「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11191: 匿名さん]

>>11188 匿名さん
そんな規約は無効だよ。

[11192: 匿名さん]

マンションの住民全員で決めたことは有効だよ。

[11193: 匿名さん]

ハイハイと言って理事になっておいて理事会さぼればいいだけの話
就任拒否していないから５千円払わなくて済むｗ

[11194: 匿名さん]

>>11192 匿名さん
全員が合意したなら従いましょう。

[11195: 匿名さん]

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

[11196: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

[11197: 匿名さん]

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　事例　　１１７，７２０円　(１７０戸）　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[11198: 匿名さん]

＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

[11199: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[11200: 匿名さん]

建築士と一緒に長期修繕計画の洗い直しを
しているマンションはありますか。

[11201: マンション掲示板さん]

お世話になります。
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

[11202: 匿名さん]

マンション管理士を投入するのは、管理会社を代えるとき
ぐらいではないでしょうか。

[11203: 匿名さん]

うちのマンションは、組合員でマンション管理士の有資格者がいます。
資格はないよりあった方がいいと思います。

[11204: 匿名さん]

まず最初にマンションにお住いのマンション管理士有資格者を
探しましょう。その方が先です。
以前住んでいたマンションに今度真面目なマンション管理士が
誕生した。

[11205: 匿名さん]

マンション管理士は皆さんまじめですよ。
住民に啓蒙活動をやりましょう。
「皆さん、マンション管理士の資格にチャレンジしませんか」と。

[11206: 匿名さん]

住民が取得する必要はまったくない。
取得者がいるなら取得者にセミナーを開催してもらえば？

[11207: 匿名さん]

住民はボランティアで資格を取ったと思われるので
しっかりマンション管理に取り組んでくれますよ。
有資格者と一般の組合員とは天と地ほど知識や情報量の
差がありますよ。

[11208: 匿名さん]

>>11207 匿名さん
もう少し現実的な提案できないのか。
セミナー等は数時間、取得に向けた勉強は数十?数百時間、そんな時間があれば自分の仕事に役立つ勉強をする方が有益と考える人が多数。

[11209: マンション掲示板さん]

お世話になります。
再度お聞きしますが、
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

熱心とか天と地の差とかいう抽象的で具体性に乏しいお話ではなく、こういう場面でこのような実益が得られた、といった実績があれば、お金を掛けてでもマンション管理士を雇う意味があると考えます。（というか具体の説明ができないと総会でマンション管理士を雇うという決議は取れないかと）

[11210: 匿名さん]

>>11209 マンション掲示板さん 5時間前
勘違いしないでください。
マンション管理士を雇うとは言っていません
お住いのマンションの組合員の中からマンション管理士有資格者を
探してその者の意見等を聞きなさいと言っているのです。
その後に活用するに値するかを考慮して値すると思えば理事会等に
諮って活用方法を検討してはどうかと言っているのです。
この場合組合員の中からと限定する理由はそれだけ熱心に取り組ん
でくれると推測しているのです。
理事会のありようが変わるだけでもマンションにとっては有益であ
ると思います。