「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4246: 匿名さん]

長期修繕計画３０年の場合（それ以降の大型設備分は含まれません。）
※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[4247: 匿名さん]

>>4246 匿名さん
それは標準的考えです。そんなにいりません。
最高額でも修繕積立金１００円/㎡、管理費１００/㎡　で充分．．．
（駐車場使用料を除く。）駐車場使用料を含めれば各７５円/㎡で充分

[4248: 匿名さん]

国交省が全国のマンションにアンケートを取った
結果の数字ですよ。
いつから１戸平均１４，０００円になったかも問題です。
１０年間は１戸平均月３，０００円しかなかったマンション
が１１年目に１４，０００円に値上げしても積立金は全然
足りません。
だからすべてを網羅した長期修繕計画を作成して総工事費から
月の積立金の額を算出しなければならないのです。

[4249: 匿名さん]

分譲当時はデべも管理費等を安く設定します。
私のマンションは引き渡し後１年目に管理費等を値上げしました。
それ以後管理費等は４２４７で十分事足りています。
４２４７さんの１０年間３．０００円は寂しいでしょう。

[4250: 匿名さん]

>>4249さん
管理費等には、管理費、修繕積立金、使用料の３つがあります。
そのうち修繕積立金はマンションを売りやすくする為に最初は
安く設定し、段階的に値上げをしていくマンションが多いようです。
しかし、管理費については、毎年必要な金額ですから、最初から必要額が
設定されており、よほどのことがない限り値上げは行われません。
私どものマンションも管理費の値上げは全くされていません。
１０年間３，０００円は例えばということですよ。

[4251: 匿名さん]

>>4249 匿名さん
４７４７さんの１０年間を４７４８さんの１０年間に訂正します。

[4252: 匿名さん]

管理委託契約書において、
管理組合の経費の支払いについて、

管理組合が、領収書等に基づき、その支払いの請求を行い、
管理会社が領収書等に記載された金額と同一の金額の支払いをした
業務については、
管理会社はその責めを負わない。

この一文は私を不安にさせます。どうでしょうか。

[4253: 匿名さん]

>>4252さん
私はＰＡＲＴ２は全くみていませんし、今後も見ることは
絶対といってないでしょう。
あなたはＰＡＲＴ２でのことをここで書き込みされている
のではないですか。
だから答えません。

[4254: 匿名さん]

修繕積立金は余裕がある方がいいですよ。
自分の部屋で考えてみてください。
畳や壁紙、ふすまや障子、カーテンや照明器具、トイレや浴槽、
ガス器具等早めに交換する方が、故障してから交換するよりずっと
快適ですよ。
特に畳や壁紙の交換はいくら悪くなっても交換しない方もおられますよね。

[4255: 匿名さん]

修繕積立金が正常に使われるのであれば
工事の早い遅いはありますが、そのマンション
にとってはプラスになるのでは。

[4256: 匿名さん]

大規模修繕工事前のマンションは、ボロいが修繕積立金が積み上がっているから、その価値は、
（ボロマンションとしての査定額）プラス（豊富な修繕積立金残高）・・・①
になり、工事後のマンションは、綺麗になった代わりに修繕積立金が大幅減だから、その価値は、
（綺麗なマンションとしての査定額）プラス（わずかな修繕積立金残高）・・・②
になる。よほどの悪徳工事業者でない限り修繕積立金はマンションの査定価格上昇分に形を変えるので①と②で差分はないはずだが、綺麗かどうかの査定額しか見ない不動産屋や区分所有者も多い。
こうゆう連中を相手に大規模修繕工事前のボロマンションを安く買って工事直後に高値で売ると確実に儲かる。マンションを買うときに管理組合の財務諸表や修繕計画を見せてもらうのは、そのためである。

[4257: 匿名さん]

管理費の値上げは必要ないけど、修繕積立金に
関しては、必要額を値上げをしなければ補修
工事ができないからね。

[4258: 匿名さん]

管理会社がパソコンで作成した長期修繕計画以外に
管理組合が建築士と一緒に作成した計画書がありますか。

[4259: 匿名さん]

１戸当たり月の必要修繕積立金の額がいくら必要
なのかを知ることが大切です。
現在の積立金の額がいくらだからいいというもの
ではありません。
その額がいつ値上げされたかによって状況が大きく
違ってくるからです。
だからやらなければならない工事のすべてを含めて
長期修繕計画を作成しなければならないのです。
そして総工事費から１戸当たりの必要修繕積立金の
額を算出すべきです。

[4260: 匿名さん]

殆どの管理組合の長期修繕計画は、管理会社がソフトをが使ってフロントが
データを打ち込んで作成した簡単なものしかないからね。

[4261: 匿名さん]

長期修繕計画は大切だね。

[4262: 匿名さん]

マンションの管理、理事会や総会には関心がないけど
大規模修繕工事には住民は大いに関心があるんだとさ。

[4263: 匿名さん]

役員になって犬のウンコや子供の騒音やオッサンのゲロの後始末するより
修繕委員になってタイルの色とかインタホンの機種選びしてるほうが楽。

[4264: 通りがかりさん]

>>4259 匿名さん
わかってないなぁ、知ってどうする？経年マンションの工事費用は、組合員が貯めてどうこうなる額じゃないことに気づいて。新築マンションでスタート時に均等積み立てを採用したら修繕積立金は戸当たり5万超えるよ。それだけ莫大な工事を事前を知っててもしらなくても選択肢は工事せず！か借り入れしかないから。耐震調査だって耐震工事の額を知らずに調査して既存不適合を有料で知っただけの管理組合と同じで知りたいやりたいで先に進めてもマンションの場合、大概絶望なんだからゆっくりやりなよ。

[4265: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。