「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11611: 匿名さん]

駐車場使用料は近隣の駐車場料金と合わせないと
マンションの駐車場が借りられない住民とは不公平に
なりますからね。
それでほとんどのマンションは近隣のＰ場料金と同じ
ぐらいに設定していると思いますよ。

[11612: 匿名さん]

>>11608 匿名さん
そんな条件にピタリと一致するマンションはないよ。
非現実的な話はするな。

[11613: 匿名さん]

>>11611 匿名さん
うちは駐車場は所有権付きです。
管理費等はその分割高ですが、使用料はゼロ。

[11614: 匿名さん]

うちのマンションは駐車場が１人１台分確保されているので法律上は無償使用できる。ただし、分譲マンションでは使用料を徴収すると管理費を低く抑えられるので、使用する組合員と管理組合との「契約」を規約に規定して有償にしている。結果的に駐車場を使用する組合員は使用しない組合員の管理費負担を一部肩代わりすることになるが、特に苦情は出ていない。

[11615: 匿名さん]

駐車場の所有権付きマンションはずいぶんと少なくなった。今では新規分譲はほぼ皆無だろう。お上の行政指導があったのだが、一番の理由は駐車場に所有権を認めてしまうと、全戸分の台数を確保しないかぎり「駐車場付きマンション」という表示がインチキだと言われ、ただでさえ良くないマンション業界のイメージがさらに悪化するということだろう。

[11616: 匿名さん]

>>11609 匿名さん
専有部分は区分所有者が管理修繕に責任を持つのが管理組合の鉄則（管理規約）

[11617: 匿名さん]

>>11615 匿名さん
それくらいではマンション業界のイメージを壊すとは思えない。
それ等よりも組合員の資質がイメージを壊すよ。
都心部などは駐車場を必要ではないので空き区画の多さに苦慮
している。

[11618: 購入経験者さん]

管理組合の理事長、これは儲かりまっせ
一応表面上は無報酬だが、出入り業者からの付け届けや
駐車場の割り当て、補修工事の優先順位付けなどで
組合員から献上されるものもあるし、一度はやるべき

[11619: 匿名さん]

>>11612さん
あなたが理解されていないようなので、分かりやすく事例を
出しただけですよ。

[11620: 匿名さん]

理事のご主人が不在中に打ち合わせと称して奥さんの家に上がり込んでる理事長がいます。

[11621: 匿名さん]

組合員の間で不倫が横行しているくらいでは
マンションの資産価値は下がりません。

[11622: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[11623: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[11624: ご近所さん]

同じ地域で隣のマンションが同じ築年数、同じ分譲会社、同じ規模である可能性は
限りなく低いから、そのような比較を唱えてもナンセンスｗ

[11625: 匿名さん]

>>11624
お前はここにはくるな。

[11626: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[11627: 匿名さん]

＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置しておく。

[11628: ご近所くん]

エントランスに場違いなものを置かれると迷惑
見た目も貧乏くさい

[11629: 匿名さん]

洗濯物を乾かす方法は組合員が自分の責任と費用で決めることです。
足場を組んでる期間中は乾燥機をエントランスロビーに設置するなんて
マトモな組合役員のやることではありません。
使用状況の監督を理由に、何号室の誰がどんな下着を使っているのか、
のぞき見したいエロ役員でしょうね。

[11630: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め