「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11351: 匿名さん]

>>11347 匿名さん
そうです。専有部分です。

[11352: 匿名さん]

>>11348 匿名さん
最初の説明でのユニットバスの出入り口の扉による段差の説明が不足
しておりました。
この件はユニットバスメーカーでは扉の立ち上がりはユニットバスの
床との段差はない商品は調達できそうです。
問題はやはり風呂場と洗面所の床の高さは床下にあります配管類を移
動しなければ段差の解消はできないようです。もう一つ考えました、
それは部屋内の床を風呂場の床の高さにあわせて床上げをして段差の
解消をする方法ですが部屋内の天上高がその分高くなり住環境が息苦
しくなりそうです。
もしかしたらこのマンションは建築基準法上のぎりぎりの天上高さで
建設されていますのでこれ以上天井高を縮小はしない方がいいかもし
れません。

[11353: 匿名さん]

>>11349 匿名さん
先ほども申し上げました通り30年ほど前の原始規約ですので時々規
約の改正は行われてはおりますが議事録等を精査しましたら専有部分
にあります配管等に関する規約変更等は見当たりません。
よって私の解釈が間違いかどうかの確認の意味も含めて理事長と管理
会社に回答を期限を区切って書面による書面の回答を要求しています
がいまだに返答はありません。
私のマンションの規約は現在の標準管理規約とは異なりますので標準
管理規約での回答はお断りいたします。
裁判になるようでしたら組合と管理会社に内容証明による回答要求を
してみるのも一考だとは思いますが同じ住民同士でのやり取りには不
適当であると思っています。あまり裁判等の言動は慎んでください。
噂によると理事の面々も高齢者が多くて私の質問でバリアフリー化
の問題が出ているようです。
組合全体で取り扱ってくだされば私もそれに従う所存です。

[11354: 匿名さん]

下記は標準管理規約ですが、多分あなたの管理規約にもこの規定が
あるのではないですか。これも含め検討してみてください。

第１７条（専有部分の修繕等）　　
１　区分所有者はその専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件
　の取付若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分
　に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第35
　条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなけ
　ればならない。
２　前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した専有
　部分の改修工事に関する申請書（別紙様式○○）を理事長に提出しなければならない。
３　理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第５1条に定める理事会を
　　をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。
　　左記赤字部分の検討(総会提案部分）
　　標準管理規約には未掲載
　　修繕等にかかわる共用部分の工事を行うことができる。
５　理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等
　　の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者
　　は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
６　第１項及び第３項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又
　　は他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負
　　担により必要な措置を取らなければならない。
７　区分所有者は、第１項及び第３項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、
　　工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又
　　は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行お
　　うとするときは、あらかじめ理事長にその旨を届出なければならない。
８　理事長の承認を受けないで、専有部分の修繕等を行った場合には、第６７条の規定
　　　により理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、そ
　　　の差止め排除又は現状回復のための必要な措置等をとることができる。

[11355: 匿名さん]

>>11353さん
おたくの管理規約には上記の規定はないんですか。
なければ問題はないと思いますが。

[11356: 匿名さん]

>>11355 匿名さん
前記で何回も同じことを言っておりますが。

[11357: 匿名さん]

規約に規定されていないのなら、あとは区分所有法と民法を
調べてみて、そこに規定がなければ問題はないでしょう。

[11358: 匿名さん]

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。３ｃｍ程度
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。枠の損傷には対応できない。
経費は１３万円程度
　　　４）全取替えでの対応

[11359: 匿名さん]

長期修繕計画は建築士と一緒に周期等を
検討してきめていってください。

[11360: 匿名さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。

[11361: 匿名さん]

区分所有法の強行規定以外は規約に設定できるので
任意規定とは言わないのではないか。

[11362: 匿名さん]

民法の強行規定以外は区分所有法には規定できるわけではないので任意規定とはいわないのではないのか。

[11363: 匿名さん]

法律を無視して規約に規定しても無効だよ。
何も区分所有法の任意規定だけでなく、刑法を無視して
強盗や詐欺をはたらいてもいいという規約は無効じゃないかな。

[11364: 匿名さん]

>>11357 匿名さん
初歩的知識として区分所有法の強行規定を理解しないで規約を
論じてるからおかしくなる。
だから法律に反する規約が誕生してマンション内が荒れる。
標準管理規約はどうでしようか。
法律違反の条項はありませんでしょうか。

[11365: 匿名さん]

標準管理規約は、区分所有法の任意規定の範囲内で
規定されているから問題はないでしょう。

[11366: 匿名さん]

>>11365 匿名さん
区分所有法の強行規定と異なる規約は有効とみなして管理組合が運営されている場合に時効はありますでしょうか。

[11367: 匿名さん]

その事例によりますが、時効が生じるものについては
当然時効はあるでしょう。
区分所有法の強行規定と異なると書いてありますが、刑法関係でも
規約が優先されるものではありません。
法律は遵守しなければならないのです。それを規約に規定されているから
規約が優先されることはありません。

[11368: 匿名さん]

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機中心の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。

[11369: 匿名さん]

ですから、規約で「管理費を滞納している組合員はエレベーターを
利用してはならない」と定めても無効です。

[11370: 匿名さん]

そうですね。あなたはえらい。