「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15969: 15536です。]

第２章　第３章を書く前に、重要なこと
　　　　～集会（総会）に対する見えない侵略は、善意の顔で近付いてくる～

【その２】会議の目的（議題）を通知せよ、すなわち総会では議論をして決議せよ　14

※注意！※　この投稿は、あくまで15536の個人的な意見として書いております。

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（t）【要確認】法や規約で「議題の通知のみが義務」というのは、議案の詳細の
　提示は総会当日で構わず、それについての議論も総会で行うべしという意味である
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区分所有法でも標準管理規約でも、総会開催の通知と共に、「議題を通知しておけ」とは言っているけれど、議案（議案書または「議案の要領」）の通知は、普通決議ならしなくてもいいんでした。
このことは、言い換えるなら、議題となってる「理事会案そのものの詳細」については、総会の「その場で、議案書と添付資料と、口頭説明で示せばいい」わけで、「最終的に総会の場で皆で審議してくれ」と言っているわけですよね？　「通知された議題」を「審議してくれ」と。

ほとんどの総会がそうであるところの普通決議の場合：
・総会前開催を通知する時に議題も通知しろ
・議案書は総会で配れ
・議案書を示しながら、詳細をその場で説明しろ
・議案書の文言と、説明された内容についての質疑応答を行い、意見にもお互い耳を傾けよ
・その場で議案についての十分な「審議」をしたと思われたところで、採決を行え

ここで、「審議」と私が書いてることは、「議論」なのか「質疑応答」なのかというのが、総会前主義と集会主義で解釈が異なるようです。

■総会前主義：
その場で議案についての十分な「審議≒質疑応答」をしたと思われたところで採決を行え
（ただし、意見が出た場合は必ずしも回答しなくても良く、「伺っておく」で構わない。）

■集会主義：
その場で議案についての十分な「審議＝議論」をしたと思われたところで採決を行え
（ただし、決議を目的とするための最終的な吟味であり、意見交換会や討論会のように議論を拡大させることを目的としない。
もちろん、動議が出され、その場で意見交換や討議が行われることはやぶさかではない。全員が合意しての集会招集であったのなら、議題の通知も前提条件ではなく、その場で全員が直接民主主義を行使すれば良い。）

こうなると、「議論」の定義のみならず、「意見」「質疑」の定義、これら全てが「総会前主義」と「集会主義」では違うと言えそうです。


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（u）「総会前主義」と「集会主義」における、議論、意見、質疑の
　定義の違い（第３章本編予告）
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第３章の先取りとなりますが、

■総会前主義（総会前合意形成主義）：
・質疑応答と意見は区別されるものである。
・質疑応答は議案に対する参加者の理解を深めるために必要なプロセスである。
よって、質疑として出された「わからないから説明を求める」「確認をしたい」は、無視することができないものであり、きちんと回答すべきである。
・質疑応答は議論ではない、だから「決議の場」において行うのは問題ない。
・一方、意見は議論に繋がるため、決議の場においては抑制されねばならない。
・意見に対しては、必ずしも回答をする必要もなく、そのような意見があったと聞いておくだけでよい。

※「聞いておく」だけの意見とは、第3章で吟味しますが、自己中や自己陶酔、鬱憤ばらしや八つ当たり、無駄にアピってる目立ちたがりな意見などもあり、議案と関係ねーし？ってことも往々にしてあるわけで、それらは「はいはい」って伺っておけばいいんでしょう、常識としてね？
※しかし、「聞いておく」だけの意見という名目で「総会前合意形成主義」が回答をせず、場から排除しようとしているものには、理事会案とは相容れない部分を含むものという前提があるようにも思われます。「疑義の表明は受け流せ」って言ってるんですよね（笑）


■集会主義：
・質疑は単純な「わからないから説明を求める」「自分の理解で良いか確認をしたい」等というものばかりではない。
・意見を述べる前提となる情報についてその場で問い合わせ、対話の文脈を相手に共有して貰うために、あらかじめ「確認として」尋ねておくこともある。
・疑義の表明や別の視点とそれによる代案の提案が含まれるなど、質疑応答と意見表明それ自体が議論の端緒となる場合がある。
・総会は「代案」について検討する場ではないが、代案があると「示す」ことが、理事会案の賛否を決める契機となることはあるので、これは決議の場に相応しい。
・質疑の中にそうした「意見」が含まれた上で、それを前提とする更なる質問へと繋がっている場合もあり、質疑と意見の切り分けは無意味である。
・意見も、いきなり意見として演説が始まるようなことはなく、こうした質疑応答と関連しつつ、「問いかけ」として理事会側（管理会社側）に「向けて」出されるものである。

