マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
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13649:
匿名さん
[2022-07-19 16:05:19]
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13650:
周辺住民さん
[2022-07-19 16:22:14]
まあ、食わず嫌いはやめて一度理事をやってみることをおすすめします。
こんなことに困ってる人がいるのか、こんなことで悩んでる人がいるのか、と 物珍しさもあって１年くらいすぐに経過します。 誰が滞納していて誰が子供の足音に激高して、、、なんて他人のプライバシーも 適度にのぞき見でき、わが身の幸せを実感できます。 総会で新役員が選出されて退任するとき、名残惜しく感じたら本物です。 |
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13651:
匿名さん
[2022-07-19 18:36:31]
滞納金は全てを理事長、理事、組合員に報告されているとは限りません。
順番制の理事の選任方法ではこの問題は引き読がずに時効が成立した時点で時効になりましたの報告をする管理会社もあります。 滞納者は大体８９３関係か半グレの集団に忖度しているケースが多いです。 |
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13652:
匿名さん
[2022-07-19 19:33:43]
明日は不動産株を売って災害復興関連銘柄を仕込む予定。
組合の保有資金の1割を長期で仕込むだけで大儲けするよ。 現金は円安で保有し続ける理由が乏しいし、数年後の大規模修繕に向けて 修繕積立金残高を５割増しにしたい。 |
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13653:
匿名さん
[2022-07-19 20:08:47]
材料不足で高騰しているよ。
修繕積立金の不足をきたしているマンションが多い。 現金が紙くずのごとく目減りしているのに気づかない。 早く手を打たないと管理費等の値上げか借り入れをしないと 工事もできない。 |
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13654:
匿名さん
[2022-07-19 20:37:07]
＜東京高裁判例＞ 平成２３年９月２３日付 判決
＊事件の経緯 渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。 この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。 ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。） 9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29 全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超 となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。 |
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13655:
匿名さん
[2022-07-19 20:56:23]
＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。 管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。 ＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。 １）単棟型 ＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。 ２）連坦 棟型 外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分 が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。 利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、 ある棟にはそれがないという場合が考えられます。 しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者 の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。 しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない となっています。 |
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13656:
匿名さん
[2022-07-19 20:58:36]
東京高裁判例
ﾌﾟｯ |
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13657:
匿名さん
[2022-07-19 21:35:27]
連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。 マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。 しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。 ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ を受けていない場合もあります。 |
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13658:
匿名さん
[2022-07-19 23:05:32]
区分所有法１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
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13659:
匿名さん
[2022-07-20 00:32:49]
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13660:
匿名さん
[2022-07-20 03:22:02]
総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて 議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。 |
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13661:
匿名さん
[2022-07-20 07:43:47]
廊下にエアコン室外機を置いてよいか？という質問が頻繁に寄せられますが、
室外機を置くための柵が設置されていれば、問題なく置くことができます 柵がなくても廊下に白線などの目印があれば大丈夫です |
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13662:
匿名さん
[2022-07-20 08:16:04]
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13663:
デベにお勤めさん
[2022-07-20 08:18:58]
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13664:
匿名さん
[2022-07-20 08:32:38]
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13665:
匿名さん
[2022-07-20 08:37:54]
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13666:
匿名さん
[2022-07-20 08:52:06]
復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を 超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模 滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合） この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。 |
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13667:
匿名さん
[2022-07-20 08:52:45]
＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、 議決要件等が決められています。 特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって 決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。 例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。 その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。 同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。 又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。 もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。 ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担 することになります。 建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。 今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。 しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。 管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。 |
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13668:
匿名さん
[2022-07-20 09:48:14]
（承前）
廊下に柵がない場合は、室外機の寸法で枠取りをしてみて、人の歩行や 車いすの通行、荷物の運搬（台車やストレッチャーの通行）に支障が ないようであれば、置いていいでしょう |
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区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。