「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4226: 匿名さん]

うちのマンションは修繕積立金は棟別にも施設別にも分かれていないので会計処理上わかりやすいと言えばわかりやすいが問題もある
駐車場使用料収入が多いのに駐車場会計を独立させていないから、使用料収入のかなりの部分は管理費会計に計上され一般経費で支出されてる（使用料収入のおかげで管理費負担が少なくて済んでる）現状です
修繕積立金会計もマンション全体で一本だから、言葉は悪いが早い者勝ちになる
駐車場の全面改装より先に第２回目の大規模修繕が来るから修繕積立金はそこでかなり使うだろう
長期修繕計画上は管理費修繕積立金の適時の値上げで資金ショートは発生しないことになっているが、結局、駐車場のためにはもう一度ドカンと金集めすることになるだろう

[4227: 匿名さん]

機械式駐車場については、修繕積立金とは別会計にした方が
いいと思います。
メンテナンス費用が大きいでから。
それから、機械式駐車場の建て替えは現実的には不可能です。
例え資金的には確保できたとしても、実際解体し建設するまでには
かなりの月数がかかります。
その間仮の駐車場の確保がまず無理でしょう。
最終的には、機械式駐車場はメンテナンスができなくなった時点で
その役目はおわるでしょう。

[4228: 口コミ知りたいさん]

重説を4月上旬に終わり、委託契約の期間満了が5月末日となります。5月上旬の総会がコロナで流れました。会社が暫定契約を結ぶようにと言われています。
国交省にきいたら、理事会を開いて、重説をして全住戸に配布と言われました。
コロナで理事会は開ける雰囲気ではありません。どう対処すれば良いでしょうか？

[4229: 匿名さん]

>>4428さん
国交省に質問したんですか。
そこはどこの部署ですか？
教えてください。

[4230: 口コミ知りたいさん]

マンション管理業です。

[4231: 匿名さん]

そういうひっかけの質問には答えられません。

[4232: 匿名さん]

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

[4233: 匿名さん]

そんなに払わなくてはならんのか
うちは築１x年だが１５０戸で年１８百万円弱だから月平均１万円に届いていないぞ
まあマンション業界の雄であるＨ工グループの施工・管理だから大丈夫かな

[4234: 匿名さん]

どう考えても月１万円程度では無理でしょう。
そのままの状態であれば、修繕個所は限定されてくるので
どこかの時点で劣化がすすんできます。
それから積立金の額は、どの時点で値上げをしたかによって
大きく違ってきます。
早く値上げすればするほど効果は上がります。
国交省が提案している望まれる積立金の額には、大型設備分が
ふくまれている数字です。
国交省が指針としています２５年間（大規模修繕工事２回分）の
工事費にはそれ以降発生する大型設備（玄関扉、給排水管、ＥＶ等
の大型設備分が含まれていない数字となっているからです。
早めに値上げを検討されたらいかがでしょうか。

[4235: 匿名さん]

管理費等の各専有部分のタイプ別負担割合は各マンションの規模によって異なるので一概には定められないでしょう。

[4236: 匿名さん]

あくまで一般論をいっているんですよ。
小規模マンションより大規模マンションの方が工事費が
安くなるのは当然のことですが、あくまで平均的な規模
１００戸程度でしょうか、それを基本価格としています。

[4237: 匿名さん]

単なる大規模修繕工事だけでは大型設備分の工事費が
足りませんよということです。
必要な工事費はすべてやらなければならないですからね。

[4238: 匿名さん]

理事をやってた時のファイルの中から管理会社作成の資金繰り表みたいな資料が出てきた
そういえば理事長が管理会社の担当者にゴテゴテ言って作らせてたな、ただし説明受けた記憶はない
それによると再来年に修繕積立金を５割アップ、その後は５年ごとに３割アップを２回やって、その後はその時の状況を踏まえて考えることになってるけど、そんな引継ぎやってないだろ
５割アップにすると金額的には>>4232さんの水準に近づくから安泰かと思えば、第２回目の大規模修繕をやったら修繕積立金残高は数百万円、首の皮一枚状態だ
なかなかいい資料だが、半ボケのジジババやフツーのオトン・オカンにはチト難しいかも

[4239: 匿名さん]

三回目の大規模修繕時には分譲当時の組合員は一割に満たない状態。
１３年おきに大規模修繕で３９年目になります。想像すると身の毛が
よだつ。

[4240: 匿名さん]

Part2スレでも大規模修繕工事特集やってますから参考にしてください。

[4241: 匿名さん]

Part2スレ
国交省が平成２３年４月に策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、新築時の計画期間を３０年間としているので、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれている。

[4242: 匿名さん]

適正化法で拘束を受けて真面目に分譲マンションの管理に
取り組んでいる管理会社と管理組合の間に入り込んで大切
な組合費を食い物にするコンサル業は必要はありません。
管理組合も自主的に管理をしてください。
管理組合員が賢くなり組合費の費用対効果を真剣に考えてください。
標準的考えはマンション管理士試験の解答であり、
参考程度でいいのです。

[4243: 匿名さん]

>>4238さん
１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するには、すべてを網羅
したしっかりした長期修繕計画表を建築士と一緒に作成し、その
総工事費から修繕積立金の額を弾きだす必要があります。
そうすれば、値上げ時期によって積立金が足りるのか足りないのかが
よくわかると思いますので。

[4244: 匿名さん]

私の知っているマンションで築３５年以上経過したところが
ありますが、修繕積立金が少なくて殆ど工事ができていません。
もうすでにスラム化しています。
屋上防水も雨漏りがしだしたのでやむなく初めてやったそうですが、
積立金がなく別途に積立金の値上げを月１，０００円の値上げを
したそうですが、それでもやっとのことで値上げが成立したそうです。
高齢者が多く値上げもままならないとのことです。
こうなってしまうと、スラム化に拍車がかかってきて、空き部屋が
目立つようになり、売却も賃貸もできなくなります。
こうならないように、早めの値上げが必要です。

[4245: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。