「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11431: 匿名]

うちのマンションでは、工事前に工事業者が全戸の調査を行います。今回行う工事の材質や工法と同等以上である事を確認してもらい支払い対象か否か判断しようと考えています。

[11432: 匿名さん]

それがいいと思います。
いい加減な安っぽい工事をされたら困りますからね。

[11433: 匿名さん]

自己責任の先行者のほうがいい工事をしている
管理組合役員や修繕委員の目は節穴だから

[11434: 匿名さん]

>>11433さん
寂しいね。友達いる？

[11435: 匿名さん]

私のマンションでは給排水管の工事に際して組合員からサヤ管ヘッダ
ー方式を採用できないかの提案を受けて業者や管理会社やマンション
管理士等が検討した結果当マンションでは構造上採用できないとの結
論でした。
ところが先行工事者の部屋内の調査の一部屋の組合員がサヤ管ヘッダ
ー方式ですでに先行して工事を済ましておりました。
提案者の組合員が烈火のごとく怒りだして理事長の交代を迫り工事の
件は白紙になりました。

[11436: 匿名さん]

築４７年マンション、壁に亀裂・屋上のコンクリ落下…再建のハードル緩和検討
読売新聞 2022/01/31 20:13

麒麟・川島明、新型コロナ感染「しばらく全ての仕事をお休み」 31日喉に違和感、相…

　老朽化した分譲マンションを再建しやすくするため、法務省が、区分所有法で定める建て替え決議の要件緩和に向けて検討を進めている。建て替え決議に必要な「全所有者の８割以上の賛成」の規定について、所在がわからない所有者や、意思が不明な所有者を分母から除く案などが浮上している。老朽マンションの再建は災害対策などの面で急務となっており、同省は来年度中にも法改正を法制審議会（法相の諮問機関）に諮る見通しだ。（石浜友理）

■「延命」

　建設されて４７年以上がたつ埼玉県内の分譲マンション（３８０戸）。壁には亀裂が入り、配管にも不具合が目立つ。昨年には、地震で屋上のコンクリート壁が落下した。「修繕を繰り返し、何とか『延命』している」。管理組合理事長の男性（５７）はため息をついた。

　新築当時は都心に通勤する３０～４０代のサラリーマン家庭が多かったが、現在は７５歳以上の高齢住民が３８％を占め、理事会を開いても体調不良を理由に欠席する人が多い。組合の運営に無関心な若い住民も少なくなく、修繕など重要な問題を決める総会は、委任状も含めても７割弱の出席者を集めるのがやっとだという。

　男性は、「建て替えにはお金がかかるし、『このままで構わない』というお年寄りもいる。その上、８割の賛成を集めるのはハードルが高すぎる」と話した。

■災害リスク

　国土交通省によると、国内の分譲マンション６７５万戸（２０２０年末時点）のうち、一般的に老朽とされる「築４０年超」のマンションは１０３万戸。１０年後には２３１万戸、２０年後には４０４万戸になると見込まれている。

　老朽マンションが急増すれば、災害時に倒壊や外壁落下を起こすリスクも高まる。政府や自治体は再建に必要な費用の補助や税制優遇などを実施してきたが、建て替えが実現したのは２１年４月時点でわずか２万１９００戸だ。

　こうした状況を踏まえ、法務省や有識者、弁護士らによる研究会が昨秋から、区分所有法の見直しも視野に入れた論点整理を始めた。最大のテーマが、建て替え決議の要件緩和だ。

　建て替え決議の要件は１９８３年の法改正で盛り込まれた。建て替えには高額な費用負担や一時的な転居など不利益も多いため、住民の総意に近い「５分の４」という厳格な設定になったとされる。

　研究会の参加者などによると、所在や賛否が不明な所有者を決議から除外する仕組みの導入のほか、耐震基準に満たず危険性が高い物件については「４分の３」に引き下げる案が出されたという。

■「対策早急に」

　研究会では、「終の住処（ついすみか）にしたい」などと考えて建て替えに慎重な高齢世帯などに対し、どう配慮していくかもテーマとしている。

　また、決議から除かれた所有者が事後に異議を申し出ることも想定される。研究会では、裁判所などの公的機関に「所有者不明」と認定してもらうなど、トラブルを未然に防ぐ方策も議論される見通しだ。

　研究会の座長を務める佐久間毅・同志社大教授（民法）は「築年数が古くなるにつれ、所有者が亡くなって相続人がわからないケースや、高齢で意思表示ができない人なども増え、合意形成はさらに難しくなる。災害への備えは急務であり、合意形成のハードルが高すぎて管理不全に陥る事態を避けるためにも、対策を早急に考える必要がある」と話している。

　◆区分所有法＝分譲マンションなどについて、所有関係や、共用部分の管理方法などを定めた法律。マンション建設が盛んになった１９６３年に施行された。管理や使用に関する規約変更（４分の３）など様々な事柄について、決議に必要な賛成の割合が定められている

[11437: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２にも同じものが書き込まれているので返答はしません。

[11438: 匿名さん]

>>11435さん
構造上できないと判断されたものが、実際はできたんですよね。
一番の問題は、先行工事者の工事のときに仕様書を提出させ検討して
承認するかどうかの判断をしなければいけなかったのを、やらなかった
というのが問題点です。
その仕様書をみればさや管ヘッダー方式でやるのが分った筈ですから。
実際その工法で工事が行われたんですから、理事長の職務怠慢といわれても
仕方ないと思います。

[11439: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　７０万円以上の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。

[11440: 匿名さん]

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

[11441: 匿名さん]

司法試験と国総試験に同時合格

[11442: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[11443: 匿名さん]

11438 匿名さん 2時間前
ご理解いただき心強いです。
管理会社や業者やマンション管理士等が介入しながらのこの状態です。知らないでは済まされないようです。
先行工事者は工事申請と当時の理事長の許可書は保管していました。
組合にも管理会社にも保管等が見当たらないようです。
理事長を取り巻く管理会社やマンション管理士の関係を疑っています。理事長は辞任しますが後任は私が引き受けるように組合員の合意を得
ました。
色々ありますが組合の被害は未然に防げて様ですので善処したいと思
います。

[11444: 匿名さん]

>>11443さん
先行工事者が申請書類を保管していてよかったですね。
管理会社、マンション管理士、業者が介入していてそういう判断しか
できないのは情けないですね。
理事長の権限は大きいですから、私利私欲にとらわれずマンションの
為に頑張ってください。
私もボランティとして、マン管の資格を取り理事長や専門委員会の
委員長等を引き受けていますが、資料作成費用等も含め全て自腹でやって
いますし、業者や管理会社からの接待や贈り物等についても全て断って
います。
逆に、昼食や喫茶にいくこともありますが、全て私が支払っています。
これはあまり行かない方がいいでしょうね、誤解されますので。

[11445: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[11446: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[11447: 匿名さん]

配管修繕工事をしなければならない欠陥マンションの住民が可哀そうですね

[11448: 匿名さん]

配管工事は今やらなければならない訳ではないんです。
配管の管材は塩ビ管を使用してますので錆びることはありませんが、
地震とかで共用部分と専有部分の継手部分に緩みが生じる可能性が
あるので計画化しているだけです。

[11449: 匿名さん]

又、金メダルマークがついたね。
これは過去の投稿内容が評価された者にたいして付与されるものだから
いいことかもしれないね。

[11450: 匿名さん]

地震や風水害でウンコまみれになる心配をしなければならないのが
ボロマンション管理組合理事の宿命なのです。