「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13829: 匿名さん]

へ～え、できないんだ。

[13830: 匿名さん]

もちろん、６人乗りエレベータに９人家族全員が一度に乗ることは無理です。
定員や重量制限は守らなければならないので、２回に分けて分乗してください。

[13831: 匿名さん]

１０階の４人家族が乗ったら9階の４人家族は両親は乗れるが子供は１台待ちます。
８階以下の４人家族は誰も乗れません。だから、マンションは上階を買うべきです。

[13832: 匿名さん]

>>13831 匿名さん
ロウコス（安物）マンションはEVの台数を節約しているのでそのような」窮屈な生活を強いられる。

[13833: 匿名さん]

朝の通勤通学時間帯は１世帯１人ずつ乗ることなんてマヌケなルールを作っている
マンションもありますが、強制力はありません。エレベータは乗ったもん勝ちなのです。

[13834: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[13835: 匿名さん]

>13825 匿名さん

　通常の総会決議は、共用部分の変更（区分所有法、１７条決議）、共用部分の管理（同、１８条決議）なので、専有部分の使用について決議できない。

専有部分の使用については、３１条決議で規約に定めなければならないが、「区分所有者相互間の事項」ではないことを定めても無効。

他の専有部分の使用、共用部分の管理に影響を及ぼさない、専有部分向けのサービスを一括で導入するのは、区分所有法の範囲外で、区分所有法の多数決ではなく、民法の全員の合意が必要。

　実態は、多数決で決めることができないことを決めているのかもしれない。本来は無効の総会決議の後、誰も異論を唱えないから、全員の黙示の承認が行われたという、組合員の無知や情弱を利用した屁理屈でしょう。

　平成３１年３月５日の最高裁判決が参考になると思います。

https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

[13836: 匿名さん]

まあ、あまりしゃちほこ張らずに気楽に何でもありでいきましょう

[13837: 匿名さん]

>>13836 匿名さん

悪徳管理会社のぼろもうけのために何でもありかよ？

[13838: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[13839: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[13840: 匿名さん]

週１回の工程説明会や月１回の定例会議については
専門委員の皆さんも出席すべきです。
全て設計コンサルタントに任せっきりでは専門委の
役割放棄ともとられます。

[13841: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しについては、設計コンサルタントと
検討されて作成されると思いますが、何回位を計画していますか。
私どもでは、月１回（１回２時間程度）で６回を予定しています。

[13842: 匿名さん]

シマクン、毎日毎日ご苦労さん。

[13843: 匿名さん]

次は長期修繕計画での検討内容について書き込みます。

[13844: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[13845: 匿名さん]

少ない手当でよく頑張れるもんだね。
ご苦労さん。

[13846: 匿名さん]

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討

[13847: 匿名さん]

エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

[13848: 匿名さん]

インターホン・熱感知器 周期は１５年程度
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備（消防設備）
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期
容積率、建蔽率、用途変更
　　現在は駐輪場や駐車場が容積率に含まれるようになりました。今後駐輪場の新設や建替え
　　はできないと思いますので、補修で対応していく必要があります。