Brillia （ブリリア）品川南大井ってどうですか？

[マンション比較中さん]

Brillia(ブリリア) 品川南大井についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://b-minamiooi.jp/

所在地：東京都品川区南大井5丁目1429-1（地番）
交通：京浜東北・根岸線「大井町」駅徒歩14分
　　　京浜東北・根岸線「大森」駅徒歩13分
　　　京浜急行電鉄本線「立会川」駅徒歩6分
間取：3LDK・4LDK
面積：68.19平米～85.62平米
売主：東京建物株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 評判気になるさん]

価格表はエントリーしたら見れます。
5200万前後が多く坪単価240万ちょい

隣のパークハウス築4年の中古は新築時より大幅値上がりで、最上階で坪単価320万で販売中。
なので、真ん中階で考えれば大手ブランドの築浅中古で平均坪単価290万くらいかな？
ブリリアを定期借地事情からの予測で坪単価240万で購入して、5年後には220万？くらい、10年後に200万？、20年後には激落ちして150万も有り得るかな。
確か、定期借地は賃貸に出せないとか縛りがあるので、予期せぬ事態への対応が難しい。
お金が6000万出せる人は普通の所有権付きマンションにした方が安心かと思う。
ここはお金はないけど、品川近くに住みたい人のためのマンション。

[22: マンション検討中さん]

>>21 評判気になるさん
普通に定期借地マンションの分譲賃貸見ますよ

[23: 検討板ユーザーさん]

>>22 マンション検討中さん


確かに賃貸に出せる場合も有りますよ。
言葉足らずですみません。

問題は当マンションの契約内容次第なので、例えば定借マンションの定借賃貸に限定されるとか？
何らかの付帯条項があるかもという可能性です。
色々調べておかないと購入した後でこんなはずじゃなかったがあると困るので調査しておきます。

[24: 検討板ユーザーさん]

賃貸出せるって書かれてたよ

終わりが見えてるマンションは末期になればどうせ住めなくなるから無駄な修繕費を払いたくないので多少壊れてる箇所が発生しても修理しないで放置して荒れる場合があるそうだ。
組合で紛糾するのは40年以上後になるとは思うが

[25: マンション検討中さん]

ただ現状ほかのマンションも築40年にもなればほとんどが破綻してるんじゃない？っていう

[26: 匿名さん]

でも60年で確実に解体されると決まってるのと、基本的には何年でも住めるのでは、住民の管理維持に対するモチベーションが全然違ってくるような。
最近の「都心に住む」の記事にペアシティルネッサンスが出てて、あそこもほぼ築40年ぐらいだけど、ごく最近大規模修繕をしたそうだ。写真みても実に美しく維持されている。
結局は住民の意識次第だと思うが、定借だとそれが期待できない、当然だけど。

[27: マンション検討中さん]

長期優良住宅＝100年住宅に認定されたグランドメゾン品川シーサイドは長く住み子供達へ繋げていく住民達の姿勢があれば大規模修繕を繰り返して長期維持出来そうな期待もある。
勿論、通常の所有権マンションでも意識が低ければ40年待たずに崩壊することもあるがタラレバになってしまう。
終わりが確実なマンションはモチベーションは相当低いのは覚悟しないといけない。
40年後なんて人口は1億割れ、大増税超高齢化社会で金銭的余裕がないかもしれない。
解体するマンションを高い修繕費払ってまで綺麗に保ちたいと考える人はどこまでいるかな？
修繕費の前に解体費用だって住民持ちになる可能性が高いかは尚更だよ。

[28: マンション検討中さん]

それは定借じゃなくても同じ話
自分でも書いてる通りこれからは住宅が基本的に余る時代
40年後の住宅過剰な中、定借であろうとなかろうと補修しようとするかどうかは問題
定借だから…と悲観的になる必要はそこにはない

[29: 匿名さん]

定借期間も重要で、最近は70年が主流なのでちょっと短い。50年よりはいいけど。

[30: 匿名さん]

確かに50年だったら確実に検討から外してた。
70年だったら余裕があるからあまり定借は気にならない。
60年なら全体計画次第だが検討できる。

[31: マンション比較中さん]

