「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12749: 匿名さん]

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[12750: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

[12751: 匿名さん]

標準管理規約（２０１６年改正、２１条３項）に準拠した管理規約では、区分所有者が共用部分の保存行為を行うことができない。

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。
ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

３　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。
ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

[12752: 匿名さん]

あのね、区分所有者でも共用部分の保存行為はできるんだよ。
知らなかったの？　
万年マン管士不合格者君。

[12753: 匿名さん]

>>12751さん
保存行為が改正になったとのことで、区分所有法を調べてみましたが、
共用部分の保存行為も区分所有者がすることができるとなっていますね。
規約に規定することはできますが。

[12754: 匿名さん]

どっちなんでしょう。

[12755: 匿名さん]

説明しても分からない方は考えるだけ損ですよ。

[12756: 匿名さん]

>>12755さん
あなたは分っているの？しらないんでしょう。

[12757: 匿名さん]

知ってれば答えてみなさい。

[12758: 匿名さん]

いつも批判とかはするけど、まともな書き込みはできないんだろう。

[12759: 匿名さん]

区分所有法は中学生程度の文章理解力があれば誰でも理解できる。
残念なことに、その中学生程度の理解力がない方はその文章が理解できない。
万年マン管士不合格者君たる由縁でもある。

[12760: 匿名さん]

つまり、中学生程度の文章理解力のない方にとってはこのスレに参加すること自体が分不相応ということに気付かなければならない。
まずは、中学生程度の文章理解力の基礎を身に着けてから参加されたい。

[12761: 匿名さん]

法律上は共用部分の保存行為は区分所有者がやってもいいのですが、例えば玄関ドアや外壁タイルの補修を各人が自分の好みで（日曜大工の延長で）やると、統一が取れずに薄汚い外観になりマンションの資産価値を下げてしまうので、規約で保存行為は原則管理組合がやるので組合員は余計なことするな、保存行為やりたいときは組合長の承認を取れ、と規定するマンションが多いです。

[12762: 匿名さん]

マン管士の資格についてかなり意識しているようだね。
マン管士の資格はそんなに難しいものではないのでは。
僕はユーキャンの通信教育だったけど、そんなに勉強した
記憶はないけど１回で合格できたよ。

[12763: 匿名さん]

しかし、保存行為を管理組合の担当とするからには、あまり悠長な対応はできないことになります。専有部分の使用に必要な保存行為（例えば、雨漏りや漏水の修繕）の場合、修繕委員会への検討依頼だの3社以上の相見積もりだのといって1カ月も2カ月もダラダラ放置すると、組長は義務懈怠として損害を弁償させられる可能性が高いでしょう。

[12764: 匿名さん]

組長？理事長のことね。
漏水は保険で対応できるから、相見積もりとかを取る必要はないよ。

[12765: ご近所さん]

役員委員は引き受けないのが一番

[12766: 匿名さん]

>>12765
お前がきたので話題を変える。
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[12767: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[12768: 匿名さん]

＞修繕積立金の値上げが必要となってきます
その分、管理費を値下げすればいい。
住民の負担は変わらないから反対もないと思う。
管理会社にその辺を理解してもらい、管理費削減のための提案を総会で議論すればいい。