「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10927: 匿名さん]

いずれにせよ関係する法律の条文を押さえておいてください。
滞納金には民法７１条の無過失責任は適用されません。

[10928: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[10929: 匿名さん]

滞納を減らすためには、漫然と管理会社の報告を聞いていればいいわけではない。
滞納者の収支状況、つまりどこに勤めていて月給がいくらで、食費・光熱費がいくら、
旦那のパチンコ代や奥さんのパーマ代がいくら、ペットや車の維持費がいくら、と
細かく精査し、無駄な支出がないか、少しでも滞納残高削減に回せるカネがないか、
催促文書だけではなく時には滞納者宅に出向いて面と向かて交渉するのが理事長の
仕事です。そう、借金取りと同じなんですよ。いやな仕事ですね。

[10930: 匿名さん]

当然ながら素直に応じてくれる滞納者ばかりとは限りません。
逆ギレされたり、「子供ががいる前で恥をかかされた。どうしてくれる！」と
変な方向へ話を持っていかれたり、うっかり会計理事の奥さんが同席したりすると
「なんで理事の嫁が俺の滞納のことを知ってるんだ、個人のプライバシー保護は
どうなるんじゃ！」と喚かれたり（その大声で同じ階の人にはバレてますけど）。
管理会社の人は基本的には「組合内で解決してね」なので頼れませんよ。

[10931: 匿名さん]

滞納者の名前や具体的な滞納額、交渉記録は理事会の議事録に記載すべきですが、
組合員には閲覧権があり、閲覧によってマンション内のトラブルを知って喜ぶ変態の
組合員もいます。したがって本当の議事録というものは理事長さん宅にあります。
まあ、管理会社のフロントも理事会や総会に陪席しているときは、メモをとりつつ
内ポケットでICレコーダーを回していますよね。

[10932: 匿名さん]

議事録には個人名は書かないのが普通ではないですか。

[10933: 匿名さん]

税金や国保料より先に管理費を払わせることができたら、その理事長は一流。
街金への返済より先に払わせたら超一流。頑張れ。

[10934: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[10935: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。

[10936: 匿名さん]

標準管理規約ではなく自分のマンションの管理規約に基づいて選出します。

[10937: 匿名さん]

あなたが正しい。

[10938: 匿名さん]

あみだくじ

[10939: 回収人]

>>10929 匿名さん
私管理会社の人間ですが普通にやってます。

[10940: 回収人]

>>10930 匿名さん
子供がいる前でトークをかける奴は頭おかしい

[10941: 匿名さん]

通勤通学の住民が廊下を通行する時間帯にインターホン越しに「〇〇さん、頼むから払ってくださいよ～、お願いしますよ～」と催促するのが効果的。

[10942: 匿名さん]

　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[10943: 販売関係者さん]

区分所有法の規定では、普通決議は区分所有者及び議決権のそれぞれ過半数の賛成が必要ですが、これでは総会への出席率が悪い低民度マンションでは何一つ決まらない恐れがあるので、管理規約で別のルールにすることが認められています。
低民度マンションでは、管理規約によって出席組合員の議決権の過半数の賛成で議決できるルールに変更するのが一般的です。
なお、特別決議の要件は、管理規約によっても変更できません。

[10944: 匿名さん]

>>10941 匿名さん
そんなことしたら相手の思う壺です?送ります

[10945: 匿名さん]

管理組合総会当日に出てくるのは、基本的に＊＊＊＊。特にペットボトル持参のやつは要注意ｗ

[10946: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案