「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15609: 匿名さん]

>>15608さん
スレ主ですが、もうそろそろ終わりにしませんか。
あなたがまだ続けたいのなら、別スレを立ててください。

[15610: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[15611: マンション検討中さん]

がちょーん

[15612: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[15613: ダブルポチ]

がちょーん

[15614: 匿名さん]

また配管工の与太話か

[15615: 匿名さん]

区分所有法が見直され、多数決で、一棟リノベーション工事等が可能になれば、共用部分と専有部分の一括配管工事が「等」に含まれるのではないだろうか？

〇法制審議会区分所有法制部会第１回会議（令和４年１０月２８日開催）
部会資料１　区分所有法制の見直しに当たっての検討課題

２ 区分所有建物の再生の円滑化を図る方策

(3) 区分所有関係の解消・区分所有建物の再生のための新たな仕組み

　現行法では、建物・敷地一括売却や老朽化した建物の取壊しを行うためには、区分所有者全員の同意が必要である。また、建物を取り壊さずに全ての専有部分と共用部分について工事を行い、建物の実質的な建替えを実現すること（「一棟リノベーション工事」と呼ばれる。）も技術的には可能であるが、これを行う場合にも区分所有者全員の同意を得る必要がある。

　これらの手法は、区分所有関係を解消して新たな土地利用を可能にしたり、区分所有建物の再生を可能にしたりするものであるが、区分所有者全員の同意を得ることは事実上困難であるとの指摘がある。

　そこで、多数決により、建物・敷地一括売却や建物の取壊し、一棟リノベーション工事等を可能とする仕組みに関する規律を整備することが考えられるが、この緩和により権利を制約されることになる少数反対者の利益に留意する必要がある。また、区分所有関係の再生のための既存の仕組みである建替え決議の要件の在り方（前記(1)）との関係についても留意する必要があると考えられる。

[15616: マンション検討中さん]

>>15615 匿名さん
現行でも旧耐震基準のマンションは四分の三の特別決議で解体可能です。１９７１年昭和56以前のマンションです。

[15617: 匿名さん]

>>15616 マンション検討中さん
マンション建替え等円滑化法の要除却（じょきゃく）認定を受けた場合の、マンション敷地売却決議なら、５分の４以上では？

要除却認定基準
　耐震性不足
　火災安全性不足
　外壁等剥落危険性
　配管設備腐食等
　バリアフリー不適合

[15618: 15536＠異議申し立てモード]

今日（11/8）は疲れたんでネット見るのは一日休もうと思ってアクセスしませんでした。
でも、なんとなく気になって、覗くだけ覗いておこうと思ったら、スレ主さんからのご提案がありました。それについて、以下、書いておきます。ちょっと強い語調になりますが、ごめんあそあせ～♪


>>15609 匿名さん

スレ主さんと名乗られたので、スレ主さんとして対応させて頂きます。
単なる発言者ではなく、スレ主としてのあなたに対して責任を問います！！

あなた、超無責任でしょうよ。

「15607」で、私は「まとめの最終章」として、以下を書きますと予告しています。

＞（３）総会における「議論」とは何か

つまりこれは、「スレ主さんと私の対話」として始まったものについて、すなわち、スレ主さんをはじめ皆様から頂いた返信を元に、自分の認識がここまで深まった、その「まとめ」として、その上で「このような問題提起を最後に残しておきたい」という意味で、書きたいと申し出ているだけですよ？

スレ主さんは、その内容に対して、真摯に受け止める使命があるはずです。
最初、あなたがご投稿されたことに対して、私が質問したわけですから。
それに対する成り行きに決着をつけるのは、あなたの責任に属することでしょう。

頂いたものへの感謝を込めて、自分なりに出来る限りのことを考え、深めて、御恩に報いるために「お返し」をしたいと言ってるんです！！

（どうせ、義理チョコみたいなもんだろ、そんな形式的なのはいらないとか、言わないでくださいよ、義理チョコながら手作りチョコくらいのエネルギーは込めてるんだから。健康にいい材料使ってんのよ？　って、まだ時期が早いなあ（笑））

それを、まるで私が独り言を書いているかのように扱うのは、それこそ発言の封鎖です！！　横暴です。ハラスメントに感じます。

私は、これまであなたがお書きになっていることに対して、その都度、誠意を持って、よくよく考えて、一生懸命に書いて参りました。
それを、途中からまるまる無視して、「そろそろやめろ」「続けたいなら別スレを立てろ」って？　

別スレにして切り離すような内容では全くありません！！
今までのここでの議論のまとめを書いてるだけだからです。
別スレを立てる意味がありません。その気もありません。

今までの対話の流れに決着をつけてからでなければ、次に進めないはずなのに、あなたはそれを放棄しています。

もちろん、私が書いたのをお読みになって「自分の考えは変わりません」という回答でも構わないですよ。それでこのスレの公式見解になるわけですから。

それでですねえ、考えをまとめ、文字にするには、それなりに時間もかかるんです。
こっちは素人ですよ？？　素人が、一生懸命、週末潰してネットも色々参照して書いてるのに、それを蹴っ飛ばすんですか？？

