「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12709: ご近所さん]

偽マン管士（スレ主）が管理会社の利益のためのプロパガンダとなり、さも、管理組合の見方みたいなふりをして管理会社に利益誘導しているのがスレ主の本当の正体です。
騙されないように。
偽マン管士が汚名を晴らしたいなら登録証を見せることです。
彼の本当の正体はマンション管理会社の個人事業主です。
管理会社のプロパガンダでそれを職業としているため、一日中この管理スレッドに張り付いている。
この管理スレッドのほとんどの投稿が彼の仕業。

[12710: 匿名さん]

>>12709
お前はここにはくるなといってるだろう。
荒らし以外の何ものでもない。
僕の情報提供等のどこが管理会社の利益誘導になっているんだ。
それにマン管の資格証云々もばかげてるよ。
１度マン管士の更新講習は受けたけど、もう必要ないので次の講習は
受ける考えはないので、それまではマン管士と名乗れるけど、そんなことは
どうでもいいことだよ。
ここのスレに張り付いているのは、デイトレーダーだからだよ。
4本値をみながら株の売買をしているからだよ。
ここのスレのほとんどは僕が情報の提供をしているから多いのは当然。
ここは僕が立てたスレだから。
理事長や専門委員会の委員長等をやった経験からの情報の提供だから
マンションの理事長等については、参考になると思うけどね。
管理会社向けの情報はしていないよ。
そして、今まで資料を住民等に配布してきたのが山のように作成して
あるのでそれをここで提供しているんだ。
分ったらお前はもうここにはくるな。

[12711: 匿名さん]

「管理組合の法人化のメリット・デメリット」

　法人化されていない組合では、銀行口座の名義は理事長個人の名義になっています。
　法人化されていない場合は、登記名義や取引上の名義は、組合の代表者の個人名義
にするか区分所有者全員の共有にするしかありません。
　法人化すれば法人活動によって生じた権利・義務は法人に帰属することになるので
財産等に関する法律関係が明確になります。
　取得した不動産を登記する場合には、管理組合名義での登記はできませんので管理
組合の代表者の個人名義にするか区分所有者全員の共有にするしかありません。
　代表者名義にすれば、個人の財産との区別が困難となり、共有にすれば区分所有者
の数が多い大規模マンションでは登記の手続きが煩雑になります。
　又、借入などの融資を受ける場合も、代表者の肩書を付けたり、個人名義で借り入れ
をすることになり、債務の帰属が不明確になります。
　法人にすれば、登記名義は法人自身の登記が可能となり、又法人自身の名義で融資
を受ければ債務の帰属が不明確になります。
　その際、管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存
在ですから、法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を
生じます。

[12712: 匿名さん]

法人化するには
　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会決議により法人格を
　　取得することができます。
　　　その管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
　　　法人登記の手続きをしなければなりませんが、理事長交代ごと２週間以内に変更
　　登記をしなければならなくなります。経費も数万円程度必要になってきます。

　管理組合法人は、その事務について区分所有者を代理する権限を有します。又、共用
部分等について、設立された損害保険契約に基づく保険金額、共用部分について生じた
損害賠償金及び不当利得による返還金の請求、受領についても同様に代理権を有する
ことになります。
　又、法人は規約又は集会の決議により、原告又は被告になることができます。
　理事の任期は２年となります。但し、規約で３年以内において別段の期間を定めた時は、
その期間とするとなっています。

　デメリット
　　　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられます。
　　　登記事項に変更があるとその都度変更登記手続きをしなければなりません。

[12713: 匿名さん]

土地を買ったり売却とかをしないんであれば
法人化する必要はないと思います。

[12714: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[12715: ご近所さん]

＞12710 匿名さん
＞ここのスレに張り付いているのは、デイトレーダーだからだよ。
嘘コケ！
オレオレ詐欺が誰にでも通用すると思いこんでる単細胞人間。
天下御免の印籠を見せずに俺は水戸黄門だと嘯いているようなもの。
そういった幼稚な遊びはせいぜい小学生知能クラス。
スレ主の知能の低さが目立つコメント。

[12716: ご近所さん]

＞12710 匿名さん
嘘1，ここのスレに張り付いているのは、デイトレーダーだからだよ。
本当1，ここのスレに張り付いているのは暇な管理会社の個人事業主で管理会社のプロバガンダだからだよ。

嘘2，理事長や専門委員会の委員長等をやった経験からの情報
本当2，東宝のフロントマン時代の経験から得た情報

嘘3，管理会社向けの情報はしていないよ。
本当3，管理組合向けの情報なんてするわけないだろ。バーカ

嘘3，分ったらお前はもうここにはくるな
本当3、お前がここにくると俺の企みがバレるからくるな。

嘘4、それまではマン管士と名乗れるけど
本当4，一度もマン管士試験に合格などしたことがなく、登録なんて万年の夢。マン管士は名称独占で業務独占ではないと嘯いて管理会社の個人事業主となっている。

[12717: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[12718: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[12719: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

[12720: 匿名さん]

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[12721: 匿名さん]

＞経年劣化は間違いなく起こりますし
それで塩ビ給排水管の耐用年数を製造メーカーは何年だと謳っているの？

[12722: 匿名さん]

＞専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば
クロスの張替えや美装工事までやるの？
プライバシーはどうなるの。

[12723: 匿名さん]

＞専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となってきます。
何をアホナこと。
その為に保険制度がある。

[12724: 匿名さん]

保険は経年劣化に伴うものについては補償されません。

塩ビ管の耐用年数は状況によって違ってきます。

[12725: 匿名さん]

＞12724 匿名さん
＞塩ビ管の耐用年数は状況によって違ってきます。
あのね、塩ビ管の経年劣化による耐用年数は50年以上なんだよ。
＞保険は経年劣化に伴うものについては補償されません。
築50年以上のマンションってざらにはない。
あんたはそんなマンションの話をしてるわけだ。

[12726: 匿名さん]

塩ビ管自体はさびることはありませんが、地震等で継手部分が
緩んでくる場合があります。
それに、給湯管は熱湯が通りますので傷みが激しくなります。

[12727: 匿名さん]

マンションの総合保険の保険料が築１５年、築２０年以上のマンションは
大幅にひきあげられます。２倍以上になります。
引き上げの要因は配管に対する漏水に対してです。

[12728: 匿名さん]

＞地震等で継手部分が緩んでくる場合があります。
地震なら天災であって経年劣化ではない。
そんなこともわからないの。
トーシロだね。
＞給湯管は熱湯が通りますので傷みが激しくなります。
給湯管に塩ビ管は使わないよ。
トーシロだね。