「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11291: 匿名さん]

>>11290 匿名さん
4000万円？
どこの田舎？

[11292: 匿名さん]

それこそメタバース、仮想空間の世界ですね。
修繕積立金は使用料の充当分も含めて計算すべきです。
管理費はそれぞれのマンションによって違いますから。
コンシェルジュがついていたり、管理人やガードマンの
数によって違いますから。

[11293: 匿名さん]

　地震保険は、火災保険では補償されない「地震、噴火、又はこれらによる津波」を直接
又は、間接の原因とする火災や損壊、埋没、流失により保険の目的である建物や家財に
生じた損害が、全損・半損・一部損になった時に保険金が支払われる損害保険です。
一部損壊以下の場合は支払われません。
　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害に
対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

　地震による火災の補償には、一部損はない。かなりの部分が焼失しないと適用されない。

　地震が起こった場合、全損は耐震基準が制定された以降の建物ではほとんど該当なし。
殆どの場合は、一部損の対応。今回の東北大震災でも一部損の扱いであった。

[11294: 匿名さん]

地震保険も含め保険はかなり改善されていますので
調べてみる必要があります。

[11295: 匿名さん]

保険は大手損保会社より、東海上の１００％子会社である
ドクター保険がいいですよ。
うちの場合はそこと契約していますが、３年前に契約したときは
大手損保会社と殆ど同じ条件で保険料は半額以下で済みました。
保険の対応や保険料の支払いも大手と変わりませんよ。

[11296: 匿名さん]

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
　　　組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

[11297: 匿名さん]

支払い命令が出ても、裁判所も弁護士も回収までは
してくれない。
最終的には理事がうごかなければならない。

[11298: 匿名さん]

理事が動くといっても何をどうしていいかわかりますか。

[11299: 匿名さん]

銀行口座を調べる必要がありますが、銀行は教えてくれません。
給与の差し押さえはできません。
不動産の差し押さえはできますが、それも現実的ではありません。
マンションの競売はまず無理です。
お願いしかありませんが、ないものねだりになってしまいます。

[11300: 匿名さん]

滞納金で競売はできませんか。

[11301: 匿名さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分、専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費
　　　の効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の排水管縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　この検査をするには、風呂場の壁板を外さなければできません。
　　給水管の本管は各戸の通路にある扉の中にありますが、鋼管が使用されています。現在
　錆びもありますが、たとえそこから漏水が発生しても通路に流れるだけであり各部屋の漏水は
　発生しないと思われます。また、それを更新すれば、外付けとなり見苦しくなります。
　　問題は専有部分の風呂場の壁にある共用部分の排水管の工事をどうするかでしょう。
　　排水管は外部に面していないので、工事をするときは床板や壁板を外して行います。
　　更新工事と更生工事がありますが、更生工事は２回目はできず、更新工事をしなければなり
　ません。更生工事は１２～１３年はもつとはいわれています。

[11302: 匿名さん]

給水管を交換する場合は、殆どが外付けになります。
そうすると見た目が悪くなりマンションの資産価値
にも大きく影響してきます。

[11303: 匿名さん]

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

[11304: 匿名さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。

[11305: 匿名さん]

株トレで勝負して負ける人間はマンションの管理運営者としての
素質が欠乏していると思われる。
スレの趣旨とは関係がないとして削除されそうではあるが、
あえて覚悟して投稿してみた。
理由を簡潔に述べてみると判断力が欠けるととんでもない失敗を
招き管理組合に損害を与える恐れがあります。

[11306: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

[11307: 匿名さん]

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[11308: 匿名さん]

組合財政の安定に資する株式投資のやり方を教えてください

[11309: 匿名さん]

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機中心の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。
　　　現在東芝の機種を採用し、フルメンテナンスも東芝に依頼しています。

[11310: 匿名さん]

　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所をしり、共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書は作成してあります。
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、改修
工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。外壁調査も含みます。