プレシス小岩駅前ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス小岩駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.presis.com/tokyo/koiwa/

所在地：東京都江戸川区西小岩1丁目1514-1（地番）
　　　　東京都江戸川区西小岩1丁目29-10（住居表示）
交通：ＪＲ総武本線「小岩」駅徒歩5分
　　　シャポー小岩出口より徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：61.24平米～72.55平米
売主：一建設株式会社
施工会社：株式会社関組
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[62: マンション検討中さん]

>>60 匿名さん
初回入居までに販売が完了した場合には、空き家になる事は特殊な事情がある場合を除いてないです。
なので、その際は建材や人件費の高騰が無ければ計画通りです。←これが計画通りには行かない可能性がありますが。。。

次に、初回で販売が完了しなかった場合には、売主が売れるまで負担するはずです。
なので、どちらにせよ資金計画が杜撰であったり、空前絶後の建築費の高騰が無ければ、大幅には変動が無いものと考えられます。

ただし、全ては計画ですし、修繕費が足らないという物件あるらしいので、その辺はご自分で色々と調べて見るといいと思います。

[63: 匿名さん]

マンションは入れ替わりが激しいですから、特に利便の良いマンションは賃貸にしているという方もいらっしゃいますでしょうし、
入居者の入れ替わりが結構あるんじゃないでしょうか。
マンションだとあまり住民同士のかかわりが少ないでしょうし、引っ越し業者が来てるな～。くらいにしか思いませんが、
駅から近いことによって、自分の家も賃貸に回したり、リセールしやすかったりメリットは大きいのかなと思います

[64: 匿名さん]

買った人より賃貸で借りてる人が
やがて多くなるって事ですか。。。

[65: マンション検討中さん]

賃貸が多くなると、治安やマナーの面で不安を感じますね。部屋のオーナーは賃借人の共用部での出来事については注意しないでしょうし。
永住予定や長く暮らすつもりのファミリー層にとっては、ある種デメリットかも知れませんね。

[66: 匿名さん]

賃貸で借りてる人が多い??マナーの不安
??それが売るときにほんとに高く売れるのか、ほんとに不安。
素人ですみません。。。

[67: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん
いくつかの投稿は買う気のない方や近隣の同業者の方が書き込まれてることもあるのでお気をつけください。
まだどんな方が購入されたかもわかる状況でないのに賃貸が多いとかマナーが悪いとかが、わかるわけないですよ。
ただ、売れてるのは確かです。
都内の駅前近郊物件なので、購入にも賃貸にも人気なのは間違いないです。
そうなると売ることを念頭において購入する人もいるでしょうし、賃貸に出す人が居てもおかしくないです。
ただ、それとマナーが悪いかどうか関係ないですし、先程も書きましたがまだどうなるかもわかりません。
それが不安で仕方ないのであればどこの物件も購入は控えた方がよろしいかと思います。

[68: 匿名さん]

最初から賃貸のために購入するとすると、利回り的にどうなんでしょう？
最初はどちらかというと、実需で考えられている方が多くなってくるのではないかなと思われるのですが…。
DINKSの人だと、
ここだったら駅も近く、新宿まで乗り換え無しで行くことも可能ですから、
かなり便利にやっていけそうなんですよね。

[69: 匿名さん]

近隣のホテルを気にしなければかなり立地良いですよね・・・

駅前に出来たクリエイトもポイント高いですし・・・

今後の再開発も含めて悪い部分考えられないのですが、何かありますかね？？

[70: マンション検討中さん]

>>69 匿名さん
ホテルの部分が気にならないなら特には無いと思います。
先々の話をすれば北口の開発時にイトヨとワイズマートが無くなって、少しの間不便と思う人はいるかもしれません。

兎に角、悪い物件じゃないですね。

[71: 軽井沢v+2]

>>70 マンション検討中さん

地元住民ですが、あのダーティーな下町の雰囲気にワクワクするかどうかで小岩が住みやすいかどうかの境目になると思います。

洗練された街をご希望ならら城南に行った方が良いと思います。

昔に比べたら、これでもだいぶ小岩は良くなったんです。

風俗の呼び込みや酔っ払いとかビビるようじゃ、小岩はやめたほうが良いです。

代わりに土日に素足サンダル寝巻きでも別に違和感なければ、小岩ウェルカムです。

[72: 通りがかりさん]

大人は慣れるでしょうね。
子供には悪影響でしょうね。
それを心配する大人は、慣れないでしょうね。

[73: 匿名さん]

