「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13509: 匿名さん]

役員の報酬・・・理事会の諮問機関
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。

滞納金について

　　滞納金が多くなるとマンションの管理や建物の維持・保全が難しくなります。
　滞納については、管理会社任せにすることなく、理事会で報告をさせ現状を把握して、
　滞納額が大きくならないようにすべきです。

共用部分の管理

１）保存行為
　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　行為です。
　２）管理行為
　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。
３）重大変更
　　特別決議が必要です。

[13510: 匿名さん]

>>13508 匿名さん
>管理下におてい

引用元をそのままコピペするのではなく、誤字は訂正してから投稿したほうがよいと思います。

[13511: デベにお勤めさん]

「できる条項」の一つの例が駐車場の使用に関する条項です。
駐車場は区分所有者全員の共有物なので法令に従って使用することができますが、
規約の条文に「（組合と組合員との間の）契約により使用させることができる」と
盛り込むことで法令とは別の使用ルールも可能になります。
ただし、強制力はありませんから組合員は法令に従って使用することもできます。

[13512: デベにお勤めさん]

ただし、駐車場の台数が少ない低品質のマンションでは、法令に従って平穏かつ公平に駐車場を使用することは大変難しいです。そこで、区分所有法３０条の規定に従い、規約によって駐車場を使用できる組合員とできない組合員に分け、その不公平は金銭のやり取りで埋め合わせる方法を定めることもできます。
この場合は、規約条項に強制力が生まれて組合員は法令に従った使用ができなくなります。

[13513: 匿名さん]

従いまして法で定められた共用部分の使用はその用方に従って
使用しなければならない。これは強行規定である。
その他の共用部分の使用は規約の定めにっよって使用することが出来る。
これを規約による共用部分と言い任意規定という。

[13514: 匿名さん]

>>13513 匿名さん
よって共用部分のすべてがその用方に従って使用しなければならない
とはならない。
規約に使用方法を規定できない部分とできる部分を使い分ける必要が
ある。
実務に当たると共用部分の用方を規約に定められないとすると生活で
きないマンションが出来てしまう。

[13515: 匿名さん]

区分所有法13条は強行規定ですよ。規約では変更できない。

[13516: 匿名さん]

したがって空き部屋（専有部分）を管理組合が買い取って倉庫として使用すると規約で決めた場合、もともとの用方では居住用なのだが組合員が住んだり休憩したりすることは許されず、倉庫として使用しなければならない。これを規約共用部分と呼ぶ。

[13517: デベにお勤めさん]

役員の就任は、委任契約の性質を有します。契約には契約自由の原則がありますから、契約を結ぶかどうか、つまり役員に就任するかどうかは、個人の自由にゆだねられます。したがって、輪番制で役員就任を強要したり役員辞退者に罰金を科すことは違法です。
非居住組合員（自室を賃貸に出している組合員）から協力金名目でカネをとることは許されます。一般に非居住組合員は規約で役員就任が免除されており、この優遇と引き換えにカネを取ることには一定の合理性があるからです。

[13518: 匿名さん]

空き部屋を競売で組合が落札したら組合所有の空き部屋は元々住居用と
してのみの使用となっているのでその用方にしか使用することはできな
いのか。規約に設定できない強行規定なのでそうなる。
集会室や、管理事務所等々に転用できない。( ´艸｀)。
よって法に定められた壁や床や天井やEV等の共用部分は法に定められた
共用部分だからその用方に従って使用しなければならないので用方を規
約には設定できない。従って強行規定にはできない。

[13519: 匿名さん]

共用部分の用方を強行規定とすると規約による共用部分はあり
得ないことになるが、( ´艸｀)。

[13520: 匿名さん]

建物の瑕疵に関する推定

　　１）専有部分の瑕疵の場合
　　２）共用部分の瑕疵の場合
　　３）瑕疵の場所が明らかでない場合

専有部分の修繕等

　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の
　取り付け若しくは取替を行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面
　による承認を受けなければなりません。規約に明記しておく必要があります。

長期修繕計画

　　計画期間を３０年程度にすること。
　　全体の工事金額が定められていること。
　　修繕のために必要な工事をほぼ網羅してあることが必要です。
　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の設定

[13521: 匿名さん]

うちのマンションでは誰も利用しない茶室がある。
勿体ないので管理事務室に転用したいと言ったらマンション管理士
の勉強中の組合員から区分所有法13条を持ち出されて共用部分はそ
の用方にのみしか使用できないとごねられた。
転用できないのは可笑しいと組合員から意見が出て紛糾している。
可笑しな話である。
この組合員は永久にマンション管理士には合格しないと思う。

[13522: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は共用部分や付属施設といった共有物の維持管理費用なので、法律に従い、共有者である区分所有者（組合員）全員で費用負担します。言い換えると、それ以外のお金は管理組合に払う義務はないのです。

[13523: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の使用目的は管理規約に規定されています。

[13524: 匿名さん]

区分所有法１３条は、共用部分を用法に従って使用する権利を認めていますが、
用法に従わない使用を禁止しているわけではありません。
用法に従わない共用部分の使用を禁止しているのは標準管理規約１３条です。
根拠は違いますが、茶室を茶室以外の用途に使用してはならないという勉強中の
組合員さんの主張は正当です。
では、どうするか？答えは簡単です。茶室を管理事務室に改装すればいいのです。
特別決議で改装計画と改装予算を承認すればいいでしょう。

[13525: 匿名さん]

大規模修繕工事

　　留意事項
　　　１）長期修繕計画に基づいて実施する。
　　　２）専門委員会の設置を行う。（周期的な大規模修繕工事の場合）

管理の形態

　　総合管理と部分管理
　　自主管理

財産の分別管理とは

　　旧原則方式、支払一任代行方式、収納代行方式からイ・ロ・ハ方式に変更
　　印鑑と通帳の同時保管の禁止、収支報告書の毎月提出の義務等

重要事項の説明

　　管理会社と管理組合との契約内容が変更になる場合は、組合員全員に書類を交付
　　して説明をしなければなりません。
　　変更がなくても、書類は全員に交付しなければなりません。

[13526: 匿名さん]

では、なぜ駐車場の使用料を払うのか？駐車場の数が組合員の数より少ないと、駐車場を使用できる組合員とできない組合員とに分かれて、組合員の間で不公平が生まれるからです。不公平を金銭のやりとりで解消するわけです。

[13527: 匿名さん]

　「輪番制で役員候補に当ってしまったが、仕事が忙しく役員になりたくない。役員になって
あまり活動（仕事）はしたくない。」　マンションの改選期には、このような考えをもった人達
があちこちで見受けられます。
　役員になると、自ずとマンション居住のルールやマナーを再認識し、毎月支払っている管
理費等がどのように使われているのか、管理会社には何を委託しているのか、更にマンショ
ン全体の建物や設備等が自分たちのものと思えるようになり、マンションの日常の維持管理
当への興味や住まいへの愛着がわいてきます。
　マンションは、協働で所有し、共同で居住しています。また、考え方や価値観やライフスタイ
ル等の違う多数の所有者が協力しあって共同で管理をしています。
　役員候補に選ばれたら、ともかく役員になってみることです。

[13528: 匿名さん]

ですから、組合員の数≦駐車場の数のマンションで１人１台を順守するのであれば使用料はかかりません。しかし、これでは管理組合の収入が管理費と修繕積立金だけになって毎月の負担が重くなるので、いろんな理屈を考えて駐車場使用料を取るようにしています。（駐車場に限らず使用料収入が増えると、毎月の管理費・修繕積立金の額を抑えることができ、マンション売却時に売りやすくなります）