管理組合・管理会社・理事会「「マンション管理士等に質問しよう! Part3」」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-02-18 21:38:37
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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27

 
注文住宅のオンライン相談

「マンション管理士等に質問しよう! Part3」

13989: 匿名さん 
[2022-08-04 08:52:26]
>>13986 匿名さん
概算予算とは言っていない。
13990: 匿名さん 
[2022-08-04 09:07:07]
>うちなどは一回目の大規模修繕工事の管理会社の見積もりと予算額が
>総会に諮られた。工事見積が5億6000万でした。
>総会において可決されました
予算は概算予算ですよ。決定金額としてその予算額を全て使っていいと
いうものではなく、予備費も含め余裕をもって組むものです。
当然相見積もりは取るんでしょう。だったら、決定金額ではないんです。
その予算額の範囲内という表現の方が正しいでしょうね。
見積りを取れば一番高いのと一番安いところの見積り額は大きく違ってきます。
勿論一番安い業者が決まるとはかぎりませんが。
13991: 匿名さん 
[2022-08-04 09:33:01]
結果を言っているのだ、
屁理屈は御免こうむりたい。
結果は非常にいいです。
費用も数億円の節約でしたからね。
総会に出した議案は責任施工方式で修繕委員の中に管理会社も
含まれていました。
総会での一組合員は議案の内容で推測して実態の迫ったのです。
委任状を賛成票に投じれば可決されますが理事長の機転で否決
に持ち込みやり直しのなりました。
再任された理事長と総会での異議を唱えた組合員が修繕委員長
として設計管理方式で工事を施工しました。
勿論仕様書は同一仕様としました。
勿論管理会社を修繕委員から外して組合主導で工事を施工しま
した。
百聞は一見に如かずの諺どうりにはいかないのが匿名掲示板の
欠点ではあります。これにてご勘弁いただきたい。

13992: 匿名さん 
[2022-08-04 10:00:38]
責任施工方式は小規模マンションに多いやり方ですが、管理会社任せ
だから当然随意契約となるんでしょうね。
随意契約とは所謂1つの業者に丸投げするやり方ともいわれています。
修繕委員のメンバーには、専門委員、管理会社、設計コンサルタントが
含まれます。理事長も入っていた方がいいと思います。
責任施工方式は、設計監理方式ではありません。
施工会社が仕様書通り工事を行なっているかをチェック監理していくのが
設計コンサルタントであり、住民に代わってやってもらいます。
分かりやすくいえば、敵である施工会社と味方である設計コンサルタント
といえば分かりやすいと思います。
委任状云々や理事長の再任とかは関係ないことです。
13993: 匿名さん 
[2022-08-04 10:03:27]
もう一ついえば、予算を下回ったから節約できたのではなく、
相見積を取ったから安くなったんではないでしょうか。
予算をオーバーすれば臨時総会で再度承認をもらわなければ
ならないので余裕をもって組むのです。
予算を下回るのは当然のことですよ。
13994: 管理担当 
[2022-08-04 10:12:00]
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
13995: 匿名さん 
[2022-08-04 11:33:41]
スレ主です。
削除されたのは何が書き込まれていたんですかね。
あまり感情的にならず、皆さんに役に立つ書き込みをお願いします。
13996: 匿名さん 
[2022-08-04 13:42:10]
>>13992 匿名さん
うちのマンションは、悪徳管理会社の策謀によって(欠席裁判と議事録を操作し修繕委員をクレーマー扱い)修繕委員会を無力化し、理事会だけで大規模修繕に対処する方針としています。つまり、実質的な「管理会社主導方式」を採っています。もちろん、詭弁を用いて「責任施行方式」で工事を行う方針としています。
理事の一人は、2年たっても自分家に買い手がつかない状態になっている、にも拘らず、過度に管理会社に依存するヤバい物件、だということに気が付いていません。
13997: 匿名さん 
[2022-08-04 13:53:10]
一番の問題点は、大規模修繕委員会の細則が規定されて
いないんではないですか。
専門委員会は理事会の諮問機関ではありますが、委員会の
権限は強いものがあります。
業者選定、概算予算の立案、修繕個所の範囲、工事の時期等
の案を作成するのは委員会です。
そして工事が始まれば、施工会社との定例会議や工程説明会に
出席し、その内容については組合員に広報をする。
理事会は大規模修繕工事に直接タッチすることはありません。
専門委員会の提案分を検討するだけです。
責任施工方式ではなく、設計監理方式で見積合わせ方式が一番
いい方法だと思います。
13998: 買い替え検討中さん 
[2022-08-04 16:57:52]
専門委員会細則をつくるべきです。
13999: 匿名Y  
[2022-08-04 17:01:55]
>>13997 匿名さん
>>、設計監理方式で見積合わせ方式が一番いい方法だと思います。

