「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10707: 回収人]

>>10706 匿名さん
管理組合の競売の目的は勿論滞納回収であることは間違いない。けど手段の目的とは異なるんだよ。前にも書いたけどお金ない人は善人だろうが悪人だろうが払えない。競売の目的は所有者チェンジが第一なんだよ。裁判での回収なんて0円に決まってる。特定承継による清算と健全な方の購入を一石二鳥で狙うものなんだ。裁判費用は規約さえ整えていりゃ全額請求できるし、弁護士費用は請求できないけど、まぁやりかたはあるよ。投稿名は自由じゃないのかな？

[10708: 匿名さん]

競売にかけられた物権は裁判所で物権明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにも係らず物権明細書に
滞納額の記載がない場合がある。
このときは、裁判所競売係へ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人とのトラブルを避ける
ことが必要である。

[10709: 匿名さん]

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

[10710: 匿名さん]

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

[10711: 匿名さん]

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

[10712: 匿名さん]

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

[10713: 匿名さん]

競売の話しは終わりにしましょう。

[10714: 匿名さん]

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

[10715: 匿名さん]

やっぱりペットと言えば犬と猫だな
フクロウとかマングースとかは例外
ハブやマムシは禁止

[10716: 匿名さん]

もうその書き込みは遅れてるよ。

[10717: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

[10718: 匿名さん]

配管は共用部分も専有部分も同じように劣化するからね。

[10719: 匿名さん]

差がある

[10720: 匿名さん]

管理費修繕積立金は専有部分の面積に応じて払います。
これを収入や家族構成に応じて払うように変更できないわけではありませんが
難しいでしょう。

[10721: ご近所さん]

>>10720 匿名さん
わざわざ投稿する必要がある内容？

[10722: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[10723: 匿名さん]

特に給湯管の傷みが早いようです。

[10724: 匿名さん]

漏水があると嫌ですよね。
加害者も被害者も嫌なムードになる。

[10725: 匿名さん]

水が漏れるのは業者の仕事が悪いか設計自体が間違いか、いずれにしても住民に罪はない

[10726: 匿名さん]

漏水事故には給排水システムや給湯・排湯システムの
差異で大きく異なるので現場を精査する必要がある。
特にオール電化システムのマンションでは給湯タンク
が室内にある大型マンションなどは通常でもタンクの
亀裂等で大事故が起きている。
地震時の事故を想定してください。
マンションは住めなくなるリスクがあります。