「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10247: マンション検討中さん]

>>10246 購入経験者さん 2時間前
現実を見極めるとは何の現実ですか。
感情的になっているように伺えますが。
修繕積立金で株を買ったなどとは一言も言っていません。
組合費を資産運用に活用して利益を得たらどうかと伺っ
ているのですが。どこが悪いのですか。
それ等をしてほしくなければお宅のマンションの規約で
禁止にすればいいでしょう。
標準管理規約や区分所有法には禁止は見当たりません。
私のマンションの規約にも禁止の表示はありません。

[10248: 匿名さん]

中国の不動産屋がヤバくなってきたみたいですね
日本の不動産市場に悪影響が出なければいいのだが

[10249: 匿名さん]

修繕積立金を株に投資をするということが組合員に
通用するかをまず検討すべきではないのか。
どうすれば受け入れてもらえるかを。
現状では不可能なので、やはりこの話はやめた方が良い。
投資するなら自分の金でやんなよ。

[10250: 匿名さん]

>>10247
いい加減退散しろよ。
お前の書き込みに対してコメントを書き込むから調子に乗って
いるようだが、これでお前の書き込みに対しては一切無視する。
僕が書き込まなければ株の話しは誰も反応しないよ。

[10251: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10252: マンション比較中さん]

分譲時に設立された駐車場の無償の専用使用権を消滅させるという規約の変更は、一部の区分所
有者が受ける不利益は、受任すべき限度を超えるものと認められるもので、区分所有法第３１条に
規定する特別の影響を及ぼすものであり、使用権者の承諾がない決議はその効力を有しない。

[10253: マンション比較中さん]

「長期修繕計画の作成にあたって」

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換。
　　１）カバー工法
　　ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
　　欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　２）持ち出し工法
　　既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
　　ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　３）扉だけを交換する方法
　　施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
　　ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
　　塗装をした後にやればカバーできます。
　　経費は１３万円程度
４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

[10254: マンション比較中さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分、専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費
　　　の効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の排水管縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　この検査をするには、風呂場の壁板を外さなければできません。
　　給水管の本管は各戸の通路にある扉の中にありますが、鋼管が使用されています。現在
　錆びもありますが、たとえそこから漏水が発生しても通路に流れるだけであり各部屋の漏水は
　発生しないと思われます。また、それを更新すれば、外付けとなり見苦しくなります。
　　問題は専有部分の風呂場の壁にある共用部分の排水管の工事をどうするかでしょう。
　　排水管は外部に面していないので、工事をするときは床板や壁板を外して行います。
　　更新工事と更生工事がありますが、更生工事は２回目はできず、更新工事をしなければなり
　ません。更生工事は１２～１３年はもつとはいわれています。

[10255: 匿名さん]

今日は想定通り下げたので仕込んでおいた
また一儲けできる

[10256: 匿名さん]

長期修繕計画を建築士と検討するときは、周期とか
仕様、グレード等をしっかり相手に伝えるべきです。

[10257: 匿名さん]

①施工業者選定方法

　　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　　元請会社を数社選んで、要項書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが最低価格
　　　　の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　　い方式です。

[10258: 匿名さん]

②工事の進め方から業者を選定する方法　

　　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定方法
　　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[10259: ご近所クン]

証券会社の担当者とは仲良く
彼らの成績が上がり顧客の資産も増える、のウィンウィン解明を目指す

[10260: マンション検討中さん]

>>10255 匿名さん 2時間前
今月第２週の金曜日はSQ決済日です。
８日間連続暴落には腑に落ちません。
買わない方がいいと思います。
特に組合資金での投資は控えるべきでしょう。

[10261: マンション検討中さん]

東京証券取引所の一日の出来高が３兆円超だとする。
米国の大手のヘッジフアンドは４００兆円を動かす
らしいよ。
日本政治の将来を見越して、
どうも裏を感じるので投資は控えたほうがいい。
明日の相場が持ち直してくれればいいが。？
組合資金の運用は失敗は許されない。慎重に。

[10262: マンション検討中さん]

昨日の日経の8日連続の暴落は異常。
岸田発言が世界の投資家を刺激したと推測した。
日経先物を大幅に売っているのではないかと言う
プロもいる。私の師匠のアドバイスウである。
このままにしておくと日本は大不況に見舞われる
ような気がする。
その安い株を外人投資家が買い戻して大儲けをする。
ヘッジフアンドを敵に回したら怖い。
日本の投資家はこのヘッジファンドの動向を察知し
て動かないと損をする。日本は弱いのである。
広く会議をおこし万機公論に決すべし。
世界は河野総理大臣を希望していた、
株の動きに表れている。忖度のし過ぎである。
監理組合活動でも改革を口にすると大変である。
組合の資産を運用したらどうかとの提案にも反対の
意見が多数である。
役員会は組合費の出費のことばかりで収入は管理費
等の値上げ、滞納金の徴収方法、それでも足りない
ときは借り入れの話、
資産を運用しないでねむらしたつけである。
リスクを取らないでは何にも先には進まない。

[10263: 匿名さん]

河野さんはまだ若い。将来がある。

[10264: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

[10265: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[10266: マンション検討中さん]

滞納問題は民法の承継人制度と消滅時効5年を考慮して
対応すればいいでしょう。
専用水道等での給水システムのマンションでは滞納に
ついての水道供給規定や施設使用に関する事項でライ
フラインでの使用禁止等で未払金を防ぐことが出来る。
水道供給規定等で００地方裁判所の判例で禁止とはな
っているがそこらへんは知恵を絞れば問題ない。
少なくとも消滅時効が成立する半年前までには簡易裁
判所への訴えの準備はして内容証明等で組合の意思表
示はする。
最悪ここらへんで問題は９９％解決する。
私のマンションでは過去30年間で一度だけ最後の手段
としては滞納者からの逆告訴を覚悟で水道供給を停止し
たら滞納金は支払われた。大騒ぎする問題ではない。