※質疑応答も意見の応酬も「議論の過程」で生じるものであるというのが大前提だと思われます。その結果、本格的な議論の時間が到来するのか、理事会側の回答や補足説明などで場が納得して静かに採決に向かうのかは、その時々によるものだと思われます。

これだけ書いても、「総会前合意形成主義」が、かな～り政治的に思えてきますが。

まあ、ぼちぼち行きたいと。


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（v）実際にマンションの総会において比較的よく出る昨今の質疑の実例を、
　とある管理会社の研究報告から引っ張ってみた。（第３章へ向けて）
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　　①調査概要
　　②質疑の具体例
　　③示唆されること（第3章のために）
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今、マンションの総会で、どんな質疑が出ているのか、見てみたいと思います。
自分の住むマンション以外のことなんて、滅多に知ることなど出来ないので貴重な事例です。

大和ライフネクスト株式会社さんのところの「マンションみらい価値研究所」の研究となります。

「修繕積立金の値上げについて」の質疑の実例を研究したとのことですが、そのテーマ自体は、この際、置いておきます。また、「値上げに対するネガティブ意見」の内容分析とのことで、カテゴリー分けがわかりやすい研究ですが、それも、この際、おいておきます。

何より、管理を受託したマンションの2500件の議案に対して「質疑」として出された内容の実例が載っているんです！！　実際に、この国のマンションの総会で出されている質疑なんです！！　実例豊富なんで、ぜひぜひ、原文にアクセスして実際にお目通し頂きたいです。


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　①調査概要
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2015年8月から2021年7月までの6年間で約2500件の議案の調査とのこと。
レポートは2022年7月14日（パリ祭の日）に出されてます。
つまり、最新に近い情報なので、注目に値すると思われます。

ちなみに、パリ祭は毎年、フランス革命前夜のバスティーユ監獄の政治犯解放の日に行われますよね。今ではお菓子みたいなかわいい名前の大統領のいる国ですが、当時は近代市民革命の最先端だったんだよなあ、と人類史への思いに浸るのも一興かと。
（まあ、理性教っていう名前の非理性的な宗教的情熱に支えられた革命だったようですが、その発起人達の集う中心的な場所だったノートルダム寺院も、すでに燃えちゃった後の祭りではありますが。だから何だって思うよね（笑）大聖堂よりも民主主義を今こそ建て直しましょう♪）


＊マンションみらい価値研究所が研究レポートを発信「修繕積立金の値上げ」に関する2,500件の議案を調査
2022.08.01
https://www.daiwalifenext.co.jp/news/190.html



以下、抜粋。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

大和ハウスグループの大和ライフネクスト株式会社(本社：東京都港区、代表取締役社長：竹林 桂太朗)の分譲マンション総合研究所「マンションみらい価値研究所」は、近年社会問題としても注目を集める、マンションの修繕積立金不足問題に関する研究の一環として、管理を受託する管理組合の総会において「修繕積立金の値上げ」が議案とされたケース約2,500件を調査し、「値上げに対するネガティブ意見」の内容を分析したレポートを発表しました。

【調査対象】
2015年8月から2021年7月までの6年間に修繕積立金の値上げを総会の議案とした1,694組合3,316議案のうち、無作為に1,086組合（調査率64％）2,531議案（調査率76％）を抽出し、その内容を調査。

【主な調査結果】
・当社の管理受託マンションにおける全組合のうち4割以上（1,694組合）が、2015年8月から2021年7月までの6年間に修繕積立金の値上げを総会の議案とした。
・修繕積立金の値上げ議案について、議事録に「特に質疑応答はなく、原案通りに可決された」等の記載がある議案は483件（19％）、何らかの質疑応答がある議案は2,048件（81％）であった

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー抜粋、以上。



次の投稿で、質疑の具体例について抜粋します。

ここで区切ります。

[15970: 15536です。]

第２章　第３章を書く前に、重要なこと
　　　　～集会（総会）に対する見えない侵略は、善意の顔で近付いてくる～

【その２】会議の目的（議題）を通知せよ、すなわち総会では議論をして決議せよ　15

※注意！※　この投稿は、あくまで15536の個人的な意見として書いております。

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（v）実際にマンションの総会において比較的よく出る昨今の質疑の実例を、
　とある管理会社の研究報告から引っ張ってみた。（第３章へ向けて）（続き）
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　②質疑の具体例
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具体的な質問例は、①のプレスリリースには掲載されていないので、レポート本文から抜粋してみます。

＊レポート全文「管理組合は修繕積立金を値上げできるか。～積立金の値上げ議案に対するネガティブな質疑の6類型～」
2022.07.14
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/220714_report_01?



