「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14969: 匿名さん]

別所君の事？

[14970: 匿名さん]

建替えはまずできないというか難しいと思われるので
しっかりした長期修繕計画を立て、やらなければならない
工事の全てを網羅して粛々と工事をやっていった方が良い。
その為には何をやらなければならないかということは自ずから
分ると思う。

[14971: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

[14972: マンコミュファンさん]

漏水は基本的に上水道から発生します。
上水道は、メーターまでが共有部　メーターは専有部　メーター以降は専有部になります。
水漏は配管の劣化等により基本起こります。
大体、15年位から始まり、毎年数件づつ増えていきます。
完全な予防であれば15年になりますが、マンション全体の室数から見て、数パーセントの水漏件（室）数ですので、費用対効果はよろしくないです。
費用対効果を考えると…25-30年位が目安になるのでしょうか。
25-30年に管理組合で修繕をした場合、これまでに修繕した世帯がありますので、不公平がでますので、あくまでも希望世帯のみになるかと思います。
で、いつまで配管の補修を先延ばしできるか？
それは、保険会社の判断によります。
水漏れの場合、下層部への損害は個人賠償責任保険や水漏賠償保険等で担保できますが、経年劣化は水漏れが予測できたとして、担保されない可能性もあります。
つまり保険適用がされなくなった時期が修繕のリミットになります。
管理組合が居住者の為になにができるか？
専有部の水漏れ件数及び修繕内容を把握し、データ化し、今後発生する水漏れが他人事でないと居住者に認知してもらうことだと思います。
ただ、やり過ぎると、水漏が発生することが予測できたとして、保険適用されなくなるので、藪蛇になります。

つまり、専有部の配管については専有所有者に自己管理していただくのがベストです。

[14973: マンコミュファンさん]

専有部と共有部の判断がつきにくいのが
排水管になります。
基本、排水管は床下の横のラインは専有部で
縦のラインが共有部になります。
この共有部である縦の配管と合わせて、専有部の他の配管と合わせて施工すれば安価になるのでしょうか？
排水管の交換時期は、給水管に比べて長く40-50年で遥かに給水管より長いです。
つまり、給水管を交換時に合わせて排水管を交換することになります。

また、縦の排水管はトイレ付近にあり、サービスホール等より交換できる作りになっています。
横の配管は床の剥離等が必要で少し面倒です。

管理組合で専有部まで一括工事をした場合
工場後の責任の所存も問題になります。

管理組合としては
まず、専有部と共有部の維持管理の責任の所存を明確にして
共有部の修繕管理計画を前もってだすことだと思います。

管理会社によっては
仕事を取りたいがため、共有部の工事にまで首を突っ込む会社もありますが。
トラブル防止の為にも、管理規約に基づき管理組合としては専有部に関しては関与しないのがベストです。

[14974: マンコミュファンさん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14975: 匿名さん]

>>14972さん
配管の経年劣化に伴うものは保険の適用はされませんが、
階下の部屋の損害賠償は適用されます。
築年数が経過して各戸から漏水が発生しだしたとしても
前もって配管の更新工事を各戸がされるのは少ないと思います。
階下の住民はいつ漏水が発生するか、また自分の部屋から漏水が
発生し階下に迷惑を掛けるか分かりません。
だから、ある程度漏水が頻繁に発生するようになつたら、管理組合
として一斉に交換した方がずっと効率的です。
工事費用は安くなりますし、個人でやるも積立金を使ってやるも
出どころはおなじ区分所有者ですからね。
先行工事者への負担も考慮して規約の改正をおこなっておおくべきでしょう。

[14976: 口コミ知りたいさん]

>>14975 匿名さん
https://haikan-hozen.co.jp/2020/08/23/insurance-status/
にあります様に、原則予知できる損害は補償されません。
ただ、かなり判断が難しい為、保険会社が容認しているのが現状です。
保険が濫用されれば、保険受託すらしてくれなくなります。

修繕積立金は、共有用部の修繕の為に貯蓄されています。
仮に、総会等で可決されても、後に告訴されば返金することになります。
なぜなら、修繕積立金は現在の専有者のものであるのと同時に未来の専有者のものでもあるからです。
つまり、未来の専有者から使途がおかしいと指摘されれば違法です。


