「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12029: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[12030: ご近所さん]

督促は弁護士が必須です。

[12031: 匿名さん]

>>12030
お前はここにはくるなといってるだろう。

[12032: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[12033: 匿名さん]

払えんものはしゃーないやろ

[12034: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

[12035: 匿名さん]

マンション管理士に質問しよう！ＰＡＲＴ２もマンション管理士等に
質問しよう！ＰＡＲＴ３も私が立てたスレです。
何故スレタイを変えたかというと、マンション管理士だけでなく、いろんな
方の意見を聞き、質問しましょうということで変えたのです。

[12036: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[12037: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[12038: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[12039: 匿名さん]

>>12027 通りがかりさん
築45年の分譲です。近隣のマンションの規約等（標準も含む）を参考にして作成しました。
役員の間では組合資金のみを預ける管理体制への変更のために管理
会社と交渉中です。
自主管理で自治会長（理事長）が預金通帳と印鑑を預かり方で少し
もめるようです。
最近は清掃と植栽は清掃業者と町内の庭師に委託するようにしまし
た。
設備と建物の管理をどこへ委託するかを検討中です。
管理会社からは建物と設備の管理もさせてくれれば基幹事務を引き
受けてもいいと言ってくれるところも出てはきました。
組合としては分散管理をしたいようです。話の内容からすると基幹
事務のみを受けてくれる管理会社は見当たらないようです。

[12040: 匿名さん]

枝管工事を心配するようなマンションには住まないことですね

[12041: 11992]

>>12026 匿名さん
「管理が行き届いていてきれいに整備されていました」
ここですよね。これがボランティアで住民の一部が清掃するのか、無償あるいは有償で自治会員の持ち回りでするのか、外部委託するのかなどですが、共用部分の維持管理をするのは組合の義務なのかそれともそんな義務はなく管理しないというのも選択肢なのか法的な見解を知りたいところですね。

[12042: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[12043: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[12044: 匿名さん]

>>12041 11992さん
住民が高齢になってきますとエレベーターがないのが問題ではあり
ます。幸か不幸かは個人差がありますので何とも言えませんが三階
に住んでいる私もそろそろ階段の上り下りがしんどくなりました。
ないものねだりはできませんので室内だけでもバリアフリー化をし
たくて工事見積をして組合にリホーム申請をしましたら風呂場の床
下の配管の移動は禁止ということで悩んではいます。
今は妻がいますのでいいですが独り者になるときの入浴が心配にな
ってきました。新築のマンションはこの点も考慮して建築されてい
ますのでいいですが購入資金が不足で困ってはいます。
同じ住民同士で話し合っています。いい方法を模索中です。

[12045: 11992]

>>12044 匿名さん
マンション管理士の方ですか？　それとも住民の方ですか？

[12046: 匿名さん]

共用部分の維持管理は、管理組合と組合員との間の契約ではなく、
管理組合の一方的な義務です。管理費を滞納している組合員も
部屋の前の廊下を清掃してもらえます。
それと同時に、管理費の支払いは組合員の一方的な義務です。
自室前の廊下は自分で清掃するからその分管理費を負けてくれとは
言えません。

[12047: 匿名さん]

これに対して、駐車場の使用は管理組合と組合員との間の契約になっている
マンションが多いです。組合員が使用料を滞納すると契約を解除されて
他の組合員に自分の駐車区画を使われてしまいます。
同時に、管理組合には組合員に駐車区画を使わせる契約上の義務が生じます。
Aさんの駐車区画にBさんが駐車している場合、理事長自らがBさん車を撤去し
Aさんが駐車できるようにしなければなりません。

[12048: 11992]

>>12046 匿名さん
とすると組合が滞納者に対して督促や競売の訴訟ができるということは、管理をしていない組合に対して損害賠償を請求する訴訟も全く別件で起こすことは可能であり、勝ち目もあるということなんでしょうか。