で、別の日に投稿すると予告しました。

その間、スレ主さんが進めたい話題はどんどん進めていただいて構わないとも、「19595」で書いております。

どうぞ、進めてください。途中に私の発言が入ったところで、並行して板が進むだけのことですよ。そういうことは掲示板ではよくあるはず。


以下、補足。

えっと、マンションの総会では「質疑」には「回答」する必要があるけれど、「意見」に対しては、回答する必要はなく、「伺っておく」でいいとかいう、変な慣習があるみたいですね？

それに基づき、議事録にさえ、意見に対して、実際は総会当日にその場で回答を貰っていても、議事録にはその回答が書かれなかったりする。書かなくていいらしい。

しかし、ここは総会じゃない。掲示板だ。
いくらスレ主に運営責任があろうと、横暴な独裁をしていい場所じゃないでしょ。

ちなみに、

議事録を書いているうちの管理会社の担当者に、意見への回答は収録されないものなのかと確認したら、「文字数制限があるので勘弁してくれ」って言われました。そんなの管理委託契約書にないじゃないかと言ったら、「いや、会社のシステム上、そうなっているので、こちらも苦労してまとめてるんで」とのことでした。議事録は本来、管理組合が書くもので、下書きするだけの外注屋が、会社のシステムの都合って、何だよそれって思いました。

しかも、議事録の下書きしか作っちゃいけないくせに、すでに製本までしており、「これが議事録です」として、前回の総会の議事録署名人に署名捺印させてたのを見て、目を丸くしました。間違いがあっても、署名捺印しかできないんですかね。

マンション管理業界は、いつの間に、おかしくなったんですかね。
それともうちが「異常」なだけですか？　うちの管理会社は、それなりに全国規模ですが、ってことは全社的にそのシステムなわけでしょう？　つまり、全国的に異常じゃないですか。

で、この掲示板もその相似形なんですか？

うちのマンションのことを「異常」って言い切ったその人が、その異常を今、まさに演じていらっしゃるのですね。

というわけで、今週中のいつか、または週末くらい、多くの方が忘れた頃にでも、続きを書きます。

予告したものだけですよ。関係ない話題を書くわけじゃないんです。別スレを立てろなど、そんなことスレ主でも言えないはず。

本日はここまでとします。

[15619: 15536＠異議申し立てモード]

追記。

>>15609 匿名さん

昨日から、半日～1日、こちらの書き込みがなければ、発言がなかったものとして次に進もうとすることが２回ありました。

掲示板で一旦質疑応答の流れが出来たら、継続して、毎日、毎時間、コンスタントに板の発言をチェックし続けて、対話を続けなければいけないんですか？

読む暇がない者や書く暇がない者は、場に「出席していない」として無視する、と？

こちらは、「すぐには書けないから」と欠席の連絡をし、「発言内容の予告」までしております。
つまり、何も言わずに委任状も議決権行使書も出さずに「欠席」したわけじゃないんですよ（笑）

出席が能わず議決権行使書を出した人のことを無視するなと、あれだけ主張されていた人が、スレッドが、そういうことをするわけですか？？

言ってることとやってること、違くないですか？？

お返事待ってます。では、寝ます。いい夢を～♪

[15620: SKY]

>>15619 15536＠異議申し立てモードさん
ほ～

[15621: マンション検討中さん]

ここのスレ主はなりすましなんですよ。もともとオリジナルのパート1があり、パート2.3は別人がスレを立てた。いまスレ主を名乗っているのはオリジナルとは別のなりすましの人。

[15622: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。
　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[15623: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。
　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

[15624: 横浜ポチ]

>>15623 匿名さん
ほ～

[15625: マンション検討中さん]

ここのスレ主はなりすましなんですよ。もともとオリジナルのパート1があり、パート2.3は別人がスレを立てた。いまスレ主を名乗っているのはオリジナルとは別のなりすましの人。

[15626: 検討板ユーザーさん]

>>15618 15536＠異議申し立てモードさん
議事録の作成はあなたの言うとおり管理会社は案の作成までが一般的で、うちは戸数がそれなりに多いので理事が作成している。

文字数制限なんて戯言は論外！だけどそれに議長が指名した議事録署名人が署名しているのであれば責任はその人達だよ。間違い等があれば署名人達が訂正させなければならない。
担当が嘘をついている可能性もあるけどね…文字数制限は具体的に何文字なのか聞いてみてもいいかも。標準管理規約には議事の経過の要領及びその結果を記載するとあり、経過の内容によっては文字数制限なんてかけてたら記載できないよ。

とはいえ、意見については議事録に残す必要がないのも事実。意見について議事に残すように断ってから言うのがいいかもね。
孤立無援であれば、いくらあなたが正しくても改善は不可能。引っ越しを検討したらどう？

[15627: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[15628: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント