「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20691: 匿名さん]

>>20690 職人さん
バブル崩壊で大損したとは限らないよ。
おお得した投資家もいるよ。
直近の大暴落（歴史的暴落ともいう。）
では仲間では含み益の減少はあったが
ナンピンや、底値買いでおお得しそうな
人が多い。
私はナンピンで切り抜けたのでむしろ利
益が出ている。
組合資金１２億円は投資信託を購入した。もうすでに含み益が出ている。
そのうち投稿します。
今日は外国人の機関投資家の日銀の為替介入で大量の売りを強制させれれて莫大な損を出している。
よって当分は売りがなく暴騰している。戻るまでは尺取虫である。

[20692: 匿名さん]

>>20689 テラスハウスですさん

以下のようになると思います。
１．建築法規上は、「長屋」である（「共同住宅」ではない）。
２．専有部分（構造上、利用上も区分された建物の部分）を有するので、区分所有法に定める「区分所有建物」である。
３．区分所有建物に「人の居住の用に供する専有部分」が１戸以上あれば、マンション管理適正化法に規定する「マンション」に該当する。
４．敷地は分筆され、それぞれの区分所有者が所有している。
５．つまり、「敷地を分有している長屋」（いわゆる「テラスハウス」）形式の「マンション」である。
６．更に、「駐車場など1/24で共有している」ということから、６棟で構成される「団地」である。

[20693: 匿名さん]

>>20690 職人さん
土地と株は含み損位でビビッて売るな
である。
当面の生活費以外は投資しろである。
バブルの崩壊でビビッて売るから損が
確定する。
私は投資分の現金は絶えずナンピン用
に待機させている。（個人用）

[20694: テラスハウスです]

>>20692 匿名さん
ありがとうございます。

[20695: 買い替え検討中さん]

修繕積立金の投資信託での運用を総会議案化し、提案するのが住んでいる組合員主体の理事会ではなく、外部管理者（第三者管理者）なら、大損しても、提案した外部管理者がサヨナラするだけで、組合員の人間関係に禍根を残さず、有望かもしれない？！

＜外部管理者の例＞
https://www.tr.mufg.jp/ippan/release/pdf_mutb/240605_1.pdf
2024年6月5日
　株式会社三菱UFJフィナンシャル・グループ
　三菱UFJ信託銀行株式会社

　株式会社三菱UFJフィナンシャル・グループ（…）の連結子会社である三菱UFJ信託銀行株式会社（…）は、新事業として“マンション管理組合向け外部管理者事業”を開始することといたしました。

１．概要
　事業名称　　　マンション管理組合の外部管理者事業
　事業概要　　　分譲マンションの管理組合における、従来の理事会に代わって、三菱UFJ信
　　　　　　　　託銀行が“外部管理者”を受託
　事業提供開始　2025年度（予定）
　運営主体　　　三菱UFJ信託銀行

[20696: テラスハウスです]

ありがとうございます。

[20697: マンション検討中さん]

修繕積立金の投資については、外部のプロに委託し、提案されたものに対して理事会や専門委員会で検討してきめるのがいいね。住民では責任が取れないよ。

[20698: 匿名さん]

組合資金投資フアンド名
netwingsGSテクノロジー株式フアンドBコース（為替ヘッジなし）
投資年月日２０２４/０８/13（月）
投資金１２億円
基準価格　31,459円
口数　　　38,144口
計算方法
基準価格×口数
31,459×38,144＝1,199,972,096円
口座残金＝27,904円

２０２４/０８/１６（金）評価額
規準価格　33,692円
33,692×38,144=1,285,147,648円
含み益（税金除すく）
85,175,552円

経済指標次第では解約もあり得る。

[20699: テラスハウスです]

>>20692 匿名さん
ありがとうございます。勉強になります。建築法規上は長屋で、しかし、テラスハウスという形式のマンションということですね。マンションの定義やテラスハウスの定義も場面によって変わるんだということが分かりました。

[20700: 匿名さん]

マンション管理において理事長や役員や他の組合員が個人的に責任を負わされるときは規約や区分所有法の規定を守りさえすれば責任を問われることはございませんのでご心配はご無用と存じます。

[20701: マンション検討中さん]

>>20698 匿名さん
投資金が１２億円ということは、修繕積立金はいくらなの？それに大規模修繕工事や大型設備の更新工事はいつやるの？以前は約１割を投資に回すといっていたようだけど。

[20702: マンション検討中さん]

