売るか貸すか迷ってます

[匿名さん]

居住中のマンションを売りに出すか賃貸にするか迷ってます。
現在居住中のマンションにはローンはありません。
新しい家はローンを組まなければ買えませんが
今の家も住みやすく気に入っています。
買い換え理由は子供が大きくなったからです。
買い換えをなさった方はどういう決断から賃貸に出したり
売りに出したりされましたか？

[2: 匿名さん]

築年数は？
間取りは？

[3: 匿名さん]

平成６年築で７０m2位です一応角部屋で
勝手口がありお風呂に窓もあります
ベランダがやや広めで戸建て感覚があじわえ
家事動線がよいっと言っても売りに出せば
涙が出る価格です。当時の購入価格４５００
現在１８００くらいでしょうか？（今まで
同じ部屋は売り出されたことがないので
正確なところは不明ですが）

[4: 匿名さん]

中古下落率の高い地域でも諦める必要はないですよ。
築11年70㎡新築価格4500万が1800万なら、単純に考えて同年100㎡が3000万以内で買える計算ですよね？
4500万を10年前後で完済できたのなら、差額の1200万は5年以内に完済できるじゃないですか！
初めからその広さの新築を購入したとすれば、1200万程度の差では収まらないと思います。

[5: 匿名さん]

ローンが残っていないなら賃貸に出せばいいんじゃないの？
後40年は貸せるでしょ。管理費・修繕積立金を除いても十分に元は取れるだろうし。
管理が面倒になったらその時売りに出せばいい。

[6: 匿名さん]

アドバイスありがとうございます。今度買い換たとしたら以前のようなピッチでのローン返済は
無理なのです。なぜなら教育費におそろしくお金がかかり自営業のため
以前のような羽振りも悲しいかな見込めません。
そして居住中のマンションは駐車場権利付きですが
おそらく買い換えの物件は賃貸駐車場２万くらいはかかるでしょうし
１００ｍ２できれば１２０ｍ２位はほしいと考えているので
固定資産税や管理費修繕積む建て金も広さに比例して高くなるであろう
と考えると目先にお金がないと苦しい様な気がします
しかし賃貸に出せば老後わずかでも年金代わりに収入を得られるかも？
と考えたり結論がでないのです。賃貸に出しても家賃は７〜８万
ってところです。そのなかから諸経費　税金　不動産屋さんに手数料
払っていたらいったい手元にいくら残るのだろうか？とも考えたりしています。

[7: 匿名さん]

我が国の人口ピラミッドを見れば２０年後３０年後の賃貸需要に関しては
懐疑的にならざるを得ませんね。
行き場を失った老人や外人に貸す覚悟があれば別かも知れませんが。
自分だったら売ってしまいますね。
今だったら譲渡損を所得から繰り越し控除できますし。
（4500万-1800万 = 2700万 の損失なら普通の所得の人なら
数年間は所得税ゼロになる）
昔の大家は礼金・敷金で儲けていたものだが、今や
そういうこともなかなか出来なくなってきて、壁紙を貼り替えたりしたら赤字。
それに数十年も貸せば、いずれ「トイレが壊れたので修理してくれ」とか
「給湯器が壊れたので取替えてくれ」とかいろいろ言われるようになる。
その度に大家としては要求に応えなければならない。
老後の年金になるかと思っていたのにちっとも金にならず何をやっているのやら
ということになる。

[8: 匿名さん]

賃貸の大家さんはやっぱり儲からないんですか？もとがおお金持ちだから
儲かってそうにみえるだけなのかあー？

[9: 匿名さん]

　税金対策ですよ。　ずばり。　目端の利く人が、投資用物件を、競売とか任意整理とかで
手にいれるとかいうパターン以外、そんなに滅茶苦茶もうかるもんじゃあありませんって。

[10: 匿名さん]

マンション?
売った方がいいね。

賃貸の大家やるなら、一棟持っていないとね。

[11: 匿名さん]

１８００万で売れる物件で家賃が８万で仮定しても
利回りが４．５％なので売った方がリスク少ないと思いますよ。
借り手がいない時期にリフォーム費用考えると
最低でも利回り７％くらいないと厳しいです。

しかし、築１１年とはいえ角部屋で間取り良い物件でも
６０％の下落率は厳しいですね・・・
最悪、賃貸に回すと考え２５００万くらいで売れればラッキーくらいの
気持ちで売りに出すのも手かもしれませんね。

[12: 匿名さん]

私も1800万円って安すぎるなと思った。
何かその数字に根拠はあるのでしょうか。

私は、築8年、5000万円で買った物件を3350万円で先日売りました。
平成6年でもだいたい6掛け位でいけるのでは。
そうすると2700万円になりますね。

[13: 匿名さん]

>>12
地域に拠ります。千葉郊外などでは、ここ数年１５％地代が下落しているので、5年で半額以下になります。

[14: 匿名さん]

千葉郊外などでは、ここ数年、1年で１５％地代が下落しているので、5年で半額以下になりました。
最近は下落率が落ちているので、ここまでさがりませんが。

[15: 匿名さん]

家賃8万円程度の立地なら、2000万円以上では売れないです。

[16: 匿名さん]

余談ですが、大家になれなかったら体が動かないほど
トシとったらどうやって働けばいいのでしょうか？
ため息でるなあ〜

[17: 匿名さん]

トピ主さんとほぼ同じ状況でした。ローン完済済み。譲渡損失2000万。
新居（戸建て）に移ったら繰上げ返済ペース落ちる、子供の成長が理
由という点まで同じ。色々と計算もしましたが結局売りました。
管理費や固定資産税を家賃から引いて、未入居期間のリスクも考えて、
おまけにガタがきはじめている設備の修理代も考えると、損失が出て
も売ったほうがマシと判断しました。特に昨今は、完全な借り手市場
で礼金なし物件なんかも多いし、家賃を２段３段と下げる物件も多い
ので、賃貸のメリットは非常に小さいと思います。もちろん、特定の
かなり限定された人気地域は高止まりですが、トピ主さんの値下がり
率を見ると、そういう環境でもなさそうに判断します。

[18: 17]

追記。

立地条件は、むしろ賃貸のほうが厳しく判定されます。
分譲で徒歩１０分程度なら文句なしですが、賃貸なら
もっと近くないと、入れ替わりの無収益期間が長引く
可能性があります。
どうせ賃貸ならめいっぱい便利な場所で、という需要に
よるものでしょう。

万が一バス便なんかだったら、賃貸はまず無理。
売れたら儲け物くらいに覚悟しておいたほうがいいですね。
ちなみに旧宅は駅徒歩５分でした。

[19: 匿名さん]

売りに出した方が賢明だよ