「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11391: 匿名]

マンション共用部排水立管更新工事のため専有部に入るのですが、長期不在で連絡がとれない区分所有者がいます。(管理費等長期滞納者です)共用部全体のことを考えると工事をしなければ成らないので専有部に入り工事をしたい。法的にクリアーできる方法がありますでしょうか。勿論管理費等滞納については法的手段を考えております。

[11392: 匿名さん]

>>11391さん
長期不在で連絡が取れないということですが、役所にいけば住居変更届け
がされていると思いますので、まず役所で調べる必要があります。
家を借りる場合は住所変更が必要ですし、兄弟の家に居候していても
調査はできますので。
ただ、これに関しては役所も教えてくれないと思いますので、弁護士に
依頼するのがいいでしょう。弁護士であればみせなければならないで
しょうから。
それから、共用部分の竪管の工事をするのに、個人が拒否するのは裁判でも
認めていませんので、併せて弁護士に依頼すべきでしよう。

[11393: 匿名]

>>11392さん
早速のご返答ありがとうございます。
早速弁護士と相談して見ます。どうやって専有部に入るのかも含めて。

[11394: 匿名さん]

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

[11395: 匿名さん]

うちのマンションでは専有部分の工事申請と管理組合の許可を書面
で交付する規約になっていますが実行された形跡がありません。
規約は立派なものですが実行されないと意味がないと管理人が組合
理事長と管理会社にやかましく迫っていた。
規約や契約書には工事申請の受理はできるがチェック権限はない。

[11396: 匿名さん]

>>11395さん
専有部分の工事の場合は、理事長に書面で申請をして承認を貰うことに
なっていますが、そのチェックに関しても、理事長は修繕個所に立ち入り
必要な調査を行うことができるとなっているんですけどね。
そして、申請通りの工事をおこなっていない場合は、その是正等のため
勧告又は指示もしくは警告を行うかその差し止め排除または現状回復の
ための必要な措置等を取ることができると標準管理規約には規定されており
全国のほとんどのマンションでは規約にこれを規定しています。
もしその規定がないんであれば、次の総会で議案として提案されたらいかがですか。
単に理事長がその規定はあるがそこまでのチェックをするのを渋っている
のかもしれませんが。

[11397: 匿名さん]

当マンションの管理規約によると、区分所有者が専有部分内で工事を行う場合は、理事長は工事が正しく行われているかチェックするためにいきなり専有部分内に立ち入ることができ、区分所有者は正当な理由（例：今カミさんとセッ〇スしてる等）がない限り、これを拒むことができない（「出て行ってくれ」と言えない）。
これに対して、理事長が共用部分等の工事をするうえで専有部分内に立ち入る必要がある場合は、区分所有者に対して立ち入りを「請求」できるにとどまる。もちろん、その専有部分の区分所有者は正当な理由がないかぎり、この請求を拒否できないのだが、理事長がいきなり入っていくことができないという点でちょっと違ってくる。
これを区分所有者が専有部分内の工事をするときと同じように、理事長がいきなり入っていけるように規約改正できるかと言えば、むつかしいだろう。よほどの緊急性がある場合に限り、例外的に認められるのが関の山だろう。

[11398: 匿名さん]

区分所有者が長期不在でも連絡が取れるのであれば専有部分への立ち入りを請求し区分所有者の同意を取る必要がある。所在不明で連絡が取れない場合はどうするか？
一般論でいうと、理事長が行う共用部分工事の緊急性や同意なしに（事前の手続きなしに）勝手に専有部分内に立ち入られる区分所有者が受けるデメリット（プライバシー・個人の秘密に対する侵害）、その区分所有者の専有部分も同時に工事しなければならない必要性などを考えて可否が決まる。
そのような事例は管理会社には山と蓄積されているからフロント氏に少し金を握らせて調べてもらうのがよい。

[11399: 匿名さん]

そういう場合は、裁判所の許可をもらえばいいんですよ。
所在不明で連絡が取れない場合ですが、その時はやらなければならない
事由を書面で裁判所に提出するのです。
ただ、どうしても所在が分からない場合は公示送達という方法もあります。
管理会社に調べてもらうのではなく、弁護士に依頼すべきです。

[11400: 匿名さん]

滞納金に対しての対応は理事でもできますが、ややこしい問題の
場合は最初からしっかりした対応をしておくべきです。

[11401: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。

[11402: 周辺住民さん]

裁判所の許可（笑

[11403: 周辺住民さん]

共用部分は用法（その共用部分の設置目的や構造に沿った本来の使い方）に従って
自由に使用することができます。共用部分の使用を禁止されたら生活できません（笑
アルコープや玄関ポーチは形状や広さにもよるが、私物を置くスペースとして
設けられていることが多く、一般には傘や自転車など屋外で使用する物を置くことが
多いです。もちろん、置き配の場所として使うことが可能な場合もあるでしょう。

[11404: 周辺住民さん]

法律は用法に従った共用部分の自由な使用を認めていますが、だからといって用法に
反する使用が一律に禁止されるわけではありません。
そこはいわゆる「法令に規定がない事項」なので、規約細則で決めることになります。
アルコーブや玄関ポーチが専ら装飾のために設置されているときは私物を置くことは
規約細則で許可したり禁止したりすることになります。
特に明確なルールがなければ私物を置いても構いません。置いたもん勝ちです（笑

[11405: 匿名さん]

何故（笑）をいれるのかわからないですね。
そういう書き込みをする者に対しては返事はしないことにしています。

[11406: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

[11407: 周辺住民さん]

標準管理規約では「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない」と定めている。したがって、通常の用法以外の使い方は禁止。

[11408: 匿名さん]

>>11399
>そういう場合は、裁判所の許可をもらえばいいんですよ。
「裁判所の許可」とは、管理組合が訴訟を提起して判決を得るということですか？

[11409: 匿名さん]

>>11408さん
そういうことになります。

[11410: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。