「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12169: 匿名さん]

理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[12170: 匿名さん]

建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

[12171: 匿名さん]

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[12172: 匿名さん]

理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

[12173: 匿名さん]

>>12166 匿名さん
＞　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

この投稿は悪徳管理会社よりの投稿である
総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そして議長は事案に対して不備、不具合等があると考えたときはこの事案は保留とし新理事会メンバーに検討してもらい臨時総会を開催し改めて賛否を問う決断をする

こういう決断が出来ない管理組合のマンションは短期間でスラム化するであろう。

[12174: 匿名さん]

>>12173さん
私は管理会社の人間ではなく、マンションの住民でスレ主ですよ。
事案に対して、不備等があれば議長の判断でペンデイングにして
再度検討して提案することは可能です。
ただ、そういう必要性がない場合は議論をやめて決議すればいいでしょう。
その議案に対しては、総会に直接出席していない、議決権行使書や
委任状で賛否をされている方も多数おられるのでその方々の意見も
尊重する必要がありますから。

[12175: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[12176: 匿名さん]

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

[12177: 匿名さん]

>>12176さん
それはＰＡＲＴ２の書き込みでしょう。
それには答えません。

[12178: 匿名さん]

設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

[12179: 匿名さん]

>>12177 匿名さん

回答など要望していません　無駄な投稿で件数を増やすな。

[12180: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２の書き込みには対応しないといっているんだよ。
ここに書き込んでも無駄なことだしね。

[12181: 匿名さん]

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

[12182: 通りすがり]

総会当日になって議案の不備不具合に気づくアホ理事長はさっさと辞表を書け

[12183: 匿名さん]

>>12181 匿名さん
https://blacksheep-mansion.com/mansionsoukaiareru/

区分所有法第三十五条（招集の通知）
集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
区分所有法第三十七条（決議事項の制限）
集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

※区分所有法では総会のことを「集会」と言います。

＞なので総会当日「こうした方がいいじゃん」と言って、仮に出席している人全員が同意したとしても、その場で議案を修正してはいけないのです。

↑
良い子はこれでも読んで理解しようね。
総会は議案内容について討議する場ではありません。

[12184: 匿名さん]

>>12180 匿名さん
対応してくださいといってません　件数稼ぎは止めろ　

[12185: 匿名さん]

２）総会当日
　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶
　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認
　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

>>　６．議案審議（代表例）
＞　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
＞　　　第１号議案 事業活動報告
＞　　　第２号議案 収支決算報告
＞　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　質疑応答、採決

＞　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
＞　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認

　　質疑応答、採決

＞　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　質疑応答、採決

＞　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

＞　　　第７号議案 監事、理事候補の承認、役員の決定

　　　　　監事、理事候補が承認されたら、総会終了後新理事の互選で役職を決める
　　　　　　（決定した役職は総会議事録で通知する）
　　　　　
＞　８．閉会

[12186: 匿名さん]

>>12182 通りすがりさん

いるんですよ　管理規約違反　が　管理規約を読んでいないか、理解できない？

[12187: 匿名さん]

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[12188: 匿名さん]

施工会社から合い見積もりを取るとき、同じ自要件で使用所を
作成し、業者には単価だけを記入してもらうやり方と、仕様書と
設計図書を相手に渡して数値は業者に計測してもらい見積金額を
出してもらうやり方では、どちらがいいんでしょうか。
新築の場合は、設計図書を渡して積算してもらう方法が多いと
聞きますが。