「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12729: 匿名さん]

＞12727 匿名さん
＞引き上げの要因は配管に対する漏水に対してです。
だからどうなの？
保険が掛けられるっていうことは保険で補償できるってことなのよ。
トーシロだね。
もっと勉強しようね。

[12730: 匿名さん]

地震が何回か発生することによって徐々に緩んでくるという
のがわからないのか。
給湯管の管材はあなたの意見を認めます。
しかし、何故反発するのかな。
みんなに教えてやればいいだけのことじゃないかな。

[12731: 匿名さん]

＞しかし、何故反発するのかな。
そんなこともわからないのか？
管理組合員の不利益になるからだよ。
排水管事故が起きれば各専有者が保険を使って悪い箇所だけ修繕すればいい。
修繕の必要のない他の専有者は、必要のない修繕積立金を使わされ、プライバシーまで侵害され、ふんだりけったり。
良いことは一つもない。

[12732: 匿名さん]

給湯管に使用される管材に多いのが銅管だが、熱には強いが
局部腐食によりピンホールが生じて水漏れを起こすことがある。
この場合は取替えが必要。

[12733: 匿名さん]

漏水が発生すれば、住民間のトラブルの要因にもなるよ。
補償ができればいいという発想自体は全てお金で解決する
やり方だよね。
それに保険は配管の交換や加害者の部屋の補償まではして
くれないよ。

[12734: 匿名さん]

＞局部腐食によりピンホールが生じて水漏れを起こすことがある。
だからそういう不慮の事故に対して保険制度がある。
そんなことも知らないの？トーシロだね。
＞漏水が発生すれば、住民間のトラブルの要因にもなるよ。
一斉に修繕工事さえすれば漏水事故は起こらないと勘違いしているバカ。
＞保険は配管の交換や加害者の部屋の補償まではしてくれないよ。
専有部分は所有者が責任を持つことぐらい当たり前でしょ。
管理組合が専有部分の劣化責任を持ってくれるとでも思っているの？

[12735: 匿名さん]

専有部分の管理を全戸が取り組んでくれればいいけど
それができないから一斉にやろうとしているのが分からないんだね。
バカとかトーシロとかの批判しかでてこないのでこの問題は終わり。
次の議題に移ろう。

[12736: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[12737: 匿名さん]

＞それができないから
出来ない所は自己責任。
そんな人間のために、マンション一斉に悪くもない場所を修繕するのはバカ。

[12738: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[12739: 匿名さん]

専用部分はその専有者の利用環境によって劣化の程度が違ってくる。
10年しか持たない人や30年も長持ちさせる人、人それぞれ。
10年しか持たない人は10年で自己負担で修繕すればいい。
当たり前のこと。
30年長持ちさせる人は30年で自己負担で修繕すればいい。
そういった戸毎の状況を無視して専有部分一斉工事などありえない話。
スレ主はそういう常識にかけたトーシロ。

[12740: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[12741: 匿名さん]

>>12738 匿名さん
>＊資産価値の落ちないマンションの条件

>　　　１．立地が良い

>　　　２．築年数（築浅）

>　　　３．物件規模が大きい

1.2.3の内容がないのは役に立ちません

1.2.3の内容がないのは役に立ちません

[12742: 匿名さん]

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等

[12743: 匿名さん]

>＊資産価値の落ちないマンションの条件
マンションの財務諸表と過去の修繕工事内容をみればいい。
管理会社に食い潰されているマンションは財務諸表に現れてくる。
へたすると、長年積み立ててきた組合員の預貯金はなく、大規模修繕工事による膨大な借金で赤字債務となり、修繕積立金だけでは補填できず、借金返済のためマンションを手放す羽目になる場合もある。
管理会社は絞れるだけ絞って赤字債務に陥ると後は知らん顔して立ち去るだけ。
アホを見るのは管理組合員。
わけのわからん修繕工事を提案してくる管理会社にはご用心。
資産ゼロのマンションは悪徳管理会社がつくりあげたもの。
早速、自分ちのマンションの預貯金を調べてみればいい。

[12744: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[12745: 匿名さん]

>>12736 匿名さん

だらだらと文字が並んでいる何が言いたいのかわからない。
繰り返し記載が読みづらい
配管は築？年後、電気系統は？年後というように記載してほしい。

[12746: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、４年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[12747: 匿名さん]

今年度から、マンション管理士も名称独占から業務独占へと移行するらしい。
万年マン管士不合格者もうかうかしておれないぞ。
君のおつむでは永久に無理かも。

[12748: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。