「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3966: 匿名さん]

>>3963 匿名さん
建物によったら廊下や階段は変更はできません。
私のマンションは、構造上主要な部分に該当しますので全員の合意が必要です。（階段・廊下は、柱、梁、屋上、床、等と一体構造。）

[3967: 匿名さん]

やはりインターホンや熱感知器を規約で共用部分とすることはできませんね。

[3968: 匿名さん]

規約でそれらに関する費用を管理組合が負担するという規定を作ればいいんです。

[3969: 匿名さん]

費用の負担を規約で決めるのは何の問題もありませんよ。

[3970: 匿名さん]

マンションは専有部分の管理が疎かなためにスラム化を促進している。
問題は経済力の上下問題である。特に被害者への補償問題です。

[3971: 匿名さん]

専有部分でも共用部分でもない「専有部分内にある法定共用部分以外のもの」という第３のカテゴリーがあって、これを規約によって共用部分にするという考え方のようだが、少数説というより単独説だ。答案用紙に書いたら全く点数はもらえないぞ。

[3972: 匿名さん]

法律的には>>3950さんのレスが正しいのだが、>>3954さんのレスを裏返すとインターホンを規約で共用部分にしても支障がなければいいということになり、これも一理ある。
というか、世間には法令違反の規約や組合運営はいくらでもあり、それはそれで特に問題にならずマンション生活が営まれているのであれば、あえて指摘し是正することはなかろう。

[3973: 匿名さん]

>>3971 匿名さん
それはペーパー管理士の回答である（役立たず）。
マンションの住民同士の損害賠償等のトラブルを最小限に抑える方法とし
て有効である。
法令違反かどうかの争いは最高裁まで競う案件であるとの弁護士の見解は
聞いている。
分譲マンションにあっては大型マンションになればなるほどいろいろな人
間が同居していることになる。
管理者として様々な案件の解決方法として、被加害者の金銭的なトラブル
を解決しやすい方法を考えた結果、
専有部分にある法定共用部分をを除き規約により共用部分とすることとし
た。この件についてはすでに運営されていて組合員の評価は上々である。

今後は、全員の合意を得て管理組合法人の所有とする規定を模索中である。

[3974: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[3975: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[3976: 匿名さん]

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。
　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

[3977: 匿名さん]

建物診断をなぜするかといいますと、建物の劣化状況を
知るだけでなく、建設業者から相見積もりを取るときの
数量調査等の資料を作成するのに役に立つからです。

[3978: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

[3979: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[3980: 匿名さん]

違う、違うんだよ、君たちは日本の将来をどう考えておるのかね？

[3981: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

[3982: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[3983: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[3984: 匿名さん]

やはり一番いいのは設計監理方式なんだけど、経費は
かかる。

[3985: 匿名さん]

総会は実施される予定ですか。
規約では延期や中止の規定はないでしょうし、文書での
決議となると全員の承認がいるし大変ですね。