「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12149: 匿名さん]

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[12150: マンコミュファンさん]

理事会の理事長名で今の管理会社を解約できるのですか？

[12151: 通りがかりさん]

>>12150 マンコミュファンさん
管理会社との契約に限らず、管理組合の契約と解約は総会承認事項ですよ。

[12152: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。

[12153: 匿名さん]

>>12152 匿名さん
＞又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
質問
我が管理組合は会計年度終了後３ヶ月以内に開催しているがこれには罰則がないのですか。

[12154: 通りがかりさん]

>>12153 匿名さん
3ヶ月以内でも大丈夫です。
12152が知らないだけです。

[12155: 匿名さん]

会計年度終了後３ヶ月間は暫定予算で対応するということですね。

[12156: 匿名さん]

惰性でやっていればいいということです

[12157: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前

[12158: 匿名さん]

組合資金を安全資産として国債に投資している組合役員は
安全かどうかの検証をしなければならない時代がやってくる。
ご意見を聞きたい。

国債も米国国債と日本国債の動きが逆の時代になってきた。
賢いプーチンはルーブルを人民元に交換しているようである。
これで経済制裁の効果が先延ばしにはなったが民主主義国の
経済破綻が先になると中国の人民元建ての時代に突入する危
険を感じる。妄想狂ですめばいいのだが、( ´艸｀)

[12159: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[12160: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[12161: 匿名さん]

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[12162: 匿名さん]

これから迎える世界の同時不況は超インフレを加速させる。
マンションの保有資産は大幅に目減りする。
賢い理事長のいるマンションは大規模修繕等の大型出費に
ついての工事は前倒しして実施している。
材料費や人件費の増加は避けられない。
修繕積立金の値上げをして組合員の懐を直撃する。
保有資産の防衛をどうすればできるでしょうか。
工事をすれば資産価値を上げるごときの発言をする管理会社
やアホマンション管理士等や管理組合員を信用してマンショ
ン管理を任せていてはいけません。
組合有志が立ち上がってマンションの資産価値を守りましょう。
世界は大変な時期を迎えている。妄想家の一人言。( ´艸｀)

[12163: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

[12164: マンション比較中さん]

それは相当勉強している理事会と組合員のマンションですね。
ワタシの経験では、委任状が多く、それは議案に白紙賛成すらも知らない住民ばかりでした。
したがって鋭い質問で回答に窮するような場面にもなりませんでした。
議案についても分かり易い資料を事前添付しても読んですらきません。
その場の意見も議案の可否には実は無関係で、取り敢えず反対や分かったフリポーズで、口には出せませんでしたが、「事前に議事録とニュースと配布資料ぐらいは読んどけ、、、」のレベルでした。
この様なマンションなので、大規模修繕の悪質な皿管コンサル（ＮＰＯ法人）には、
説明会は一度だけで、お知らせは最小限で、住民（専門知識のある）からの的を得た質問（理事会宛書面）には極力答えず、逆にやり玉に上げ、平日昼間の総会開催でドンドン進められてしまいました。

[12165: 匿名さん]

総会での決議はまず否決されることはありません。
特に普通決議であれば、２５％以上の賛成で承認されますからね。
普通決議は、議決権総数の過半数の出席で、その過半数で成立です。
１００名の組合なら、５０人以上の出席でその過半数ですから２６名
以上の賛成があれば成立します。
それに、出席者には、議決権行使書と委任状での出席者も入りますから。

[12166: 匿名さん]

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[12167: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[12168: 匿名さん]

　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。