「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13529: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[13530: 匿名さん]

>>13524 匿名さん
改装すれば共用部分の変更になると言ってガンと反対されたよ。
しかし理事会で区分所有法13条は強行規定ではないといった意見が
多数を占めましたので用方を管理事務用と変更することにしました。
勿論区分所有法31条は強行規定ですので特別決議として総会に諮ります。

[13531: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[13532: 匿名さん]

>>13524 匿名さん
だったら規約で用方の変更もできるから強行規定ではないのだ。( ´艸｀)

[13533: 匿名さん]

>>13515 匿名さん
規約による共用部分が存在するので強行規定ではない( ´艸｀)。

[13534: 匿名さん]

>>13524 匿名さん
茶室を管理事務室に改装することほど共用部分の変更だよ。( ´艸｀)

[13535: 匿名さん]

共用部分の変更は特別決議事項
４分の３を取ればいいだけ

[13536: 匿名さん]

>>13534 匿名さん
茶室を管理事務室に変更するための改修は用方の変更になるよ。
従って共用部分の用方も変更されるので強行規定ではないよ。

[13537: 匿名さん]

>>13535 匿名さん
今まで茶室としての用方である共用部分を管理事務室としての
用方に改修するのであるから規約も用方の変更をしなければい
けないので区分所有法の強行規定はへの適用外であることが証
明されたよね。( ´艸｀)。
よって共用部分の用方は規約で設定、変更、及び廃止する事が
できる。しつこいが、規約に規定できるので強行規定ではない
( ´艸｀)。つまらん。( ´艸｀)、アホの相手をするとアホになる。
やめる。( ´艸｀)

[13538: 匿名さん]

茶室が管理事務室になれば用方が変わるのは当たり前じゃんｗ
区分所有法１３条に従い管理事務室として使用することができる。

[13539: 匿名さん]

区分所有法１３条が強行規定であることでまとまりましたね。
では次の議題に行きます。

[13540: デベにお勤めさん]

>>13512 デベにお勤めさん
第三十条
1項　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

駐車場の運用の様な共通性に乏しい事柄については、法令で対応できないので、各々の管理組合の事情に応じて、標準管理規約を参考にルールを作ってください。
とういう趣旨だと思います。

追　13511 デベにお勤めさん、13512 デベにお勤めさん、・・・は　私ではありません。

[13541: デベにお勤めさん]

>>13526 匿名さん
特に、機械式駐車場の場合、その維持管理に多額の費用がかかります。このため、今回の標準管理規約が改訂で、駐車場などの専用使用料を修繕積立金に充てるように変更されています。
※近隣の安い駐車場を利用している場合もあり、一律に徴収される管理費などを駐車場などの維持管理に使用すると不公平なことになってしまいます。

[13542: デベにお勤めさん]

>>13541 デベにお勤めさん
訂正します
誤）が改訂で、
正）が改訂され、

[13543: デベにお勤めさん]

>>13542 デベにお勤めさん
更に訂正いたします
誤）が改訂で、
誤）が改訂され、
正）の改訂で、

[13544: 匿名さん]

>>13538 匿名さん
茶室は規約において茶会等の用方に従って使用するようになっている
ものを今回は区分所有法13条を持ち出して強行規定であるから規約の
変更はできないとの主張をする組合員の意見は多数の理事によって強
行規定ではないとの意見で総会の議題にのぼり可決された。
区分所有法13条は強行規定ではなく規約の変更はできる旨の意見が多
数を占めました。
しかし、法定による共用部分はその限りではないと明記されたことに
嬉しく思いました。多数決が正しく機能した総会でした。
再三申し上げますが区分所有法13条は強行規定ではなく規約で変更す
ることが出来ます。
機械式駐車場も法定共用部分ですのでが規約によって用方を変更する
ことはできないと解釈しています。
最後に共用部分＝法定共用部分と規約による共用部分が存在する。
区分所有法１３条が規約で変更等が出来ないと規約共用部分を無視す
ることにになりますので強行規定ではありません。

[13545: 匿名さん]

私のマンションは超を超える大型マンションです。
現在用方に従って使用していない共用部分を用方を変更したほうがいい
との意見で区分所有法13条を持ち出して反対する組合員がおりまして説
得に苦慮しております。
勿論茶室もありますがこれ等は使用している住民が一人でもいれば茶室
から組合室への用方の変更をしないつもりでしたが、
あいにく茶教室を営む住民がいましたので先送りしていましたら用方の
変更の噂を聞きつけてもう利用はしないとの話でしたので決行いたしま
した
。勿論小規模の改修は組合費を使いますので総会で可決されております。
各共用部分（その他多数あり）では使用料やマナーの件も規約も細則に
盛り込まれていますので変更の条文も総会に提出して承認を得ておりま
す。勿論区分所有法31条は強行規定ですので厳格に守ります。

[13546: 匿名さん]

駐車場はその用方に従って使用しなければいけませんが、
当マンションでは自転車やバイクの置場が不足しております。
よって駐車場使用者から自動車を駐車していないときくらい自転者や
バイクを駐輪していいのではないかとの意見が出て現に止めている住
民がいます。
理事の中にも促進派がいますので放置するわけにはいきません。
区分所有法13条を持ち出されると促進派のしっぺ返しが心配です。
この案は総会に諮られそうな勢いですが私は反対です。

[13547: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[13548: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。