「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13549: 匿名さん]

専有部分の配管で最もきをつけなければならないのは
銅管を使用している給湯管です。
給水管や排水管は塩ビ管を使用しているでしょうから、錆びる
ことはありませんが、地震や経年劣化で継手部分の緩みからの
漏水は考えられます。

[13550: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

[13551: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事は大変です。
一番の問題点は、スケジュールの調整です。
うちのマンションもまだやったことがありませんが、やるとしたら
その作業が大変でしょうね。

[13552: 匿名さん]

区分所有法13条が問題になるのは、エレベータに自転車を載せていいか、ベランダでタバコを吸っていいか、の２点くらい。これはエレベータやベランダの構造材質形状によって決まる（つまり、製造元である建設業者が決めるのであって、消費者であるマンション住民が決めることではない）。ほとんどのファミリータイプのマンションではＯＫだろう。その場合、これを禁止する（用法を変更する）総会決議や規約細則は無効になる。

[13553: 匿名さん]

　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[13554: 匿名さん]

>>13552さん
用法の話しはとっくに終わってますよ。
流れについていってください。

[13555: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[13556: 匿名さん]

ここのスレはマンション管理の全般に亘っています。
いろんな知識や情報が必要となります。
ひとつだけ得意な分野があっても、ここでは通用しません。

[13557: 匿名さん]

>>13554 匿名さん
終わらせたい気持ちはよくわかります。
この問題を理解できないでは指導的立場を維持できません。
理事会には弁護士資格を伏せて理事会に出席している理事もおります。
彼も共用部分である茶室の規約の変更と改修には賛成しておりました。
区分所有法13条は強行規定とすれば今後の組合運営に支障をきたすと
言っていました。
今後はテニス練習場の駐車時への変更等が控えておりますのでよろし
くお願いいたします。
古くなりますと住民の老齢化等で生活様式にも変化をきたします。
新築当時は住民も若くてテニスやゴルフや水泳やサウナ室等に住民の
コミュニティとしての役割も大きくて施設使用料も負担は軽くても集
計すると大きい金額でした。
今は年間一人も使用しなくなった共用部分が増えてきました。
この共用部分の用方を規約の変更等をして有益に使うようしようとの
運動が出たわけです。
勿論、エレベーターや共用給排水管設備等の法定共用部分の用方を変
更する規約の変更等が出来るわけがございませんのでよろしくご理解
ください。

[13558: 匿名さん]

>>13546 匿名さん
貴方の考えは正しいと思います。
区分所有法１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。
駐車場は自動車を駐車するといった用方に供するための共用部分です。
この場合に自転車やバイクを駐輪する等のための施設です。
この用方を自転車やバイクを駐輪するための用方に変更することは規
約で変更できるかとの問題になります。
法定の共用部分ではありなせんので区分所有法31条をクリアできれば
OKだと思います。
やってみないとわかりませんが現状からしても賛成の4分の3以上は無
理だと思います。( ´艸｀)
理事の過半数の賛成を得ても総会では合意は無理だと思います。
区分所有法13条を読めば強行規定ではないことは明らかです。( ´艸｀)

[13559: 匿名さん]

>>13554 匿名さん
用方と用法の違いを理解できていないから区分所有法13条を
強行規定などとほざくんだよ。
間違いは、間違いで受け入れる心を持たないと永久にマンシ
ョン管理士の試験は受からないよ。( ´艸｀)

[13560: デベにお勤めさん]

このお話、規約の改正をしなければいけない事項だけど、3/4の賛同が得られそうにない状況を、どうやって同意をとりつけるか？そんな風に思います。
私が住んでいるマンションでは、管理会社のフロントマンがマンション管理士の資格を取っていて、区分所有法の拡大解釈のオンパレード状態です。
一例ですが、本来は規約/細則の改訂/制定の必要な所を、議案として「…の方針を定める件」を可決させ（1/2)、その可決事項があたかも実効性があるよう管理組合員の同意を取り付けたつもりになっています。が、勿論、この決議事項に拘束力は有りません。

[13561: 匿名さん]

茶室としての設備を備えている共用部分でお茶を点てるという組合員の権利を制限することができないというのが区分所有法13条の趣旨であるから、茶室を規約改正で管理事務室に名称変更するのは自由だが、内装がそのままであるならば、そこは世間の一般常識に従う限り依然として茶室なので、組合員はお茶を楽しむ権利（使用権）を有する。その時は、管理人は書類を持って退室して廊下または中庭でお茶が終わるまで待つしかない。

[13562: 匿名さん]

多くのマンションでは駐車場は共用部分ではなく付属施設に分類されるので区分所有法１３条（用法に従って使用する権利）の適用問題は起こらないが、規約１３条の「用法に従って使用する義務」は付属施設にも適用されるので、駐車場に自転車やバイクを置いていいか、という問題は起こりうる。

[13563: 匿名さん]

もともと用法は、その共用部分なり付属施設の構造材質形状によって決まる（だからマンションによって違いがあるし、玄関ポーチやバルコニーは同じマンションでも部屋によって差異が生まれることがある）ので、駐車場がどういう造りになっているかが重要になる。まあ、機械式駐車場では空き区画に自転車を置くことは用法に反するといえるだろう。作動中に自転車が倒れて落下、なんて危険がある。

[13564: 匿名さん]

平面駐車場の場合は、区割りを示す白ペンキを引き直して自転車やバイクを置くことが直ちに用法に反するとはいえないだろう。もっとも、車と違い自転車やバイクは何かの拍子に倒れることがよくあるので、元から止まっている車にぶつかることがないように注意する必要はある。この程度の変更ならば理事会決議で十分だろう。

[13565: ご近所さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[13566: 匿名さん]

まだそんなことやってるの。
もう終わりだよ。

[13567: 匿名さん]

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[13568: 匿名さん]

　　＊管種別修繕周期
　　　　　　配管用炭素鋼鋼管 ２０年前後
　　　　　　硬質塩化ビニル管 ３０年前後　　但し管財が錆びることはありません。
　　　　　　排水用鋳鉄管 ３０年～４０年

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。