>>71
>>ダーティーな下町の雰囲気にワクワクするかどうか
住んでいて「怖い」と感じたりはしませんか？大阪の生野区に行った時に、歯の抜けたおじさんと通り過ぎるだけでもビビりましたし、パトカーが来てケンカの仲裁をしている様子を見て「住めないな」と感じました。小岩はそこまでじゃないような気もしますが……。どうなんでしょう？

>>風俗の呼び込みや酔っ払いとかビビるようじゃ、小岩はやめたほうが良いです。
少なくとも子育てには不向きなようです。

探検しに駅前に行ってみるのは楽しいのかも。地図にも「オモニ」「フォーおいしい」「クンヤーイ」「サイフォン」「GRILL ANDOU」など書かれていて「どんなお店？」と思いました。

[74: 軽井沢v+2]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[75: マンション検討中さん]

治安、マナーの件は確かに住んでみないと分からないですね。
ただ土地柄、日本人じゃない人が借りることも多そうだなとか、そういう人達が3LDKに6人とかでミチミチに暮らしそうだなとか、民泊とかに使われたりしないかなとか、そういう懸念というか、正直想像はしますよね。
皆さんその辺りは気にせず購入されてるのでしょうか？やっぱり駅チカに勝るものはないでしょうかね。

[76: マンション検討中さん]

そういった懸念は、別にここのマンションだけでなく、このご時世、駅チカのマンションでならどこでもあり得る話だと思います。なので、自分自身が概ね気に入っている物件であれば、ありなのでは？

[77: 匿名さん]

過疎ってるけど、売れているんだろうか？

[78: マンション検討中さん]

>>77 匿名さん
近隣のマンションの書き込みを見て書かれてますか？
同業他社丸出しで評価下げたいのがバレバレですよ。
売れてるか売れてないかはショールーム行って聞いてくればいいと思います。

[79: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[80: 通りがかりさん]

コメント削除の多い物件だな。。。
反感買うことが多いのだろうか。

確かに3,900万円の告知をずっっとしているが、
ギャラリーに聞きに行ったらその部屋は
もうないと言われるし。。
それって会社的にどうなんだろ。

ぜんぜん違う金額の話ばかりだった。。

[81: マンション検討中さん]

>>80 通りがかりさん
3900万の物件は目玉物件でしたからね。
私は違う階層の部屋を購入しましたが、本当に売れているのであれば表記としては良くないですよね。
3900万以外の部屋は金額帯が全く異なりますし、この物件はそれでも安かったので、既に安い部屋は無いみたいですね。

[82: 匿名さん]

>>80
>>確かに3,900万円の告知をずっっとしているが、
>>ギャラリーに聞きに行ったらその部屋は
>>もうないと言われるし。。
噂で聞いたことがあります。「パンダ部屋」と呼ばれるものです。
1部屋、すごく安い部屋を設定しておくと「〇〇万円から」と書けます。それを目的にモデルルームに来てもらうようです。
大抵、1階の管理人部屋の横とか、日当たりがあまりよくない部屋とかだそうで、高層階の部屋は普通の価格と聞きました。
人気のある部屋は抽選になるでしょうし、予約などでもう埋まっているのかもしれません。

[83: 名無しさん]

いやだから、部屋無いのに価格載せたらダメでしょう。
書いてる人も気付いてるよね。。

[84: 名無しさん]

まだホームページに3,900万円載ってますね。
部屋無いのにまだ載せてる。

ひょっとしたらまだ残ってるんじゃない？

[85: ご近所さん]

チラシがウチのポストに入ってきてます。こちらも3900万円からって表記あり。既に売れた物件か不明ですが、売れたならこの表記がOKかは法的にどうなんでしょうね。チラシなんで多少のタイムラグは仕方ないと思いますが、hpもですか...