以下の抜粋は、この研究のメインとなる「ネガティブな質疑の類型」を分析する前の段階のデータです。
まずは生のデータとしての質疑を全部集め、そこから似たような項目をまとめて分類したものとなります。整理、編集されたデータです。分類が正しいかどうか、すなわち、とある質疑がその分類枠に入れられてていいのかと言うようなケースがあるかもしれませんが、それは生のデータを見ていない限り、読む側にはわかりません。

さしあたり、それぞれの分類枠ごとに、代表的な質疑の項目例が表に載っていました。
さすがに全部を抜き出すのは、分量が多すぎるので、最も項目が多い分類枠（最上位）のところだけ、該当する質疑例を抜き出しておきます。

これだけでも、すごく示唆的でした。


以下、抜粋。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

何らかの質疑応答の記載がある議案2,048件からの質疑の内容

（155３6より、抜粋の方法について）
・レポート図２のグラフと表１より、質疑内容のテクスト部分のみ抜粋
　　図２　質疑の内容とその数　N=2,048（議案数）
　　表１　具体的な質問例
・質問数が多い順に並んでいる。
　　最多質問数150、最小５、議事録記載なし６、その他７９

※最多数の枠（最上位）のみ、より具体的な質問例を参考としてコピペ。
※以下の全てが、一つのマンションの一回の総会や一つの議案について出されているわけではないことには、くれぐれもご注意下さい。（①調査概要を参照。）


【最多枠：質問数150個】
特定の項目が長期修繕計画にあることの確認

具体例：
● 専有部分の給水管更新工事は長期修繕計画に入っているのか。入っている
としたら、専有部分は除外すべきではないか。
● 照明器具の交換工事はLED化を見込んでいるのか。
● バルコニーの雨水管から漏水している。これは長期修繕計画のどこに入っ
ているのか。まだ計画工事が先の場合、自分の家の前だけ工事してもらえ
るのか。
● 玄関ドア交換工事やサッシの交換工事が計画に入っている。住戸ごとに状
況は異なるはずであり、全戸一斉にやる必要はない。老朽化した順に実施
すれば工事費用は下がるはず。


【次点枠：質問数110】
駐車場の修繕、使用方法の見直し要望
（具体例、略）

【以下、質問数が多い順、105以下】
（分類枠のみ、具体例は略）

今回の値上げで足りるのか
値上げ肯定意見
管理会社への不信
今後も値上がりするのか
とにかく反対
修繕周期を延ばすべき
経費（一般会計・積立金会計）削減要望
値上げの根拠
長期修繕計画の工事金額は相見積もりをとったのか
値上げしても不足する分はどうするのか
経費（長期修繕計画上の工事費用）削減要望
理事会の検討経緯
周辺マンションとの金額比較
販売時の説明との相違
持分割合に関する理解不足
長期修繕計画の根拠
増額幅が大きい
国土交通省ガイドラインとの比較
もっと段階的な増額を検討すべき
再審議要望
決議の方法
管理業務委託費の減額要望
一般会計から積立金会計への資金移動
次回の大規模修繕工事の時期や内容
専門委員会で検討するべき
引き落としに関するもの
借入れも検討するべき
将来の増額も決議の範囲にはいるのか
従前の長計と現在の長計の差異
用語の質問
委任状、議決権行使書の提出数
滞納者に対する対応
アンケート調査を実施するべき
過去の改定履歴
アンケート結果を開示してほしい
各住戸の具体的金額
議案と直接関係なし
一時負担金に対する肯定意見
建替えに関する質問
普通決議か特別決議か
積立金の上限設定
アンケート結果と異なる議案である
一時負担金の発生の有無に関する質問
一時負担金に対する否定意見
積立金が高いと売買しにくくなる
もっとほかの案はないのか
修繕積立基金に関する質問
すまいる債に関するもの