あれっ？
定期借地権でも建物本体部分には固定資産税が発生すると聞いている
だから、地代+建物の固定資産税でＷで負担になる
マンションの場合は資産に占める土地面積が低いので建物でかかる割合が高いらしい
ブリリア大島が定期借地権で先に販売開始しているから参考にしやすい

目先の価格を見れば安そうに見えるけど所有権よりも２割安が相場だから
70㎡5200万の部屋であれば立会川で6500万相当を買ったのとほぼ同じ
6500万あれば立会川よりも駅力の高い青物横丁や品川シーサイドのプライムやグランドメゾンが買える

[32: 匿名さん]

マンションの固定資産税って意外なほど建物分の割合が高いよね。

[33: 匿名さん]

イニシャルコストが安いのはメリットでもあるし、
結構売れるかもね。地代とのバランス次第ですが、
最近は借地権だからと銀行さんも差別化しないので
評価として9掛けくらいが妥当なようです。

[34: 匿名さん]

地代次第だね。
ここは物件価格に「前払い地代」は入ってるのだろうか。入ってれば月々の地代は期待できる。

[35: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん

そうなんですね
ローン審査も年収の7倍と仮定すると700万なら通常4900万借りれるところ90%判断されたら4410万までになるのかな？
パンダ部屋なら初期費用も含めて頭金500〜600万用意できれば成立？
条件設定は仮だから人それぞれ異なるけど。

[36: マンション検討中さん]

>>31 マンション比較中さん
かえるだろうけどプライムやグランドメゾンじゃ広めの部屋はもっと高いよ

[37: 匿名さん]

その理論だと、更に品川から離れたプラウドシティ大田六郷なら
上層階（７Ｆ～１３Ｆくらい）で70㎡超で5200万で手に入る
そのフォレスト街区では68㎡の低層階が4700万くらいで買えた。
似た広さの条件でブリリアだと5Ｆで4800万円台とほぼ同価格。
更に定期借地権であることを考えると1.1倍～1.2倍は高いということに。

結局、利便性を追求して価格据え置きなら広さを我慢することになる。

[38: マンション検討中さん]

大井町立会川の物件と
六郷土手と比べるのはさすがに違うとおもうけど

[39: 通りがかりさん]

大井町徒歩14分以上だから、あくまで立会川徒歩6分としての駅力評価が正しいような。
向こうは強い2駅がそれぞれ3分、6分でイオンも目の前だから立会川と青物横丁シーサイド連合軍とは大差。

[40: 匿名さん]

ここはいい物件ですよね。
立地としては駅がそれなりに近いので、お出かけが快適そうですし、
通勤にも非常に便利だと思います。
ちょっと価格は高いですが手厚く買ってみても良いかもしれませんよね。

[41: マンション検討中さん]

羽田新ルートが立会川駅の真上なんだよね。
それも上空300メートルを通過するからかなり近い。
轟音で不動産価値に影響しないか心配。
小池知事は政治力を失ってるから政府に物申せないからね。

[42: 評判気になるさん]

>>41 マンション検討中さん
大井町駅上空で300m、立会川上空だと250mくらいのようです。騒音が気になりますが皆さんはどうお考えですか？

[43: マンション検討中さん]

>>42 評判気になるさん

250メートルはかなり近いですわ。
防音性の高い窓ガラスを使用するのでしょうか？
海外の事例では不動産価値に影響してます。

[44: 匿名さん]

場所は本当にいいところだと思います。
価格などの条件も悪くないと思っているので、購入を考えています。
他の物件と比較してみて、間取りなども検討してみたいですね。

[45: 匿名さん]

羽田新ルートについて区長は政府に物申せないのだろうか？
二重サッシなど必要なレベルになるなら大井町品川よりも立会川の方が低空飛行で100dbなんて可能性が心配。

[46: マンション検討中さん]

戸田公園でさえ80dbらしいよ
立会川であれば100dbを更に超えるからルーバル部屋なんか近くで飛行機見放題の特典付き

[47: マンション掲示板さん]

>>45 匿名さん
そりゃあんた自民党の推薦受けて当選してるんだから国政にはポチにならざるを得ない

[48: ご近所さん]

