「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15669: 匿名さん]

全面改正が必要なマンションはほとんどない。
昭和時代に建った団地型マンションで当時の標準規約（今の単棟型規約）を
そのまま使っているマンションが団地型規約に手直しすることはいいことだが、
単棟型規約で団地に適用できない条文だけ覚えておいて、その時は法律の条文に
従えば問題ない。

[15670: 匿名さん]

法律の素人が規約改正すると、家族が同時にエレベーターに乗るのは3人までとか、専有部分内の火災報知機は規約共用部分で登記しなければ第三者に対抗できないとか、ワケわからん条項を入れるから気をつけたほうがいいですね

[15671: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[15672: 匿名さん]

では、次は共用部の保尊行為についてです

[15673: 15536です]

>>15666 評判気になるさん

ばんわ～。これ、自分へのレスですよね？（>>15660）

議事録署名人以外の総会出席者に、改めて議事録署名人になることを依頼して、議事録の内容の妥当性を担保するとか、そのために臨時総会を開くとかはダメなんですか？？

また、書面での議事録の他に、録音媒体が残っていれば、それを添付しつつ、空欄になっている議事録署名欄の下に、但し書きをつけておくというのはどうなんでしょうか？？　これからは、スマフォも出席させましょう（笑）（録音媒体）

で。

嫌がらせであろうが何であろうが、それは区分所有法と管理規約に基づき「議事録が完成に至っていない」ということでしょ？
その段階で、総会の内容において法的な問題が生じ、法的機関に議事録見せろやってことになり、「できてねーじゃん！」＝過料があった場合は、それは仕方ないんじゃないですか？

管理組合内もしくは理事会内（議事録署名人は役員が指名されることが多いから）における内輪揉め（嫌がらせが発生するようなこと）に対し、法は待ってくれるんでしょうかね？？

まあ、弁護士に相談して、何らかの対処をしてもらう方法はあるかもしれないですが。

自分、「邪推癖」があるので、もっと変なことを考えてしまいました（笑）

ケース１：
・議長（理事長）の独裁で、恣意的な議事録が作成された。
・議事録署名人が不服を唱え、2人とも署名捺印を拒否した。
・それを議長（理事長）が「嫌がらせだ！」と騒いで、議事録の有効性を主張した。

そこから先の展開は、他の組合員が理事長に対してどういうスタンスを取っているかによるでしょう。
政治です。真っ当な組合員は、署名捺印を拒否した側につくだろうから、一致団結して法的措置を取るしかないんじゃないかな？


ケース２：
・議長（理事長）の独裁で、恣意的な議事録が作成された。
・議事録署名人が、もっともらしい理由をつけて（忌引きで実家に帰ります、病に倒れました等々）なし崩し的にズルズルと2人とも署名捺印をしないままでいる。
・それを議長（理事長）が「形骸化だ！」等々と愚痴って、渋々っていう顔をしながら議事録の有効性を主張した。
・オチとしては、実は議事録署名人も理事長とグルだった。

「議事録署名人も、よんどころのない事情だからしょうがないよね？」と、役員も組合員も諦めて受け止める。
その後、議事録署名人が署名せず、議長（理事長）だけが署名捺印した議事録が回を重ねるごとに増えていく。
気がついた頃には、作成者＝議長（理事長）のみの議事録が当たり前になってしまった。
その時点で、パーペキに理事長独裁政権が成立してしまっている。
そして、議事録署名人不在でも、議長（理事長）が作成していたらそれでよし、みたいなことに、マンション内の空気が固定されていく・・・・・あらら～。

やっぱ、ダメだと思うんですけど。ちゃんと議事録署名人が署名捺印しないと。

[15674: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

[15675: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[15676: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[15677: 15536です]

追記です。

>>15666 評判気になるさん

議長（理事長）が作成した議事録に、嫌がらせで署名捺印しない組合員がいた場合どうするか、という想定でしたが、そういう嫌がらせをするような組合員（大抵は役員でしょうが）に議長（理事長）は議事録署名人になるよう指名することは、あり得るのでしょうか？
元々対立派閥の人間に、あらかじめ総会開催宣言時に議事録署名人を指名するということはあり得るのか？
他に出席組合員が1人もおらず、委任状や議決権行使書ばかりだったら仕方ないとしても。

もし、たまたま総会の席上で意見が割れて、場が大荒れに荒れ、議事録署名拒否をすることで何としてでも決議を無効化しようという動きが出た、というようなことはあるものでしょうか？

いやいや、決議は有効なんですよ。有効じゃないのは未完成の議事録だけだと思います。…ちなみに、私見です（笑）

法律の専門家の方、お知恵を拝借したく。よろしくです！！

[15678: 口コミ知りたいさん]

>>15677 15536ですさん

裁判してみないとわからないんですけど
議事録に証人の署名がない場合、
無効だと考えるとこれは大変ですねw

[15679: 15536です]

>>15678 口コミ知りたいさん

レスをありがとうございます！！

>> 裁判してみないとわからないんですけど
>> 議事録に証人の署名がない場合、
>> 無効だと考えるとこれは大変ですねw

大変ですよ。大変でしょ？
そのくらい重みがあることだと思いますよ？
その重みを受け止めて、議事録署名人は役割を果たさないといけないんじゃないですかね？

ただ、これは全て自動的に「無効」となるかどうか、そこまでは自分は判断できません。
裁判になってみないとわからないこともあるでしょう。
裁判で議事録の内容が有効だという判決が下されることもあるやもしれません。