現在、大半の保険会社は水漏れに対する示談交渉付きの特約があります。
水漏れが起きれば、再発防止の為、元栓を止められ
あとから、保険会社の弁護士から賠償金の請求がされます。

他人が保険に加入してるか？
どのように管理しているか？なんて分かりませんので
古いマンションに居住されてる方は、自分が被害者になった時でも適用される保険に加入することをおすすめします。

[14977: 口コミ知りたいさん]

>>14975 匿名さん
https://haikan-hozen.co.jp/2020/08/23/insurance-status/
にあります様に、原則予知できる損害は補償されません。
ただ、かなり判断が難しい為、保険会社が容認しているのが現状です。
保険が濫用されれば、保険受託すらしてくれなくなります。

修繕積立金は、共有用部の修繕の為に貯蓄されています。
仮に、総会等で可決されても、後に告訴されば返金することになります。
なぜなら、修繕積立金は現在の専有者のものであるのと同時に未来の専有者のものでもあるからです。
つまり、未来の専有者から使途がおかしいと指摘されれば違法です。


現在、大半の保険会社は水漏れに対する示談交渉付きの特約があります。
水漏れが起きれば、再発防止の為、元栓を止められ
あとから、保険会社の弁護士から賠償金の請求がされます。

他人が保険に加入してるか？
どのように管理しているか？なんて分かりませんので
古いマンションに居住されてる方は、自分が被害者になった時でも適用される保険に加入することをおすすめします。

[14978: 匿名さん]

>>14967 匿名さん
借金してまでやるような工事ではない

[14979: 匿名さん]

>>14978さん
そうですよね。
借金はしない方がいいので計画的に積立金の確保を
していきましよう。
しっかりした長期修繕計画書があれば、総工事費から
１戸当たり月の必要修繕積立金の額が分ります。

[14980: 匿名さん]

>>14977さん
修繕積立金は共用部分の管理に使用するのは当然のことです。
専有部分の配管まで管理組合としてやるのであれば、管理規約の
改訂をしておかなければならないでしょう。
それに、先行工事者への負担分の支払いの規定も必要です。

[14981: 匿名さん]

専有部分の配管工事の更新工事については、管理規約に規定
しておけば、管理組合が行うことは可能です。

[14982: 匿名さん]

管理規約を改訂し損害賠償請求したが負けた例　「高圧一括受電の導入をせまった」

[14983: 匿名さん]

>>14981 匿名さん
無理だと思うよ。

[14984: 匿名さん]

>>14971 匿名さん
>　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、６０万円以上　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
>　共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

安くなる根拠を提示しよう

＞資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　資産価値が高まるとは思えない、施工不良マンションとして価値は下がるだろう

[14985: 通りがかりさん]

>>14980 匿名さん
国土交通省の標準管理規約な最大の目的は
専有部分と共有部分の維持管理を明確に分けることが目的です。
マンションの構造もそれに準じて施工されています。
それに逆らっていく行為は…

結局、個人で維持管理できない人が
管理組合に頼ってるだけでないでしょうかね？

[14986: 匿名さん]

少なくとも、専有部分の中で閉じている給湯管は、「共用部分と構造上一体」とはいえない。

[14987: eマンションさん]

>>14984 匿名さん
専用使用区分の共有部の配管は縦の排水管で、基本サービスホールから交換できます。
やってもトイレのクロス張り替え程度です。
専用部の配管は横管でキッチン、トイレ、バスユニットの三か所になり、トイレーキッチンとバスユニットートイレのラインの床を剥離する必要があります。
共用部分は、クロス業社と配管業社の2社
専有部分は、フローリング業社と配管業社な2社となり
コメ主さんは、配管業社で上下水の配管を同時に施工すれば、その業社の移動費等が節約できるのではないかと言う意味だと思います。
しかし、専用部の給水管の対応年数は専用部の排水管の対応年数は半分ですので、２回目の専有部の給水管と合わせて施工すれば済む話で、費用対効果も共有部と合わせての工事と同じことになります。
また、共用部と合わせて施工した場合、日程が管理組合により決められてしまいます。

結果、デメリットでしかありません。

後、フローリングの張り替えをどこまでするか？ですが
60万の価格は疑問です。

[14988: 匿名さん]

1995施工以降の硬質塩化ビニル管なら60年持ちますので交換不要

逆に、1995施工以前の真鍮管なら持たないので水漏れマンションになるか、１世帯１5０万円準備が必要です