5年前に近所に引っ越して来た者です。
マンション建設やってるのを見かけて、ネットで調べていたらここに辿り着きました。

場所に関する高評価コメントが多いように思いますが、住民の民度はあまり高くありません。
近隣に競馬場と競艇場がある影響か、歩きタバコとポイ捨てが多い、公園などの喫煙禁止マーク上で堂々と喫煙、民家の塀の上に飲みかけの缶チューハイを連日捨てていく輩がいる、窓ガラスが割れっ放しのボロボロの空き家が多く浮浪者が住み着いている、その浮浪者の寝タバコか空き家からの火事が立て続けに起こる、など。

また、引っ越す時は電車の騒音ばかりに気を取られていましたが、暮らしてみて分かったこととして。
目の前の東西の道路は首都高湾岸線から西大井方面への抜け道となっているため狭い割には交通量が多く車(特に走り屋やバイク)の騒音あり、家の換気口フィルターが排気ガスですぐに黒くなる、歩道も狭い上に電柱が張り出していてベビーカーが通りにくく車や自転車との接触事故の不安あり、警察署と大型病院が近いため夜間のサイレンが煩い、そして駄目押しの羽田新ルート計画が浮上。


近所の者としては、綺麗なマンションが出来て、比較的高収入の品のいい方が増えるのは嬉しいことです。
それと、なんと言っても店舗が入居するのは有難い。便利なお店ならいいが、最近矢鱈と多いまいばはもうこのエリアには不要です。

[49: 検討板ユーザーさん]

>>48 ご近所さん
確かに浮浪者出現しますね。仰る通り民度は高くないと思います。
私も南大井五丁目に住んでいますが、このエリアで住居を買うのであれば、京浜東北線挟んで西側しか考えられません。

[50: ご近所さん]

>>49 検討板ユーザーさん
48です。
浮浪者といえば、数ヶ月前の週末朝早い時間帯に大森ベルポートのマックを利用した際、店内に浮浪者3人組がいて2人はマックメニューを食べていたのですがもう1人は何も注文せずになんと朝からワンカップ酒を飲んでいました。
店員が注意した所、逆上してテーブルをひっくり返し、そしてうちの子供の方にワンカップを投げつけて来ました。幸いプラスチックのワンカップだったため被害は出ませんでしたが、子供に悪いものを見せてしまいました。こちらは食事途中でしたが直ぐにマックを去りました。

京浜東北線の西側ならば少しはマシですね。海抜も上がって水害リスクも減ります。

私の場合、入居タイミングと費用的な都合で現在の住まいとなりました。
不満は色々とありますが、大井町と大森の中間地点のこの場所はどちらの街も利用できて便利です。駅近だとその街しか基本使わないと思います。

また、京浜東北線東側は京急が利用しやすかったり、公園が多く子育て世帯にはありがたかったり、ウィラがあったり、それはそれで利点もありますが。

[51: 評判気になるさん]

小さな子供がいる家庭には不安有りな地域なので目先の価格の安さだけに飛び付くのは危険なのかなぁ
確かに京急で急行が停車する都内の駅で立会川が一番相場安いにはそれなりの理由有り

[52: マンション検討中さん]

京急で急行が停車する都内の駅ってすごい限定マジック

[53: マンション検討中さん]

鮫洲の方が中古の坪単価が高いと他スレで書かれていたから各駅にも負けてる急行停車駅？

[54: 匿名さん]

そのスレに鮫洲は大井町の価格に引っ張られるからって書いて無かった？
都合の悪いことは無視？？

[55: マンション検討中さん]

もうマンション価格の高騰ぷりにはついていけないし
かといって郊外の通勤時間も我慢できない
建て売り戸建て買うなら定借マンションもおなじ
両方築何十年で価値がなくなる

[56: マンション検討中さん]

>>55 マンション検討中さん

定期借地権で明らかに安ければそれも選択肢だね。
今の時代何かを妥協しないと成立しないから、その妥協が何か分かっていればと思います。
会社からの家賃補助が手厚ければ買わない選択肢がリスク回避とも思えるし、補助が無ければ購入でしょう。

[57: 匿名さん]

