三鷹の杜ザ・ハウス 井の頭公園の森継承プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

三鷹の杜ザ・ハウス　井の頭公園の森継承プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mitakanomori102.com/index.html

所在地：東京都三鷹市下連雀六丁目514番1、83（地番）
交通：JR中央線・総武線（東京メトロ東西線乗り入れ）「三鷹」駅（南口）より徒歩19分 または京王バス・小田急バス4分「連雀通り商店街」バス停下車徒歩1分、京王バス・小田急バス4分「下連雀七丁目バス停下車徒歩2分
　　　JR中央線・総武線（東京メトロ東西線乗り入れ)・京王井の頭線「吉祥寺」駅より京王バス・小田急バス6分「連雀通り商店街」バス停下車徒歩2分、 京王バス・小田急バス7分「下連雀七丁目」バス停下車徒歩2分
間取：2LDK～3LDK
面積：62.22平米～85.42平米
売主：新日鉄興和不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[261: 匿名さん]

>>259
管理費に関しては単なる金額の多寡だけで判断できませんよ
対価として払ってるわけですから、何に払ってるのか（言い換えれば何を得ているのか）
と比べることで推し量れるものと思います。

ただの金額ベースで見た場合は、プラウドとこちらとではプラウドの方が高いです。
が、こちらのマンションでは共用設備がほとんどなく、駐輪場、駐車場、ゴミ置場、
エントランスやEV、宅配ロッカーといったあって当然もののを除けば、共用設備として
あるのは、
1. 木もれびの杜
2. 杜のライブラリー
だけです。

一方、プラウド吉祥寺の方は同様に必須なものを除くと、
1. スーパー
2. 学童・保育施設
3. カフェ
4. バス停（２つ）
5. ガーデン
6. ラウンジ
7. キッチン付キッズスペース（パーティスペース）
8. プリンタ、プロジェクターが使えるシアタールーム
9. ライブラリ・スタディールーム
10. ゲストルーム
なんかがあります。

平米単価で管理を出すと、
ここ：約190円/m2 (70m2で約13300円）
プラウド：約260円/m2 (70m2で約18200円）

月額5000円ほどで、1-10がプラスで使える、って感じですかね。

あと、ここはインターネット・テレビ視聴が約3000円かかります。
はっきりいってマンションで言えば高いです。
プラウドはenecoqの料金約1600円にそれが含まれます。
スケールメリットの良さが効いてる感じと言えるでしょう。

[262: 匿名さん]

あと管理費、って言うよりも共用設備の豊かさはリセールバリュー、資産維持率にも効いてくることを検討視野に入れておく方が良いでしょう。
そしてそれは、住んでるあなたが使う（必要）、使わない（不必要）の問題ではないと言うことです。
例えばこのマンションは目立った共用設備が一切ありませんから将来、将来「共用設備自体の維持管理」が困難になる、と言うことはないと思います。また、子育て世帯に特段の魅力がない物件ですから、新築購入される人の多くが主にシニア向け、または子供がある程度の年齢（中学以上）とかになった世帯が多そうです。

が、問題はその後ですね。新築時はまだ新築プレミアムってことで比較的多くの人が検討対象に入るでしょうが、中古になればかなり訴求力としては弱い物件になるでしょう。シニアが多くなればなるほど余計に若い人があまり入ってきそうにないマンションになる可能性があります。
こうなってくると、中古で検討される購入対象者自体が減ってきますからリセールバリュー、売却容易性（流動性）は低くなってしまう可能性が危惧されます。

一方、プラウド吉祥寺の方はその逆に子育て世帯にも適した共用設備を豊富に揃えてます。
加えて、プラウドの方も、特段維持管理に多額の費用が必要になるような共用設備がありません。
中古で売却するときにも、シニア層ばかりになってくるようなマンションと、若い層も多いマンションとではやはりプラウドの方がリセールバリューは良くなる可能性が高いかなと思います。この辺りは大規模ならではのスケールメリットがやはり有利ですね。

マンションってのは一つの敷地、建物を共有することで維持管理、生活していくわけで言ってみれば呉越同舟、小さな自治体と言えます。そのときに大事なのがやはり「多様な人を受け入れられる環境の豊かさ」が求められます。
超一等地で、人気エリア、人気駅の駅近、みたいな好立地条件ならともかく、やはり郊外の物件ではそれなりの規模感、触手が伸びるような総合力がないと中古の売却ではなかなか難しいものがあると思います。

よく言えば「未就学児や小学生などの子育て世帯から卒業した飾らない大人向け物件」とも言えますが、中古になったときに「活気がない、子育て終了したシニア世帯ばかり」ともなれば、キッズお抱えの世帯はもちろん、子育て終了した世帯も二の足を踏んでしまうかもしれませんね。
この辺りは、新参者は「常連しかいないクラブやバー」には入りづらい、って言うのとまぁ同じ理屈です。

[263: マンション掲示板さん]

どのマンションにも言えることですが、想定された入居率を満たしての管理費ですよね。スケールメリットとはいっても大規模物件ほどゴーストタウン化した時のリスクが怖い気がします。プラウドは維持管理に多額の費用が必要ない施設ばかりとありますが、そうでしょうか？

261-262さんは三鷹の杜に若い人が入ってこないという分析をされているようですが、重説会場じゃ皆さん小さいお子さん連れでしたよ。

若い世帯が求めるものが必ずしも共用設備の充実度だけではないということでしょう。私にとっての決め手は通学の安全性ですね。どれほどマンション内の共用設備が充実していようと、これだけは変えようのないことですから。私立に行かせることになれば別ですけどね。

それから三鷹の杜の戸建てに近い住環境が気に入っています。259さんのおっしゃる通りここでは三鷹の杜の良さを語っていきましょうよ。

[264: 匿名さん]

>>261 匿名さん

プラウド、共用施設多いですね。月5000円かー。

スーパーやカフェは、プラウドの近所の人や、三鷹の杜の人も使えるんですかね？

[265: 匿名さん]

>>260 匿名さん

学区で考えると、かなり差が出ますよ。

オーベル、トリニファイ、シンフォニア、シティハウスと、全部高山小学校です。プラウドシティの学区である第一小学校は、東八道路以南の方たちと一緒です。おそらく、世帯年収でかなり差のある方々のお子さんと一緒に学ぶ事になります。

学区を気にされている方々が仰りたいのは、このあたりではないでしょうか。

プラウドシティは、DINKSや独身の方も多いようですから。

また、プラウドシティのファミリー世帯は、共働きの方が多いようですね。共働きの方々は、保育園ですから、保育園って自分で選べないんですよね。

だから、どういう子たちと学ぶのか、どうやって通うのか、幼稚園を選ぶような視点とは違うようです。

三鷹の杜は専業主婦の方が多いようで、購入者・検討者の雰囲気もかなり違う様子です。

[266: 匿名さん]

> スケールメリットとはいっても大規模物件ほどゴーストタウン化した時のリスクが怖い気がします。
はい、おっしゃる通りですね。かつてのリゾートマンションがそうなってるように。
が、プラウド吉祥寺がゴーストタウンの影響を受けてゴーストマンションになる前に影響を受けるのはこちらだと思います。

>プラウドは維持管理に多額の費用が必要ない施設ばかりとありますが、そうでしょうか？
はい、多額の維持費が必要ありません。

> 261-262さんは三鷹の杜に若い人が入ってこないという分析をされているようですが、重説会場じ> ゃ皆さん小さいお子さん連れでしたよ。
あなたが見た重説会場の「みなさん」ってのは誰なのか、何割なのかわからないのでそれに意味はありません。また、私が書いたのはむしろ「新築以後の入居者」の話です。新築時は新築プレミアがあるのですからそれなりに人は食いつくわけですよ、なぜなら「新築時の入居者ってのは全員新参者」ですから。問題はその後です。

