「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10867: 匿名さん]

その小学校としては、津波が発生したら緊急避難先として
マンションに避難させるということでしょう。
マンションもそれを受け入れたということです。
それだけのことです。
そんなに難しく考えなくてもいいでしょう。

[10868: 匿名さん]

その状況で、現実に災害が発生した時に対応できまますか？

[10869: 匿名さん]

>>10868 匿名さん
ではどうするのが正しいのでしょうか？

[10870: 匿名さん]

小学校は、一般的に指定緊急避難場所（広域避難場所）に指定されており、小学生と教職員だけではなく多くの人が避難してくる場所です。
その小学校に津波の危険がある場合、二次避難をする必要がありますが、その避難先が津波避難ビル（津波時の指定緊急避難場所）です。
つまり、マンションとして避難者を受け入れるのであれば、津波避難ビルの指定を受けるべきだと思います。

[10871: 匿名さん]

詳しいことは分りませんが、小学校の近くに高層のビルが
ないため当マンションを緊急避難先として小学校が指定した
というか依頼をしたのだと思います。
小学校の建物では対応できないとすれば、小学校としては緊急
避難先に避難しなければならないでしょう。
マンションの住民としては、その場合は近隣の住民も含め
避難者を受け入れますよ。指定されていようがいまいが。

[10872: 匿名さん]

　宅配ボックスとは、宅配業者が配達した荷物の受取人が留守の場合に、一時的にその配達
した荷物を保管しておくロッカーです。但し、宅配業者に連絡しておくことが必要です。

普及状況
　　　共働きにより昼間宅配物の受取が困難な世帯が増加した上に、ネットショッピング等の
　　通販の普及により宅配物の増加が重なりニーズが高まっている。
　　　東京での普及率が高く、西日本はまだ低い状況ではある。

メリット
　　＊不在時いつでも荷物が受け取れる。不在時の再配達がなくなる。
　　＊玄関先での荷物の受け渡しが不要となり、セキュリティ・プライバシーが安心。
　　＊ボックスを無人で管理できる。（荷物の保管時間や履歴等が常時確認できる）
　　　パソコンや携帯電話へメール通知のサービスができる。

デメリット
　　　＊導入費用が必要になる。ボックス台数の数により金額が変わる。
　　　＊管理員経費がアップする。
　　　＊毎月のメンテナンス費用（電気代等）が必要。　５，０００円程度。
　　　＊５年おきに５万程度（ボックスの台数により増減）の修理費用が発生する。

[10873: 匿名さん]

皆さん方のマンションで、大規模修繕工事をする場合、設計監理方式
（単純な形式ではなく、管理会社や施工会社と全く関係のない設計
事務所との契約）を採用して行っているところがありますか。
デベ系のマンションでは管理会社との関係もあり施工会社や管理会社と
全く関係のない業者を選定することは難しいのではないでしょうか。
それと施工会社選定方法はどうされていますか。

[10874: マンコミュファンさん]

>>10871 匿名さん
そういう建物は転落事故が多発しやすい。オートロックで防いでいるが、災害時に開放するとなると自殺の覚悟をしておくべき

[10875: マンコミュファンさん]

転落事故にへんかんされたけどとびぉりのこと

[10876: 匿名さん]

これについての書き込みはないのですか。
皆さん方のマンションで、大規模修繕工事をする場合、設計監理方式
（単純な形式ではなく、管理会社や施工会社と全く関係のない設計
事務所との契約）を採用して行っているところがありますか。
デベ系のマンションでは管理会社との関係もあり施工会社や管理会社と
全く関係のない業者を選定することは難しいのではないでしょうか。
それと施工会社選定方法はどうされていますか。

[10877: 匿名さん]

自治会管理組合共同開催の餅引換券配るのダルい

[10878: 匿名さん]

そういえば12月に入ったのにエントランスにクリスマスツリー飾ってないな
経費削減で取りやめになったんか？

[10879: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[10880: 匿名さん]

避難場所に立候補するなんて愚の骨頂。
見ず知らずの避難民に敷地内をウロチョロされた挙句、植込みに放尿脱糞されてはたまらない。

[10881: 匿名さん]

あくまで緊急避難ですよ。
津波がきてから引いていくまでの間ですから時間的には
数時間のことですからね。
それぐらいはやってあげてもいいでしょう。

[10882: 匿名さん]

怪しい連中が２階以上に上がってこないよう役員が交代で見張る必要がありますね。
１階はいいよ、もともと危ないところだから。

[10883: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[10884: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

[10885: 匿名さん]

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[10886: 匿名さん]

町内会や近隣マンションの管理組合と懇意にしておくと
防犯防災交通安全など、マンション内に限らない課題について
お互い助け合うことが可能になります。