 13:34:42]
管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。 各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。 では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき なくなってしまいます。 |
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16323:
匿名さん
[2023-01-20 14:02:51]
ここのスレとＰＡＲＴ２のスレは同じスレ主なんだってね。
どちらもすごい書き込み数だな。 |
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16324:
匿名さん
[2023-01-20 14:47:57]
>>16318 匿名さん
>16316さんちのマンションはどうしてるの？ 16316です 当マンションは３年に１回雑排水管洗浄（専有部分）が必要として昨年実施した 私は必要ないとして洗浄は拒否したが、総会時の収支表では全戸分が実施したとして支払っていた。 これは作業を実施していないのに請求したのは管理会社の詐欺、窃盗罪として訴えれば裁判で勝てますか。但し今回ので裁判に訴えることはしませんが今後２年に１回実施するような雰囲気です。 今後の総会で２年（又は３年）に一回実施が提起されたら強く反対し未実施にもかかわらず支払ったら損害賠償請求を起こしたいと考えていますが、果たして裁判で勝てますかどなたかご教授お願いします。 ちなみに前回は６５００円/戸の支払いで次回は７０００円～８０００円になりそうです |
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16325:
匿名さん
[2023-01-20 20:24:09]
>>16324さん
高圧洗浄を業者に依頼するときは、全戸数として契約するか、 それともやった分だけの洗浄費とするかで違ってきます。 ただ、高圧洗浄をやるとき、業者はいろんな準備をしなければ ならないので、総戸数より若干少なかったということであっても 値下げはしないんじゃないでしょうか。 次回やられるときは、相見積もりをとられたらいいと思います。 |
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16326:
匿名さん
[2023-01-21 09:46:22]
築２０年以上経過したマンションが、いままで一度も高圧洗浄を
したことがなかったので、臭いも出てきたので洗浄をしようという ことになり業者に依頼したところ、高圧洗浄をすれば配管の傷みが 激しいので破れる可能性があるということで断られたという話しを 聞いたことがあります。 |
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16327:
匿名さん
[2023-01-21 11:39:25]
>>16326 匿名さん
嘘もいいかげんにしろ！ |
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16328:
匿名さん
[2023-01-21 11:42:58]
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16329:
匿名さん
[2023-01-21 17:10:55]
＊では、どうすればいいのか。
１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部 分の工事を一緒にやる計画をたてる。 2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応 分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。 ３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ てきます。 |
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これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
記載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
標準管理規約第２１条
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
この対象となる設備としては、配管・配線があります。
上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
ていません。
現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
てきます。