>若い世帯が求めるものが必ずしも共用設備の充実度だけではないということでしょう。
ええ、もちろんです。人それぞれですから０か１００かの話はしていません。
リセールバリューで大事なのは、「環境が保全されること」。その環境ってのは「結局人」です。
人の流動性が低ければ低いほど、よどみ、偏り、新参者は寄り付きにくくなり、そして廃れていってしまいます。これは国も、市町村も、会社も学校も、そしてマンションも同じことが言えます。
共用設備はその手段の一つに過ぎませんが、住環境を構築する要素の一つですからやはり大事です。
なぜなら全てを占有しまた単独処分も可能な戸建とは異なり、全てを共有することでスケールメリットを出しながら懐が広く深い住環境を作り出すことこそがマンションという住居形態の優位点なのですから。

> それから三鷹の杜の戸建てに近い住環境が気に入っています。
> 259さんのおっしゃる通りここでは三鷹の杜の良さを語っていきましょうよ。

良さ、つまり良し悪しってのは所詮相対的なものにすぎませんから比較して生み出されるものです。
後、私はプラウド推しではありませんよ。単にそれぞれの特徴点を比較して検討しているだけです。
比較もせずにこのマンションの絶対的な良さだけを述べることは誰にもできないはずですよ、だって良し悪し自体が相対的表現にすぎませんから。
物件の検討されてる人ってこのマンションだけを検討はしていないはずですからね。
逆にこの物件に惚れた！もうこれしかないって人はもう「検討していない」ですよね（笑

後個人的に思うのはこのマンションは同時期にプラウド吉祥寺、のような大規模で注目されるであろう物件があることは幸運だと思います。
人はどうしても「近隣はどうなのか」って気になる生き物ですからね。プラウドの方が広告に費やしてる金額を考えても当然目に止まるでしょうが、目に止まった後にこの辺りを調べるはずで、自ずとこのマンションも視野に入ってくると思います。近いですからMRにも来られる人だっているでそう。
ってことはこのザハウスはさして広告費を投入しなくてもプラウド検討者に見てもらえることにもつながりますね。

あなたのように共用設備が少ない方が良い、大規模は苦手だから小規模が良い、戸建感覚の質素で何もない感じが良い、将来的にリセール厳しいかもしれなくてもそこは気にしない、根拠ない通学の安全が良い、って感じで決められる人もいるでしょう。そしてそれは別に人それぞれですから良いのですよ。
買うか買わないか、また買う、買わないの判断基準（とその評価順位）はまさに人それぞれ。正しい、正しくないの問題ではありません。
なんとなくプラウド嫌だからやめた、なんとなくここ気に入ったから買った、でも別に良いわけですから。

[267: マンコミュファンさん]

>>265 匿名さん

専業主婦なんてどうやってわかるんだよwww
営業ってバレてるぞ
プラウドに三鷹の杜なんて全く出てないのにここではプラウド下げがあって価値上げたいのかな？

[268: マンション検討中さん]

要するに学区がうりでマンションとしての魅力がないと言ってるようなものなので、ステマするならマンションのことを褒めた方がいいですよ

[269: 匿名さん]

>>266 匿名さん

参考になりますね。

[270: 匿名さん]

契約者の人は住民板で他の契約者となれ合えば良いのではありませんか。
検討板って買った人が集まってここ最高だよね！とか近隣た物件を貶めてあっちは最悪だよね！ってなめ合う場ではないはずですから。

[271: 匿名さん]

>>265 匿名さん

同じ三鷹の公立で、世帯年収差をそこまで気にされますか？新川も同じ三鷹バス便エリアですし、杏林大医学部や附属病院があり悪いイメージはありませんけど。
また具体な小学校の年収差といっても平均で700か800万かという違いかと思います。4小と比較するならまだしも、高山・6小・1小あたりなら大きな差はありませんよ。それよりも杉の子幼稚園近くの10棟近くある団地やアパートの方が私は気になりましたけどね。
いずれにせよ、受験を考えてるのであれば私立に行かせるか受験塾を早い段階から考えた方がいいのでしょうね。

[272: 匿名さん]

