Brillia （ブリリア）品川南大井ってどうですか？

[マンション比較中さん]

Brillia(ブリリア) 品川南大井についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://b-minamiooi.jp/

所在地：東京都品川区南大井5丁目1429-1（地番）
交通：京浜東北・根岸線「大井町」駅徒歩14分
　　　京浜東北・根岸線「大森」駅徒歩13分
　　　京浜急行電鉄本線「立会川」駅徒歩6分
間取：3LDK・4LDK
面積：68.19平米～85.62平米
売主：東京建物株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 評判気になるさん]

価格表はエントリーしたら見れます。
5200万前後が多く坪単価240万ちょい

隣のパークハウス築4年の中古は新築時より大幅値上がりで、最上階で坪単価320万で販売中。
なので、真ん中階で考えれば大手ブランドの築浅中古で平均坪単価290万くらいかな？
ブリリアを定期借地事情からの予測で坪単価240万で購入して、5年後には220万？くらい、10年後に200万？、20年後には激落ちして150万も有り得るかな。
確か、定期借地は賃貸に出せないとか縛りがあるので、予期せぬ事態への対応が難しい。
お金が6000万出せる人は普通の所有権付きマンションにした方が安心かと思う。
ここはお金はないけど、品川近くに住みたい人のためのマンション。

[22: マンション検討中さん]

>>21 評判気になるさん
普通に定期借地マンションの分譲賃貸見ますよ

[23: 検討板ユーザーさん]

>>22 マンション検討中さん


確かに賃貸に出せる場合も有りますよ。
言葉足らずですみません。

問題は当マンションの契約内容次第なので、例えば定借マンションの定借賃貸に限定されるとか？
何らかの付帯条項があるかもという可能性です。
色々調べておかないと購入した後でこんなはずじゃなかったがあると困るので調査しておきます。

[24: 検討板ユーザーさん]

賃貸出せるって書かれてたよ

終わりが見えてるマンションは末期になればどうせ住めなくなるから無駄な修繕費を払いたくないので多少壊れてる箇所が発生しても修理しないで放置して荒れる場合があるそうだ。
組合で紛糾するのは40年以上後になるとは思うが

[25: マンション検討中さん]

ただ現状ほかのマンションも築40年にもなればほとんどが破綻してるんじゃない？っていう

[26: 匿名さん]

でも60年で確実に解体されると決まってるのと、基本的には何年でも住めるのでは、住民の管理維持に対するモチベーションが全然違ってくるような。
最近の「都心に住む」の記事にペアシティルネッサンスが出てて、あそこもほぼ築40年ぐらいだけど、ごく最近大規模修繕をしたそうだ。写真みても実に美しく維持されている。
結局は住民の意識次第だと思うが、定借だとそれが期待できない、当然だけど。

[27: マンション検討中さん]

長期優良住宅＝100年住宅に認定されたグランドメゾン品川シーサイドは長く住み子供達へ繋げていく住民達の姿勢があれば大規模修繕を繰り返して長期維持出来そうな期待もある。
勿論、通常の所有権マンションでも意識が低ければ40年待たずに崩壊することもあるがタラレバになってしまう。
終わりが確実なマンションはモチベーションは相当低いのは覚悟しないといけない。
40年後なんて人口は1億割れ、大増税超高齢化社会で金銭的余裕がないかもしれない。
解体するマンションを高い修繕費払ってまで綺麗に保ちたいと考える人はどこまでいるかな？
修繕費の前に解体費用だって住民持ちになる可能性が高いかは尚更だよ。

[28: マンション検討中さん]

それは定借じゃなくても同じ話
自分でも書いてる通りこれからは住宅が基本的に余る時代
40年後の住宅過剰な中、定借であろうとなかろうと補修しようとするかどうかは問題
定借だから…と悲観的になる必要はそこにはない

[29: 匿名さん]

定借期間も重要で、最近は70年が主流なのでちょっと短い。50年よりはいいけど。

[30: 匿名さん]

確かに50年だったら確実に検討から外してた。
70年だったら余裕があるからあまり定借は気にならない。
60年なら全体計画次第だが検討できる。

[31: マンション比較中さん]

あれっ？
定期借地権でも建物本体部分には固定資産税が発生すると聞いている
だから、地代+建物の固定資産税でＷで負担になる
マンションの場合は資産に占める土地面積が低いので建物でかかる割合が高いらしい
ブリリア大島が定期借地権で先に販売開始しているから参考にしやすい

目先の価格を見れば安そうに見えるけど所有権よりも２割安が相場だから
70㎡5200万の部屋であれば立会川で6500万相当を買ったのとほぼ同じ
6500万あれば立会川よりも駅力の高い青物横丁や品川シーサイドのプライムやグランドメゾンが買える

[32: 匿名さん]

マンションの固定資産税って意外なほど建物分の割合が高いよね。

[33: 匿名さん]

イニシャルコストが安いのはメリットでもあるし、
結構売れるかもね。地代とのバランス次第ですが、
最近は借地権だからと銀行さんも差別化しないので
評価として9掛けくらいが妥当なようです。

[34: 匿名さん]

地代次第だね。
ここは物件価格に「前払い地代」は入ってるのだろうか。入ってれば月々の地代は期待できる。

[35: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん

そうなんですね
ローン審査も年収の7倍と仮定すると700万なら通常4900万借りれるところ90%判断されたら4410万までになるのかな？
パンダ部屋なら初期費用も含めて頭金500〜600万用意できれば成立？
条件設定は仮だから人それぞれ異なるけど。

[36: マンション検討中さん]

>>31 マンション比較中さん
かえるだろうけどプライムやグランドメゾンじゃ広めの部屋はもっと高いよ

[37: 匿名さん]

その理論だと、更に品川から離れたプラウドシティ大田六郷なら
上層階（７Ｆ～１３Ｆくらい）で70㎡超で5200万で手に入る
そのフォレスト街区では68㎡の低層階が4700万くらいで買えた。
似た広さの条件でブリリアだと5Ｆで4800万円台とほぼ同価格。
更に定期借地権であることを考えると1.1倍～1.2倍は高いということに。

結局、利便性を追求して価格据え置きなら広さを我慢することになる。

[38: マンション検討中さん]

大井町立会川の物件と
六郷土手と比べるのはさすがに違うとおもうけど

[39: 通りがかりさん]

大井町徒歩14分以上だから、あくまで立会川徒歩6分としての駅力評価が正しいような。
向こうは強い2駅がそれぞれ3分、6分でイオンも目の前だから立会川と青物横丁シーサイド連合軍とは大差。

[40: 匿名さん]

ここはいい物件ですよね。
立地としては駅がそれなりに近いので、お出かけが快適そうですし、
通勤にも非常に便利だと思います。
ちょっと価格は高いですが手厚く買ってみても良いかもしれませんよね。