単純に駅が近くて、安いっていうところを追い求めるならば
ここはここでありだとは思いますが…借地のメリット・デメリットってマンションの場合どう出るのかっていうのは
長く住んでいないとわからない部分も出てくるのかなと思いました。
ここの場合、年数が経って、持ち主さんが土地を返して、といったら、返さなくっちゃいけないかんじなんですか？

[58: 検討板ユーザーさん]

一般的なマンション耐用年数は47年
定借期間は工事中を除くと60年。
耐用年数を過ぎた後に更に持たせるために大規模修繕工事をしたとして、その10年後には取り壊し→地主に土地を返還

末期が近づくほど、どうせ壊す建物に金のかかる修繕をかけたくないと紛糾して住民間の対立は避けられない。
逃げ売りできるタイミングは長くて25年以内かな。

[59: 匿名さん]

ここはギリギリ羽田の航路の直下から外れているようなので、そこはマシですね

といっても、音や落下物の危険はありますが

品川区東側エリア特有の低い民度、定期借地権、羽田新航路、

という３大デメリットさえ飲み込めれば、今どきにしては目にやさしい価格ですし
　

[60: 検討板ユーザーさん]

個人的な感想ですが、価格とブランドネーム以外には良さを感じられません。
お金はないけど、品川区、ブリリアがかっこいい系家族が住むんでしょうね。

[61: マンション検討中さん]

建物、間取りは品質良さげ
心配される地盤では液状化は発生するが危険度はそこまでやばくない

治安や民度などは周辺住民さんのレポートの通り不安がある
定期借地権問題は詳細を見て見ないと判断できない
前払い地代込みの価格であることは検討する上で大前提

[62: マンション検討中さん]

治安や民度というけれど
大井競馬場前とそこまで近いわけでもないし
まわりに変な施設もない
低所得向けの団地がたくさんあるというわけでもないし
それほど治安や民度が悪いか？というと疑問ですけどね

[63: マンション検討中さん]

ここ安いけど立地的に買い物不便だよね
近くに大型スーパーがない
立会川周辺は暗いし大した店もない
大森は遠いし

[64: マンション検討中さん]

ネットスーパーの不在預かりサービスはないのかな？

[65: マンション検討中さん]

コンシェルジュいればネットスーパーも生協も預かってくれそうだけどここはどうなのかな？

[66: マンション検討中]

すぐ近所に住んでいるものです。


工事進捗を眺めながらの所感ですが
〇
・立会川駅まで6分。大森駅、大井町駅まで10-15分。アップダウンもなく移動は楽。
・周辺は低層マンションが多いなか（線路隣りは14-15階マンションがあります）、
　線路沿いから１ブロック入ったところで、14階のマンションは皆無であり、
　完成した際には相当目立つのでは、と思います。
　上位階の方は見晴らしがよいでしょうね。
・近隣があまり治安、衛生面で良くないコメントがありますが、それは一部。
　ただし、整備途上のエリアでもあるので、マンションによって
　環境が良くなることを期待しています。

×
・道路が狭い（前面道路は2車線ですがすれ違い時には片方停車が必要なくらい）割に
　クルマの往来が激しい。1階店舗化によって、往来が増す可能性もあり。
・工事騒音が相当ひどく、転居を決められた方もいます。
　今（深夜1時）でも雨水排水の機械が動作しており、騒音がひどい。
　当該マンション建設の進め方に対する、近隣住民の心象は正直良くない。

[67: マンション検討中さん]

>>66 マンション検討中さん

とても参考になります
ブリリアと公園の間にある低い建物が騒音でどんどん退去もしくは他デベから売却を持ちかけられたらマンションが間に建つ可能性ありますか？

[68: 選択してください]

>>66 マンション検討中さん
転居せざるを得ないほどの騒音が出る工事を行っているのですか？騒音もある期間だけの一時的なものだと思うので、それで転居してしまうというのは信じ難いです。もともと転居予定だったのではないでしょうか？
普通は施工会社にクレームを入れて、騒音対策してもうと思います。

それに工事中の騒音はお互い様ではないでしょうか？
マンション検討中さんのお住まいも、建設中は周囲に騒音被害を与えていたはずです。

[69: 匿名さん]

案内会始まりましたね

[70: 匿名さん]

https://news.nifty.com/article/domestic/society/12198-097053/

クレーン折れたのは、このマンション？