ってことは、裁判にならなければ、署名捺印なしのまま、スルーされてしまうという可能性もありなのでしょうかね？
そのことの方が、実はよっぽど怖いと思いますが。

おそらく、そういう形で放置されている議事録が、この国にはゴマンとあるんじゃないかと思うと、ゾッとしなくないですか？

一応、自分のスタンスは以下の通りです。
間違いがあるならば、恐れ入りますがご指摘願います。

議事録署名人が署名していないとは言え、議事録を作成していないというわけではない。作成はしている。
ただし、正規の手順（議事録署名人の署名捺印）が済んでおらず未完成とみなされる。
議事録として作成された文章の記述が正確であるかどうかを保証する筈の証人2人の署名捺印がないということで、記述の法的な根拠は薄くなる、もしくは、根拠がなくなる。
議事録を証拠として必要とするような裁判が、別途、生じた際、この議事録では効力は見込めない可能性が出てくる。
また、議事録署名人や、その他の組合員が「虚偽の記載だ」と主張し、法的措置を取った場合、議長（理事長）が主張したことが裁判で正当なものだと認められなければ議事録は無効で、虚偽だということで、過料となるのでは？
とは言え、議長（理事長）の主張が認められれば処罰なし＝過料なし、でしょう。

あとは、法律の専門家、あるいは、法律に明るい方に回答をお願いしたいと思います。
自分にはそこまで答えられるだけの知識がありませんので、この辺で。あしからず。

[15680: 15536です]

スレ主様、

すみません。まとめの第３章だけ投稿するつもりが、皆様から頂いたレスに返信する際、派生的に議事録の話がツボってしまい、自分から膨らませてしまいました。
それでまとめの投稿が遅れております。
ただ、このまま議事録からさらに別の話題へと展開させる意図はないです。
そろそろ軌道修正し、まとめの推敲に集中したいと思います。

皆様、

いつも丁寧な返信を下さり、自分を構ってくださり、本当にありがとうございます。
今日、自分が返信したことへのレスもおありかと存じますが、それに対してのこちらからの返信は、少し遅れるかもしれません。
これまでは、まずは頂いた返信を優先し、レスを書いていたのですが、スレ主様に自分から約束したことを果たすため、ここからは、まとめの投稿を優先します。
誠に勝手ながら、こちらからのレスは気長にお待ちください。よろしくお願いします。

今夜は、まずは寝ます（笑）おやすみなさい。

[15681: 匿名さん]

>>15540 匿名さん
>議決権行使書で賛否をした者の意見
↑その貴重な意見が管理会社で改竄されている事実を知らないアホ。

[15682: 匿名さん]

>>15679 15536ですさん
枝葉の議論に終始し、何が言いたいのか見えてこない。
少し頭の中を整理し、議論の主題を明確にし、発表されてはいかがですか。
意見を集約すると、
①　2名の署名捺印がないと議事録としての信用性がない。
裏を返すと、2名の署名捺印さえあれば議事録として信用できるのかな？
その2名がグルだと、①の説明は説得力に乏しいし正当性を持たなくなる。
例え、議事録が虚構であっても、そのことで何か組合員に被害でも及ぶの？
肝心なことは、議事録が虚構か虚構でないかではなく、その議事録によって組合員が被害を受けたかどうかで判断すべきです。
つまらない議論に終始する＞＞15536さん、昔のSKYさんを想像させますね。
結局、SKYさんは成りすましでしたよ。
「まとめの投稿」期待してますよ。

[15683: 匿名さん]

>>15538 匿名さん
＞もし、総会で議論して議案の内容が変わった場合、議決権行使書で賛否をした者の意見が無視されることになります。
何が言いたいの？
例え議案の内容が変わろうが、その総会において議案にない議題が議決できる方法でもあるの？
＞総会の提案議案の内容を総会で変更することはできないのです。
当たり前じゃないの？
誰か変更できるとでも言っているのかな？
＞その議案は保留として
支離滅裂だね。
それこそ、
＞議決権行使書で賛否をした者の意見が無視されることになります。
頭の中を整理してね。

[15684: 口コミ知りたいさん]

屁理屈の総会対策でしょう。議論と言っても実際には怒号が飛び交うことが多いからねー。

[15685: 匿名さん]

>>15684 口コミ知りたいさん
＞怒号が飛び交う
反対意見だから当然じゃないの？

[15686: 匿名さん]

参照文献
実際に総会に出席することが必要な最小人数は１人（議長）です。区分所有法等では、議長及び区分所有者２名が議事録に署名押印することが必要とされていますが（区分所有法４２条３項、標準管理規約４９条２項）、実際の出席者が１人の場合には、その者のみが署名押印すれば足りるものと解されています（稻本洋之助・鎌野邦樹著『コンメンタールマンション区分所有法（第３版）』２４０頁（日本評論社、２０１５年））。

[15687: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[15688: 24時間ポチ]

>>15687 匿名さん
がちょーん