「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13089: 匿名さん]

>>13088 匿名さん
大阪税務署が指摘しただけでそれが合法か非合法化の判断は税務署にはないでしょ。意味ないよ。( ´艸｀)

[13090: 匿名さん]

＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

[13091: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[13092: 匿名さん]

マンション管理士は営業をするというより
マンションの住民が取得し、活用することに意義が
あると思います。

[13093: 匿名さん]

輪番制の理事なので、マン管の資格まで取っても
１～２年で交代だからなかなかとろうとはしないだろうね。

[13094: 匿名さん]

マン管士は理事ではなく、有償の管理者になるべきだね。
理事は理事で別に置けばいい。
理事は無償の輪番制。

[13095: 匿名さん]

管理者は管理人とは違うからね。
誤解のないよう。

[13096: 匿名さん]

管理者になるための条件。
1，マンション管理士登録者
2，1級建築士登録者
登録に拘ったのは、単なる試験合格者ではなく、その資質に相応しいと国の認定を受けた方。
1，2どちらかの資格登録者であることが最低条件。

[13097: 匿名さん]

建築士ではマンション管理は難しいでしょう。
マンション管理は工事が中心ではないですからね。
工事はほんの一部分ですから。

[13098: 匿名さん]

>>13097 匿名さん
確かに、技術系は視野が狭い。
管理士は分譲管理の一般常識だけれども舐めている。

[13099: 匿名さん]

＞建築士ではマンション管理は難しいでしょう
最低条件だから、その辺は理解しないとね。
そのどちらでもない人間は管理者としての不適任。
＞管理士は分譲管理の一般常識だけれども舐めている。
その一般常識の知識もない人間が管理会社の名のもとに素人管理している。
舐めているのは管理会社とフロントマン。
だから住民から叩かれる。

[13100: 匿名さん]

万年マン管士不合格者さん、どうして合格しないのかといえば、マン管に関しての一般常識が欠けているからなんだよ。
つまり、マン管に関しては不適格者。
それでも、マンション管理業ができるからこの業界はトラブルの温床。
最低でもマン管士の資格位は持っていないと管理会社なんて開業してはいけない。

[13101: 匿名さん]

>>13095 匿名さん
何言ってんだ、？
管理人は管理者だよ。
管理員は管理者ではない
管理員は清掃員ではない
清掃員は清掃員である。
では管理員は小規模マンションにはいらない。

[13102: 匿名さん]

管理人＝管理員
管理者≠管理人
管理者は頭脳労働者であって非常勤、管理人は肉体労働者であって常勤
管理者は非常勤アドバイザー
管理人は肉体労働を伴う便利屋
全く違う。
だから管理者の最低条件のレベルが高くなる。

[13103: 匿名さん]

＞では管理員は小規模マンションにはいらない
管理者は小規模マンションでも必要とされる。

[13104: 匿名さん]

マン管士試験不合格者はマン管士ではない。
マン管士試験合格者で未登録者はマン管士ではない。
スレ主＝万年マン管士不合格者
スレ題を【万年マン管士をみんなでからかってみよう】に改めるべきです。

[13105: 匿名さん]

>>13104
かわいそうな奴。

[13106: 匿名さん]

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

[13107: 匿名さん]

エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

[13108: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。