議事録詳細記述なし
その他

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー抜粋、以上。


ご覧になりました？

「質疑」って書かれていますが、「意見」も「代案」も含まれているんですよ。
「質疑」である以上、理事会も管理会社も、ちゃんとそれらに向き合って回答してるんですよ。
だって、表１の「表頭」は、以下のようなカテゴリになってますから。「質疑応答」ってなってますからねw。

こういう↓表です。ネットで確認して下さいね。
　　＿＿＿＿＿＿_________________________
　　｜質疑応答内容　｜質問数｜具体例　　｜
　　＿＿＿＿＿＿_________________________
　　｜特定の項目が～｜150　｜給水管の～｜
　　＿＿＿＿＿＿_________________________
　　　　　：　　　　　　：　　　　：
　　　　　：　　　　　　：　　　　：


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　③示唆されること（第3章のために）
ーーーーーーーーーーーーーーーーー

この研究の目的は、ロウ・データからさらに②のように分類した上で、そこからネガティブな質疑を抜き出して分析しています。それについては、今回は省きます。
興味深いので、ネットで当該レポートをご覧下さい。

で、ネガティブ、ネガティブと言われているものの、②に分類された段階のデータを見てみると、実際にはポジティブな、議案の可決をサポートする方向への質疑（意見）も、ちゃんと出ていることがわかりますよね。

また、よく「総会で困った人が～」って言われるところの、「議案と直接関係なし」の質疑などは下位に位置付けられており、頻繁に出てくるものでもありませんでしたね。（図2のグラフでは12個しか質疑例がない。）

ここの管理会社が受託している組合さんがまともだからなのか、まともな組合の事例だけを母集団として恣意的に取り分けた上で、「そこから無作為抽出」したのかわかりませんがw（調査会社は「ワザ使い」w）全体に、しっかり議題について考えてるっぽい質疑になってますよね。

もう、これ、「議論」でしょ？

それとも、このような具体的な質疑が多岐に渡り行われているのは「まともではない」総会で、こんなの、総会よりもっと前に議論して合意形成をしておけって、そうおっしゃいます？

アンケートを行なっているように見受けられる質疑も、結構出ており、この管理会社は、組合のアンケート活動も奨励しているようですよね？　それでも、質疑は質疑で多様に出てきています。

また、総会での出席が権利・義務となっている直接民主主義、集会主義だからこそ、個別のケースが浮き彫りになってくることが、以下の質疑からも見えると思われ。

【最多150】項目の中の「● バルコニーの雨水管から漏水している。これは長期修繕計画のどこに入っているのか。まだ計画工事が先の場合、自分の家の前だけ工事してもらえるのか。」

これは雨水管からの漏水が発見された時に、このオーナーさんが、速やかに管理会社に連絡を入れるべき事案だったかもなあ…とも思いますが、とは言え、漏水の程度が大したことなく、滲み出してきている程度で、他のお宅への漏水があるわけでもないから、「様子見しているing形」だったかもしれませんし、そこは厳しくしてはいけないところかも？

また、この人の発言をトリガーとして、同様に「うちも、そういえば、s漏水まではしてないけれど、雨水管の老朽化が気になり始めているのだけれど」といった意見が他からも出てくるかもしれないのです。そんな発言が出てくるなら、総会という「場」がシナジー効果を生み出していく実例になるでしょう。

それでは、第3章へ、GO！！

今宵は、ここまで。
次は、少し間隔を開けます。

尚、第2章までお読み頂き、誠にありがとうございました。
これで、ようやく一山越えられました。

[15971: 15536です。]

>>15970 訂正ありです。

ガーン！！　せっかくの第2章最後に来て、３つも「間違いあり」でした（汗）

１つ目：

（v）の①バスティーユ監獄の政治犯解放　×　→　バスティーユ監獄襲撃

恣意的な書き方をしてしまった。自分からフェイクニュースしてどーするorz
バスティーユ監獄襲撃が行われた結果、中にいた政治犯も解放されたってだけっす。
ちょっとした皮肉な気分で、つい、こんな風に書いてしまってましたが、訂正しようと思っていたことを忘れておった（ーー；すみません。