>>267 マンコミュファンさん

どちらも検討していて、どちらも担当営業から聞いた話です。

三鷹の杜は、専業主婦のファミリー層が多い。
プラウドシティは、ファミリー層は共働き、加えてDINKSや独身者など、様々。

そう聞いただけで、営業ではないんですが。

[273: 匿名さん]

>>271 匿名さん

学区は気になりますよ。幼稚園選びだって、いろいろ調べて決めましたよ。

全世帯平均すると、200万円くらいの差かもしれませんが、子育て世代として見れば、もっと差は開くのでは。新築住宅の価格も、戸建4000万円台ですから、マンションの共益費等を加味して比較すると、3000万円くらい違います。

つまり、3500万円も価格の違う家を買ってる世帯と同じ学校で学ぶ事になるわけで、価値観が違いすぎると考えています。

逆に団地やアパートはそんなに気になりますかね？見た目や雰囲気の話でしょうか？

[274: マンション検討中さん]

行儀の良い子や勉強が出来る子が多い環境で学ばせる方が親としては安心です。でもそれは大学まで。社会に出たら実に色々な人と接しなければならない。価値観が違う人を説得しなければならない。管理職や経営者なら尚更のことです。このような対人スキルは、子供のうちにしか身につかない。子供はいろんな人と接するのも大事です。悩ましいところですが。

[275: 匿名さん]

>>273 匿名さん

ええ、物件や居住者に対する他意はありませんが、子を持つ親としてはとっても気になります。1500万から2000万で取引される築50年の産業住宅アパート、年収400万台までの入居条件がある都営アパート。それが1棟2棟ではなく、幼稚園や学校の周りに10棟もあれば気にならないわけがありませんよ。これは住宅の価格差を気するあなたが一番おわかりだと思いましたが。

あと世帯年収差の200万は盛り過ぎ。笑 あっても100万程度、700万か800万の違いですよ。さらに住宅価格差3500万というのも盛り過ぎなのですが、年収差がそこまでなければ住宅価格差による価値観の違いは然程ありませんよ。
違うのは住宅に対する考え方です。マンションか戸建か、新川か下連雀か、生涯収支に対する住宅購入のマネープランニングなどがあなたとは違うだけです。

ということであなたが下げたがっているプラウド学区の一小は、あなたが言うほどネガ要素にはなり得ないと思いますよ。あっ、でも学校までの距離は気になりますけどね。

[276: マンション検討中さん]

年収が高ければ良い子だといいんですがね
周りにはそうとも言えない人ばかりで
こればっかりは親の教育次第です

[277: 匿名さん]

>>276 マンション検討中さん

それはその通りですね。最終的にはどこの学校に通わせようが、それに尽きますね。

[278: 匿名さん]

>>275 匿名さん

プラウドを下げたい訳もなく、盛ったつもりもないですが、そう捉えられたなら残念です。

あなたにとって少しの差が、私にとっては大きな差だという、価値観の違いですね。

お互いの価値観を否定せず、お互いを尊重できるよう意見交換ができるといいですね。

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん

そうですね。なのでこういう掲示板で議論する際は価値観や抽象論ではなく、具体で事実に基づいた話しをされるべきだと思います。高山小と一小の平均年収200万差のソースは何でしょう？また住宅費3500万差の比較対象は何でしょう？
このような公の場で一小学区新川エリアの居住者所得や住宅取得価格が低く価値観が合わないと言うならば、それらの根拠を示すべきだと思います。そうでなければただの荒らし行為と何ら変わりありません。
因みに、ここの購入者さんだと思いますが、都営や産業住宅アパートについての所得差や価格はどう思われたのですか？参考までにぜひお伺いしたいです。

[280: 匿名さん]

>>279 匿名さん

建設的な議論に賛同いただけるのであれば、少なくとも、プラウド下げだの購入者だの、煽るようなコメントは控えましょうよ。

その上で、まず盛り過ぎだの否定するのであれば、盛り過ぎのソースを出してください。

根拠のない議論は、荒らし行為ということですよね。