最終利益を出すときは、特定口座だろうから利益の２０％の所得税と証券会社への売買の手数料を差し引いてださないとね。

[20703: 匿名さん]

>>20702 マンション検討中さん
何度も言いますがこの信託な購入時のみの手数料で利益の確定時には利益に対して２０％超の税金がかかります。
今回の場合はわがマンションでは修繕積立金以外に修繕積立基金を別に保管していますのでその一部を投資の回しました。
以上

[20704: 匿名さん]

２０２３/０９/１５投資分については.
本日２０２４０８/１８（土）現在の
含み益はは３３，０２９，０６４円
（税金等は除く）です。
日本株の歴史的暴落よりも米国株は健全に推移しています。
景気後退懸念も和らぎました。
日本は相変わらず為替介入を継続しているようで円が買われて日本株が売られています。
そのうち外国人投資家が買いに転じてくるでしょう。
日本株は変動が激しく外国ヘッジファンドの餌食になっていますので妨害介入をしているのでしょう。
日本の政治家は円安のなると円買いを強制したり、
円高になると円売りを強制したりしてそのいきさつを理解していない。
次回の日銀政策会議と米国のFRBの利下げが重なると日本株の暴落が懸念される。
当ファンドのはさして影響はないでしょう。

[20705: マンション検討中さん]

今度は含み益が3,300万円ですか。
修繕積立金の現在の残高はいくらあるんですか。投資金は１２億円もあるといっていますから、修繕積立金の額が知りたいですね。日経平均株価がいずれ１万円を切ることは想定していないのですか。株価は繰り返していますよ。
１９９５年　20,000円
２００３年　　8,000円
2008年　　18,000円
2010年　　　8,000円
2015年　　18,000円
2024年　　42,000円
投資は専門家に提案させ、それを理事や専門委員で検討して買うかどうかの判断をしたほうがいいでしょう。素人のあなたでは無理があります。ただのしったか君ですよ。

[20706: 匿名さん]

比較にはならないが日経平均が４２０００円時には含み益は７０００円超でした。
次回の日銀政策会議では日銀の値上げは早め実施で恐怖を経験したので実施は遠のいたと思うがFRBは値下げを実施するものと思う
トランプ有利に予想が上回ると値下げは遠のく。最近は地球ばかりの情報が目に付く。
北極の永久凍土が温暖化で恐怖のウイルス等が人間を襲いだしたらと思う( ´艸｀)。
今日は久しぶりに休める。
素人投資家には先詠みが困難。
池上彰先生の頭脳がいただきたい。
一部の天才トレーダーがうらやましい。トレードは控え気味である。

[20707: 匿名さん]

>>20705 マンション検討中さん
１９９５年　２０，０００円
２０２５年　４２，０００円
貴方の資産は倍以上になった計算で
現金の価値は半分になっている。
売らずに持っていれば倍になった。
難しくはないが、単純計算。
９，０００円未満で元本割れである。
安くで買って高くで売る。
解りやすい解説ありがとう。

[20708: 匿名さん]

日経平均は変動が激しいので長期投資のは向かない。
株主の比率が日本人は少なく外国人投資家が多いので適当に操られる。
最近はNISA等で増えたとはいえ政府の目論見は外れて米国株式フアンドを購入している。
これも円売りに加勢してドル高円安を引き起こす原因である。
ケインズ経済学に行政の介入は必要として世界の中央銀行が市場操作には怠りないので昔ほどはひどい暴落は防げるらしいが信用はしてはいけない。
投資はあくまで自己責任である。
日本株は利益を早く損切も早くで難しい。金相場とは反比例する。

[20709: 匿名さん]

直近の大暴落はプロも予想を外した。
日銀の政策金利の値上げは９月と予想していた。
トランプの貿易関税の増額や円を下げないといけない等や河野大臣や他の閣僚の円買い介入の圧力発言等々が重なり利上げと同時に円買い介入を発動した。
利上げは早めになっただけでいいとして日銀総裁の発言が市場を狂わせた。
遠かれ早かれ予測をしてはいたが早すぎただけである。
火消しにナンピンナンピンの連続で資金が底をつけだしたが直前に上昇が始まり現在は黒転した。
日本株は油断も隙も無いが来週は外人が帰ればいいが当分は尺取り虫でしょう。大統領選と日銀とFRBの行動からは目を離せない。
政治経済のニュースと経済指標次第では解約の準備もしている。損はしない。

[20710: 匿名さん]

>>20709 匿名さん
訂正
トランプ発言円を上げないといけないに訂正。