２つ目：

（v）③の最初、「ロウ・データ」× → 「ロー・データ」○　

→※raw data　加工してない一次資料

生の rawです。発音的にロー。
カタカナにすると「ロー・データ」となって間延びしてる気がしてロウにして引き締めてみたものの、それだと明らかに発音と異なって読めてしまうことから訂正します。
最近の文献では「ローデータ」って書いてあるのが多いようで、もっと間延びして見えるけれど、生の自然はカッチリ四角くはないのだし、ゆる～くていいのかも？（何を書いているんだか）


３つ目：

本文終盤の「シナジー効果」の前、

>>同様に「うちも、そういえば、s漏水まではしてないけれど、雨水管の老朽化が
>>気になり始めているのだけれど」といった意見が他からも出てくるかもしれない
>>のです。

「s漏水までは」×　→　「漏水までは」○

誤字というより、おそらく、カーソルが飛んだ際のミスです。
なんだs漏水って・・MやLもあるのか？ XLだとやばいよな、ってことではなく。
お見苦しくて失礼いたしました。

流石に目が霞んできましたんで、眠ることにします。お読みになられた方も、どうか目を労って下さいね。

[15972: 匿名さん]

いい加減退場しなさい。

[15973:]

>>15972 匿名さん

それで？

[15974: 口コミ知りたいさん]

誰か要約してくれ

[15975: 匿名さん]

あまりにも長い文は誰も読まないでしょう。
ちょっと精神的におかしいのかなと思われますよ。

[15976: マンション比較中さん]

>>15937 15536です。さん

卒論？　言われてみれば論文みたいなだな（笑）
途中からそうなったようだが、軌道修正するかどうか迷ったんだろう。
エビデンス出まくりだったからさすがにな。引くに引けないというより、やられた自分がやるしかなかったんだろうよ？（嘘スレ、詐欺レス、情報操作、業界の一部から侵食し、時間をかけて騙しながら居住者の資産を吸い上げるスキームか？　随分と広がってそうじゃないか。この国の現状とよく似てる。いや、その現場だったか。震撼とする。）

よくここまでペース配分してコメント投下してるよ（笑）
一つを長くするのは、通し番号があまり進まずに済むようにする配慮かね？　ひとくさり書かないと意味が通じないところを、うまく分量揃えて、区切って書いてるのは大したもんだと言ってやる（笑）小分けにして投稿してたら、倍のスピードでスレ消費してたろうからな。
1ヶ月間投稿しないで放置してたのは、常連が好き勝手に書き込む時間を作ってやってたのと違うの？　殴り込みかけてる割には親切すぎて草。

長くても読む奴は読むだろうが、ここにはいないかも知れん。だがログは残る。消されたところで、ネットのどこかにミームがないとは限らんし、いや、とっくに誰かが拡散してんじゃないの？

いい年末を迎えられそうだな。あ～いや、卒業って年度末だよな？（爆）

[15977: 匿名さん]

誰も読まない書き込みだね。
労力は報われない。

[15978: 口コミ知りたいさん]

マンション学会で発表したらいいのに

[15979: 匿名さん]

>>15977 匿名さん
自己顕示欲は報われたと思うよ。
〇〇の見本だね。

[15980: 口コミ知りたいさん]

古代ギリシャのアテナイと管理組合はだいたい同じです。いろいろ検討するとソクラテスの偉大さがわかるでしょう。

[15981: 匿名さん]

以前美術館でソクラテスの胸像を見たけど、ブサイクなハゲジジイやった

[15982: 匿名さん]

豚もおだてりゃ木に登る。

[15983: 口コミ知りたいさん]

一級建築士にコンサルを頼んだらうまくいくと信じ込んでいるスレ主よりはましである。
情報公開、言論の自由により、不適切な意見は淘汰されていく。

[15984: 匿名さん]

権威主義は滅びるる。

[15985: 匿名さん]

>>15983さん
１級建築士次第でしょう。
管理会社や建設会社との談合とかはないのが前提です。
そして、そのコンサルがマンションの設計監理の経験が
あるというのが前提です。
そういう条件の下で選定したコンサルであれば問題はないでしょう。
物事を考える場合、正常な行動が起こされるものと思って考えなければ
否定的なことが入ってくればどんな行動も無になる。

[15986: 口コミ知りたいさん]

全て性悪説的考えでは世の中うまくわたっていけません。

[15987: 匿名さん]

全て性善説的考えでは悪が栄えます

[15988: 匿名さん]

変人は退場したみたいだけど、後遺症は大きい。
その書き込みを削除しないとみにくいね。