目の前の通り、一方通行なんで渋滞もなく交通量もすごく多いって感じじゃないね。一本西側だったら、朝夕渋滞しまくりで環境悪かったかも。

電車騒音、線路から離れているけど、あの音、結構届くから気になる人は気になるかも。しかも上層階ほど線路からの見通しが良くなって音は伝わりやすいかも。逆に当面の日当たりは確保されるけど。花火も見える？

再開発が進んでいますが、まだ南口がメインですね。北口側は全くといっていいほど進んでいない。これからの開発で線路より北側にも高層、準高層物件が増えるんでしょうね。

用途地域が商業。割と何でも建てられるし、何でも商売できる。隣に法令を満足する何ができても文句が言えないけど、駅近なんで恩恵は結構あるよね。

ラブホ、気になる人は気になるんだね。自分は１０年くらい前に小岩に越してきたよ。確かに最初は気になったけど、最近は全然。慣れなのかな？北口側に集中してるエリアにこの物件があるから、余計に話題にのるんだと思います。
このあたり、ほかの方がいわれている通りご自身の価値観によるものが大きいかと。ご自身で納得、満足されたら買いなんだと思います。

朝、昼、夜と時間を変えて、可能なら曜日も変えて物件付近の状況を確かめるのをオススメします！

あ、花火大会当日は駅周辺～篠崎公園付近まで、年１回のお祭り騒ぎになるんで参考になりませんよ～。

[86: マンション検討中さん]

第3期販売も開始しましたね。
コンクリート打設工事も終了したっぽいですし、あと少しですね。

[87: マンション検討中さん]

まだ3,900万円残ってますね！
チャンスあるかも！

[88: 匿名さん]

お値打ちの部屋を一番最後まで残していくみたいな感じになっているのでしょうか？駅前で本当にこの条件で購入できるとすると、ものすごくいいですよね。みなさんも触れられているくらいですから、真剣に考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

[89: 通りがかりさん]

まだ3900万円　あるよ！

[90: マンション検討中さん]

周辺ホテル前に朝昼晩アジアン女性大量出没してるのにファミリー向けはおもしろい（笑）

[91: 匿名さん]

利便性優先とか数年割り切って住む分には…といったところでしょうか。
ファミリー用の部屋があるってことは一定の需要もあるんでしょうしね。
騒々しかったりするのは駅前なのでしょうがない面もあったりして。

俗に言うパンダ部屋って実際その値段の部屋は一つもないという本当なのかどうなのか分からない話も聞いたりしますが
ここは本当に出ているんですね。しかも期が変わるたびに出しているようで。そこはちょっと凄いと思いました。

[92: 通りがかりさん]

ほんと小岩ってピンクのキャッチ多いよね…

[93: 匿名さん]

近隣の新築マンションに比べてレスが多い物件ですね！

やはり駅近だから注目度が高いのでしょうか？

まだ部屋良い部屋あるならモデルルーム行きたい・・・

土地勘がなく地図上のみですが、駅から非常に近く感じます。

実際どうですかね？

[94: マンション検討中さん]

>>93 匿名さん
改札直結のシャポーという商業施設まで徒歩3分も掛からないので、本当に近いですよ。
立地としてはホテル街なのは確かです。
ただ、ホテル利用者がうろうろする事もないですし、襲ってくることもないので、そこさえ気にならないのであればいい物件だと思いますよ。

[95: マンション検討中さん]

足場も外され全貌が見えて来ましたね。

[96: 匿名さん]

子供がいないので、大人の事情は特に気にならないです。
それよりも駅から近くて、マンション自体が良ければ。
総住戸数が少ないので、長期修繕費が気になります。
個人的には大型マンションより、こういうコンパクトマンションがいいんですけど。

[97: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
小岩駅、駅の改札までの距離という観点からもう少し近いマンションも今後は建設されますが、コンパクトでというと本物件になるんじゃないですかね。
ホテルがあることと前の通りが一方通行のため、駅前物件の中では案外静かな環境です。

修繕計画については大手だからってことは無いと思いますが、しっかりと策定されてましたよ。
流石にお見せするわけにはいきませんが、そこまで不安には感じませんでした。

[98: 匿名さん]

修繕計画、しっかりされているのですか。
安く設定しすぎて、あとから見直さないと行けないみたいなことを聞いたりもしますが（見直すのにも数十万円単位かかるそうです）
最初からしっかりしていれば
それはとても安心だと思います。
段階的に、適正に上がっていくようになっているのだろう、と推測。

[99: 匿名さん]

少しずつ販売が進んでいるようです。
今現在だと、どれくらいの割合が売れているのですか？
第1期・第2期（5次）・第3期販売概要　というように書かれていて
1期の分と2期５次の分、第３期のぶん合わせて４戸販売らしいです。
流石に３期に入るならば、
後半戦に突入しているのかなぁ。

[100: マンション検討中さん]

>>99 匿名さん
購入者なので引っ越し状況により大まかには把握してますが、残り5戸前後だと思われます。

[101: 匿名さん]

