マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
「マンション管理士等に質問しよう! Part3」
13309:
匿名さん
[2022-07-07 21:01:36]
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13310:
匿名さん
[2022-07-07 21:02:23]
大規模修繕工事後の大型設備工事
エレベーターの更新 インターホーンの交換 熱感知器交換 高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 消防設備の交換 給排水管(専有部分含む) 窓枠サッシ、網戸 ・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 玄関扉 給排水管の更新工事・・・(継手部分のみの補修工事) |
13311:
匿名さん
[2022-07-07 21:04:05]
管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ れています。(全管連の加盟都道府県は19団体) 管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され(原始規約)、10年とか20年改正が行われず そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが 望まれます。 10年、20年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその 都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。 築15年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約 の4分の1から3分の1の大幅改正になっています。 又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、 原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。 管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題 となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。 |
13312:
匿名さん
[2022-07-07 21:05:18]
「管理規約改正の進め方」
1) 準備する資料(専門委員会の人数分準備する) 現行管理規約(別表含む) 現行各種細則 総会議案書(改訂されたものをピックアップする) 管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。 標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。 標準管理規約コメント 2) 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成 これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。 |
13313:
匿名さん
[2022-07-07 22:22:31]
結論、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように12年で大規模修繕工事 賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので20年 これが正解ですね ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない |
13314:
匿名さん
[2022-07-07 23:16:52]
10年経とうが20年経とうがマンション運営に問題がなければ規約改正は不要。
団地型マンションでも団地型標準規約がなかったころに建てられた物件では、古い時代の規約(現在の単棟型標準規約をベースにしたもの)を改正せずに使用しているところがあるが、単棟型標準規約のうち団地型マンションに適用できない条項を役員や組合員が理解できていれば問題はない。 |
13315:
匿名さん
[2022-07-07 23:32:36]
うちは平成15年2月という微妙な時期に入居開始したので、原始規約は平成14年改正前の区分所有法(「総会で賛否同数の時は議長が決する」という条文があるやつ)をベースにしている。本当は改正法施行後に規約改正をすればよかったのだろうが、賛否総数なんて滅多に起こらないだろうということで放置されているようだ。
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13316:
匿名さん
[2022-07-08 00:55:33]
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13317:
匿名さん
[2022-07-08 01:01:28]
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13318:
匿名さん
[2022-07-08 08:34:12]
<左右比較表の作成の仕方>・・・・一案
*まず、現行規約を第1条から全て左側に打ち込みます。A4横の左半分に そして、別シートに保管して2部作成しておきます。 *次に、2つのうちの1つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。 左側には現行規約、右側には改正案(現行規約に抜けているもの)を打ち込みます。 その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。 現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。 *現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。 *1項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て 左右両方に記載する。 *現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、 左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。 *容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約 を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。 *現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。 *総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約(原本)自体に記載されていなけ れば、右側と左側両方に記載しておきます。 |
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13319:
匿名さん
[2022-07-08 09:17:30]
区分所有法13条は強行規定なので用方に従った使用を規約で禁止することはできません。
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13320:
匿名さん
[2022-07-08 09:22:26]
駐車場駐輪場は共用部分ではないので用方に従った使用に制約を加えることが
できます。多くのマンションでは「組合員一人当たり〇台まで」というような 使用制限が設けられていますね。 |
13321:
匿名さん
[2022-07-08 09:22:54]
各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。
*その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪 場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。 *細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。 *左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。 ポイントは、分かりやすいように、左側(現行規約)と右側(改正案)を揃えて記載して おくことが大切です。 ※2)、3)が出来上がったら、70%完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程 が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。 これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。 |
13322:
匿名さん
[2022-07-08 09:27:20]
現在は規約と各種細則の全面改正についてです。
これについての書き込みをお願いします。 |
13323:
匿名さん
[2022-07-08 09:29:13]
共用部分であるエレベーターやごみ置き場は用方に従った使用であれば自由です。
「乗っていいのは組合員一人当たり家族〇人まで」「出していいゴミ袋の数は 組合員一人当たり週〇個まで」といった使用制限を設けることはできません。 |
13324:
匿名さん
[2022-07-08 09:39:09]
しかし、ベランダに置く植木鉢の数は制限を受ける可能性があります。
ベランダは植木を鑑賞する場所であると同時に緊急時の避難通路でもあるためです。 避難通路としての使用を妨げるような植木鉢の置き方は用方に従っていないと 判断されることがあるので気を付けましょう。 |
13325:
匿名さん
[2022-07-08 09:46:24]
理事長はベランダにむやみやたらに植木鉢を並べる住民に対してやめるよう
言わなければならないという趣旨の規定が消防法にあります。 植木に害虫が飛んできて隣人が被害を受けたら民法の不法行為責任を問われる 恐れもあります。規約細則は大事ですが法律も大事です。 |
13326:
匿名さん
[2022-07-08 09:59:39]
>>13323さん
何をそんなに意地になっているんですか。 もうそれは終わったことですよ。 まとめられていないので私が総括します。 区分所有法第13条 各共有者は共用部分をその用法に従ってしようすることができる。 民法第249条 各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができる。 民法の共有では、用法に従った使用は認められていません。 そこで、持ち分に応じた使用を、例えばエレベーターに当てはめることは できないので、区分所有法で用法に従ってすなわち通常の使用方法で使える としました。 通常の使用に添わない使用、例えば共用廊下に物置を設置するとかはできない とされました。 標準管理規約第13条(敷地及び共用部分等の用法) 区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って 使用しなければならない。 通常の用法の具体的内容は、使用細則で定めることとする。 例えば、自転車は駐輪場に置かなければならないとかです。 これでもういいでしょう。これについてはもう終わりです。 では、管理規約と各種細則の続きを掲載します。 |
13327:
匿名さん
[2022-07-08 10:00:33]
会議の進め方
*左右比較表が作成できていれば、会議は5回程度で(1回2時間)終了するでしょう。 *左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。 標準管理規約コメントを参照してください。 *分りにくいものについては、説明分を配布する。(例えば保存行為・理事の代理出席とか) *専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。 出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。 *専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。 *管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。 ※各種細則(なければ作成しておくことが必要です。) 使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則 大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則 監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等 |
13328:
匿名さん
[2022-07-08 10:21:44]
結果、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように12年で大規模修繕工事 賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので20年 これが正解ですね ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない |
工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
居住者からのクレーム処理状況の確認
その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応
*工事期間中の問題点
住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。(トラブル防止のため)
ベランダの工事の時は全て片付ける。
この際、不要なものを1ヶ所に集めて捨てる方法もあります。前回は実施しています。
工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置して
おくと便利です。前回は4台設置
*中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。