「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13929: 匿名さん]

組合員が共用部分を用法に従って使用するのを規約で禁止・制限することは
出来ません。（家族総出で廊下を歩いても通行料はかかりません）
したがって、法１３条は強行規定です。

[13930: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[13931: 匿名さん]

＞共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です
工事の必要もない専有部分の工事は単なるぼったくり工事です。

[13932: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

[13933: 匿名さん]

個別工事はマイペースで業者選びができるが、管理組合を通すとそれができないばかりか、ぼったくりと分かっていても中止ができない。
組合を通すと、個人的な意向は反映されず、組合からの押しつけに従わなければならない。
値段の割に丁寧な工事ができるのは、マイペースで業者選びができる個別工事のほうです。
工事業者は直接お金を払ってくれる者の顔色は伺うが、そうでないものに対しては冷淡だ。
個別注工事は直接工事業者と交渉や注文ができるので、すべての面で専有部分の個別工事の方が組合を通すより勝っています。
専有部分を個別で注文するデメリットが見当たらない。

[13934: 匿名さん]

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[13935: デベにお勤めさん]

民法７１条の無過失責任（笑

[13936: 匿名さん]

＞経年劣化による給排水管の更新とかには適用されません。
それは管理組合を通しても同じ。
何が言いたいのかよくわからない。
＞中にはやってくれない住民が出て出てくることも予想できます。
その場合の漏水責任は下階の住民にあるので、上階の人に損害賠償は発生しない。
むしろ、相隣関係という民法を無視した下階の住民に、機会損失による損害賠償が生じる。
下階の方に修繕工事の協力を求めた時点で工作物の責任者としての責任は果たしているので、工作物責任は生じない。
むしろ、工事をさせない嫌がらせから生じる心的被害に対して慰謝料を請求すればいい。
工事をさせなかった事実が明らかになった場合、損害賠償責任を負うのは組合であり、区分所有者全員が責任を負わなければならない。

[13937: 匿名さん]

中にはやってくれない（上階の）住民が出て出てくることも予想できます、という意味だから、上階の住民は悪い奴なので損害賠償責任を負う。

[13938: 匿名さん]

スレ主である、万年マン管士不合格者の屁理屈なんて何の参考にもならないばかりか、下手すると大きな損失を被ることになる。
何故なら、それがシマクンを万年マン管士不合格者にしている大きな原因だからだ。
管理会社本位で覚えた知識はマン管士知識とはかけ離れ、その誤った知識はシマクンの骨肉となり、マン管士試験を数えることができないくらいに不合格にさせている。
おまけにマン管士詐称しては、誤った知識を吹聴し、シマクンのコピー人間まで作ろうとしている。

[13939: 匿名さん]

シマクン（若しくはスレ主？）って東急コミュニティーの
元社員でＯＢらしいよ。
管理業協会（理事長は東急コミュニティー社長）や管理業界関係
からお手当てを貰って投稿していると投稿していた。

[13940: 匿名さん]

>>13927 匿名さん
＞定期的に排水管の洗浄だと言って一斉に行うが、実際に工事を行っているのは70％程度。
＞あとの30％は不在を理由に工事費だけぼったくっている。

あるある、悪徳管理会社と悪徳理事会での共同詐欺工事。

[13941: 匿名さん]

>>13939 匿名さん
>お手当てを貰って投稿していると投稿していた。
投稿と言うより、管理スレッドを管理している。

[13942: 匿名さん]

へんへん
回答を要求している

[13943: デベにお勤めさん]

>>13935 デベにお勤めさん
どうも、なりすましさんが居るみたいです。

[13944: 匿名さん]

スレ主です。
回答１とか回答２とかが出て、書き込みがうまくいきません。
投票期限７日となっているのは何故なのか。
これが解消するまでしばらく私の書き込みは休止します。
私がいませんので、このスレを続けていってください。
又、帰ってきます。

[13945: 匿名さん]

スレ主です。
解決するまで休止するといいましたが、なんとかできるようなので
書き込みを続けます。
しかし、投稿する時に右側に回答１とか回答２とかが掲載されるのですかね。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[13946: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事については、全てやる必要はないと思います。
一番傷むのは給湯管だと思いますので、その更新は考えられます。
築３０年前後のマンションはどこか試験的に検査したらいいと思います。
その前にやっておかなければならないこともあります。
規約の改正です。

[13947: 匿名さん]

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水してるぞ、バッキャローと知らされて、初めて事の重大さに気づくのが
通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのは当たり前です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、仕方なく更新工事を行なうこととなる時期は
鬱陶しいことですが必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される
状況にあるのはまあいろんな意味でマズいでしょうね。
共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易に
工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。文句言う人もいますから要注意。

[13948: 匿名さん]

>>13947さん
何か私が以前書き込んだものを若干修正して作成したように
思えますが、私（スレ主）の錯覚でしょうか。
殆ど変らないので、参考にされたんですね。