「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11651: 匿名さん]

>>11648
相見積金額を提出する場合、最初の見積りでは実数精算方式の
外壁の躯体補修やタイルの枚数を少なくして総体の見積額を
低くみせる業者もあります。
元請会社に選定されたら、足場を組んだ後に精算されますので
その時に追加請求ができますから。

[11652: 匿名さん]

>>11650さん
２億円の予算があるのに責任施工方式を採用しているんですか。
それぐらいあれば設計監理方式でやられればいいと思いますけど。
うちのマンションも２回目の大規模修繕工事の準備を進めていますが
設計監理方式でやっています。
専門委が建築士と半年かけて検討して長期修繕計画を作成していますので
工事費の概算予算をいくらにするかもシビアに検討できます。
修繕個所ごとの設計概算書、数量調書がありますので、施工会社からの
見積り内容も仕様書でチェックできます。
今回は、施工会社の力量を推し量るために設計図面を各社に渡して、数量の
計測をしてもらうことにしています。
そして、私どもが設定している平米数と単価の違いや仕様等について提案を
受けますが、平米数や単価の大幅な違い等については、選定から外す計画で
います。
そして、私どもが想定している工事金額に予定価格を設定し、全社それを
オーバーしたら工事個所も含め再見積もりを取るようにしていきます。

[11653: 匿名さん]

ちなみにうちの予算は４億程度を見込んでいます。

[11654: 11468]

>>11638 スレ主さん

>>11638 は、コンサルが作成する共通仕様書における暫定数量の話ですよね？

[11655: 11468]

>>11636 には、
>施工会社から合い見積もりをとるときは、共通仕様書でおこなって
>いますか。
>同じ条件（同じ修繕個所、平米数、材料等）で見積もりを取らないと
>比較ができませんから。
>しかし、その共通仕様書は建築士でないとつくれません。
と書かれています。

[11656: 匿名さん]

権利能力なき社団である管理組合の場合、管理組合の財産は、管理組合（区分所有者全員）に総有的に帰属します。総有とは、構成員に持分がなく（潜在的にも観念できません）、分割請求権も認められない共同所有の一形態です。
権利能力なき社団である管理組合を対象にした「マンション標準管理規約（単棟型）」では、６０条６項で「組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。」と確認的に規定しているのです。

[11657: 匿名さん]

>>11656 匿名さん
あくまで標準管理規約での解釈でしょう。
法的にはどうでしょうか。
その規約は無効であるとの判決の可能性はあります。

[11658: 匿名さん]

>>11656 匿名さん
Ｐａｒｔ2からのコピー？

[11659: 匿名さん]

>>11646 匿名さん
＞戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。
＞住宅ローンの融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

住宅ローンは２０年で返済せよ　ということかな。

[11660: 匿名さん]

そこら辺のマンションならローンを組んでまで買うことはないでしょう。

[11661: 匿名さん]

マンションで最も重要な「集会」に関する情報提供をしますね。

集会の開催なしに、集会による決議を必要とする事項を決議できるのは、以下の「書面又は電磁的方法による決議」による方法と、「みなし決議」である「区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意」だけです。
１　書面又は電磁的方法による決議
区分所有法または規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、集会を開催せずに書面または電磁的方法により普通決議または特別多数決議をすることができます（４５条１項）。
２　区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意
区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があつたときは、書面または電磁的方法による決議があつたものとみなされます（４５条２項）。

[11662: 匿名さん]

区分所有者全員の合意があれば、建て替えでも解体でも、売却でも
なんでもできるのは当たり前でしょう。
分り切ったことですよ。

[11663: 匿名さん]

全員の承諾があるのですから、裁判とかにも
ならないでしょうしね。

[11664: 匿名さん]

全員が承諾すれば、マンションを寄付することも可です。

[11665: 匿名さん]

書面又は電磁的方法による合意とかいわなくても
全員が承諾すれば全て実施することができる。

[11666: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[11667: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[11668: 匿名さん]

雑排水管の枝管は理論的には専有部分なのかもしれませんが、実際にその管理を区分所有者が全うできるかと言えばなかなか難しいと思われます。そこで、雑排水管が専有部分つまり居室の中で目に見える状態（むき出しの状態）になっていて、区分所有者の好みで交換できるような特殊な場合（例えば、台所のシンクの下のプラスチック管をネズミに齧られたので日曜大工で金属管に代えるなど）を除けば、床下や天井裏に通っている雑排水管を専有部分として各区分所有者の責任と費用で管理することは不適当であり、むしろ、「マンション全体の附属物」と位置づけ区分所有法2条4項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的です。このような常識的判断ができれば理事会に対する組合員の信望も高まります。

[11669: 周辺住民さん]

支管を規約共用部分にするような素人役員がのさばるマンションは資産価値が低いですよ

[11670: 匿名さん]

組合員の２％は変人がいるものです。大規模マンションでは気を付けよう。