100さん、ありがとうございます！
かなり細かく書かれていたのですが、結局は書かれている分が全てということになってきそうですね。

後半戦どころか、あともう少しというかんじですね。
駅まで近いっていうのが
ここの場合はやはり強いなぁと思います。
お値段が高いにしても、じゅようはあるのですね。

[102: マンション検討中さん]

やはり駅近という条件は強いでしょうね。
小岩の新築マンション自体も短期ではたくさん供給され無いでしょうし、中期長期は再開発でありますが、金額がどうなるかわかりませんかるね。
小岩で新築は2物件だけ？のはずなので、買いたいなら今買わないと、当分買えなくなるかもしれませんね。

[103: 匿名さん]

あまりこのあたりで、まとまった空き地みたいなところ自体が無いような気もしますものね。
ぐるっと見て回った限りでは…。
建物の建て替えなどで今後、マンションできる可能性もありますが、
直近だと選択肢は少なくて、ここは特に駅までの距離感はすごくいいと思いました。

[104: マンション検討中さん]

再開発待ちの場所はありますし、まだまだ開発しようと思えば出来るでしょう。
ただ、小岩が人気急上昇にならない限りはそこまでマンションが立ち並ぶとは思えません。

開発が加速して商業施設が出来上がってきたた段階で、再度マンションの建設と人気とが上昇する気がします。
それまでは駅近物件としては評価されそうですよね。

[105: 評判気になるさん]

小岩は初めて下り立ちましたが活気があってとても気に入りました。
また、私のような都心通勤者にとりましてもアクセスが良く大変便利です。
今回は実際の部屋も見学出来ましたのでとても納得がいっております。
再開発も工事が始まっていますので完成するのを楽しみに暮らしたいです。

[106: 匿名さん]

小岩はカジュアルな街なので、好みはわかれるかと思いますが
穴場的な良い店もあったりするので
合う人には合う、良い街だと思います。

新宿までも、一応1本で行くことはできますし（御茶ノ水で乗り換える方がほとんどだと思いますが）、
交通面も悪くないのかなと思いますよ

[107: 匿名さん]

ここだと買い物は、北口にあるワイズマートやヨーカドーを利用することができそうですね。
シャポー側からではなくて、北口から出て、スーパーで買物をして帰る、というかんじになっていくでしょう。
駅までものすごく近いですし、
幹線道路沿いでもないので、いいんじゃないかな。

[108: 匿名さん]

内廊下って管理費が高くなりやすいって聞くんですが、ここって管理費はどういう感じなんですか？空調とかって送風している状態を常にしていると思いますが
電気代って大きくなってくるのでは、と思います。
どれくらい管理費に影響をしているのかなぁ。
それ以上に、内廊下だと静かだし、玄関出てすぐに外の気候に影響されないっていうメリットがあるとは考えております。

[109: 匿名さん]

管理費をコピペします。

管理費（月額） 17,360円
修繕積立金（月額） 6,480円
管理準備金（引渡時一括） 17,360円
修繕積立基金（引渡時一括） 388,800円

月額2万弱ならそこまで高くないかと思っているんですが。
修繕積立金が割安なので、外壁の塗り直しのタイミングで一気に払ってと依頼が来るかもしれないです。
ただ、管理費を含めても内廊下のメリットがあります。
夫はスーツで仕事に行くので、雨に濡れないだけでも重要なのかと思います。
私も子供を連れて出かけたいので、内廊下、すごく助かります。

[110: 買い替え検討中さん]

　近所の住人です。
　先ほど通りかかったら、既に入居が始まっている様子でした。

>109さん
　修繕積立金、たぶん、だんだん高くなるシステムですよね。ウチは最初5千円程度からスタート、5年後で1.5万円くらい。最初は修繕する場所が少ないからっていう考え方かな。　駐車場の空きがうまらなかったりすると、簡単に予定額を割ってしまうし、何か急な修繕が必要になった場合も同じ。でも後から足りない事態にならないよう、少し多めでも積み立ててあった方が良いと考えています。
　管理費は建物規模から言って一般的かな。

[111: 匿名さん]

内廊下だともっと管理費自体はかかるのかと思いましたがそうでもないみたいですね。

修繕積立金は、段階的に上がるタイプが本当に多いです。
一時金が必要にならないように
もう少し高めでも良いですが
デベとして月々の固定費はそこまで高くないほうが、
見栄え的に良いってのもあるのでしょうか。