「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10267: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[10268: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[10269: 匿名さん]

滞納が出た場合の基本的な対応の仕方を書き込みました。
全国的には滞納で苦労されているマンションもあると思いますので。

[10270: 通りがかりさん]

>>10268 匿名さん
ガンバレご近所さん
頑張ってもどうにもならないレベルだけどガンバレご近所クン
住宅ローンに不渡りがあるのかわからないけどガンバレ職人さん
とりあえず参考になるを自分で押すのはやめようね上位さん。

[10271: マンション検討中さん]

内容証明をやたら送付するとなめっられて効果が薄れる。

[10272: 匿名さん]

組合財政が豊かだと滞納者に対しても寛容な態度で接することができる
督促状だの裁判だのと無粋なこととは無縁

[10273: 匿名さん]

寛容ではなくスボラ。やはりお里が知れるな。

[10274: 匿名さん]

滞納者がでたら厳しく催促しないとずるずるいって
却って本人のためにはならない。

[10275: 職人さん]

滞納者がいた場合、たまたま輪番制の理事のときに
知り合いに請求するのも気が引ける。

[10276: マンション検討中さん]

管理会社TCなどは縁側の８９３に忖度して回収不能
で見逃している。

[10277: 職人さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[10278: 職人さん]

あれっ。職人さんになっている。

[10279: 匿名さん]

また職人さんになっている。
匿名さんのつもりだったんだけどね。

[10280: 匿名さん]

保存行為といっても住民には理解できないでしょうから
分りやすく説明する必要があります。

[10281: 匿名さん]

専有部分の工事の際、理事長へ工事概要の届け出がされていますか。
勝手に工事をされると共用部分への影響も出てきますので。
専有部分だからといって好き勝手に工事をしたらだめでしょう。

[10282: 匿名さん]

みんなマンション管理の規約や細則は知らないからね。
広報活動を活発にやらないとだめだね。

[10283: 匿名さん]

＊ 駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[10284: デベにお勤めさん]

本来はすべて課税対象にすることもできるのだが、役所同士の阿吽の呼吸というか政治的判断で課税対象から外してやっている。
税務署はクソ真面目な奴が多いので、ご丁寧に収益事業から外す理由付けまで自分で考えて公表しているわけだ。もちろん、彼らは税法の専門家だが区部所有法は門外漢のド素人。内容はハチャメチャだが、駐車場収入を課税所得計算に含めないという所期の目的は達成されたので、どうでもいいよ。

[10285: デベにお勤めさん]

ま、素人の組合役員さんは結論だけ丸暗記しておけばケガすることはないねｗ

[10286: 匿名さん]

大阪の税務署は課税してまっせ。