なるほど、だが、設計監理事務所と管理会社がずぶずぶで両社の利益を上積みされた見積額で予定通りの施工会社に決まってしまう。これが現状ですよ。
金ヌキ設計明細だけで商売が成り立つ設計事務所を見つけるのは困難でしょう。
どう探されますかお教えを乞いたいです。
14000: 買い替え検討中さん 
[2022-08-04 18:48:46]
うちの場合は、設計監理業者の募集は建設新聞での募集、
マンション管理士協会の賛助会員で行いました。
施工会社募集に関しては、スーパーゼネコン、地元の年間売り上げ
ベストテン、前回応募した施工会社から12社を選定して、現場説明会
を開催し、そのときに図面、仕様書、劣化調査図、具体的な取組み内容、
応募条件の書類を渡しました。
見積書が提出されたら、見積金額と具体的な取組み内容の比較表を作成し
それを基に4社に絞りました。
見積り等については、専門委員の前で開封しましたので、見積金額等の
金額の訂正はできません。
この4社に対してプレゼンテーションを行い専門委員が評価をして、見積金額
と具体的な取組み内容、評価点で選考をしていきました。
選考に関しては、設計コンサルタント、管理会社には一切選定権限はありません。
うちの場合は、管理会社と設計コンサルタントは犬猿の仲だったのでずぶずぶ
の関係の心配は全くありませんでした。
14001: 買い替え検討中さん 
[2022-08-04 18:50:44]
14000は買い替え検討中さんになっていますが、スレ主である
匿名さんの間違いでした。
いつ変わったのかも分かりませんでした。
14002: 匿名さん 
[2022-08-04 18:51:34]
これで変わりました。
14003: 匿名さん 
[2022-08-04 18:56:14]
うちの専門委員の中には、談合は絶対にゆるさないと設計コンサルタントに
厳しくいっていましたからね。
管理会社も談合ができないシステムづくりを提案して、コンサルタントと
対立していました。
施工会社が決定したら、下請けについては、管理会社、専門委員、コンサルタント
も含め絶対推薦しないように注意していました。
14004: 匿名さん 
[2022-08-04 18:56:50]
>>13998 買い替え検討中さん

委員会で細則案を作成して、理事会に提出したようですが、管理会社・理事会連合に握りつぶされました。勿論、理事会運営の細則もありません。
13996 匿名さん 
14005: 匿名さん 
[2022-08-04 19:11:02]
委員会が自分たちの細則を作成するのは無理がありますね。
各種細則はいろいろあります。
理事会細則、規約改正細則、駐車場細則、駐輪場細則、一般的な細則、
ゲストルーム細則、監視カメラ細則、大規模修繕専門委員細則、ペット細則、
大規模修繕工事以外の大型工事の細則等いろいろあります。
管理規約の全面改正も含め、各種細則の全面改正をやるべきです。
14006: 匿名さん 
[2022-08-04 19:51:12]
>>14005 匿名さん
管理会社・理事会連合によって、最新の標準管理規約に準拠することさえできない状態です。2年間一度も監事が理事会や総会に出席していなかったことが発覚して、監事条項だけが最新の標準管理規約にやっと準拠と言う状態です。理事会細則、規約改正細則、大規模修繕専門委員細則などは無くて、フロントマンの「此処の管理組合では○○○することが決まっています」の一言で、住民の皆様は納得してしまう状況です。
こんな状態で、どうやって全面改正ができるというのでしょうか?

13996 匿名さん
14007: 匿名さん 
[2022-08-04 20:34:00]
私どものマンションでは、たまたま私が会社をリタイアしまして
マン管の資格を取りボランティアとしてやっていこうと思っていましたので、
当時の理事長に対して何回かお願いをしましてやっと専門委員会が立ち上がり
ましてそれに応募して全面改正をすることができました。
そのやり方等については、ここのスレで何回か全面改正のやり方を書き込み
ましたのでそれを参考にされたらいいと思います。
それから輪番制の理事が回ってきましたので理事長になりいろんな改革を
することができました。
ただ、うちの理事会は管理会社も含め別に問題のある組合ではなかったので
割とスムーズに運営できています。
大規模修繕工事も管理組合といいますか専門委員会主導で行いました。
管理規約は標準管理規約で各種細則はネットで検索すれば出てきますので
それをひな型として進めていけばいいと思います。
まず仲間を集め規約と各種細則の全面改正を行うべきです。
全面改正のやり方については、希望されれば再度ここに書き込みますよ。
だれかが立ち上がらなければ絶対にできません。
14008: 13996匿名さん 
[2022-08-04 21:16:34]
有益なご意見有難うございます。
 再掲しますが、うちのマンションは、悪徳管理会社の策謀によって(欠席裁判と議事録を操作し修繕委員をクレーマー扱い)修繕委員会を無力化し、理事会だけで大規模修繕に対処する方針としています。つまり、実質的な「管理会社主導方式」を採っています。もちろん、詭弁を用いて「責任施行方式」で工事を行う方針としています。
 既に改革に立ち上がってくださった方がいますが、歴代の理事長が管理会社側についていて、議事録による心象操作のお陰で、クレーマー扱いされて浮いています。そして、誰もまともな意見が出せない状態です。
 先ずは、今の管理会社にご退場いただかなければ前に進めません。何か良い方策がおありでしたら、ご教授お願いいたします。

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