プラウド天王寺清水谷ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド天王寺清水谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/shimizudani/

所在地：大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
交通：Osaka Metro長堀鶴見緑地線・谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩8分
　　　Osaka Metro谷町線・中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩10分
　　　JR大阪環状線 「玉造」駅 徒歩13分
　　　近畿日本鉄道　近鉄難波線･奈良線･大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.95平米～83.49平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 口コミ知りたいさん]

あくまで個人的なイメージです。
プレサンスコーポレーションは、押しの強い営業会社のように感じます。
えいえいおー的な会社の体質です。

社員は若いのに年収は１０００万、２０００万円当たり前のような体育会系営業会社
社員は、オフの時、須磨でナンパするような色黒の営業マンのイメージです。
マンション見てもわかりますが、堺筋本町のプレサンスタワーの外観と車はブラックのレクサスと
くれば誰しもファミリー層にはキツイかもしれないです。

[52: 口コミ知りたいさん]

それでも会社としては売上をあげる勢いのある会社なので、他所より安くして売ったらメンテンスは弱いかもです。

[53: 匿名さん]

>>51 口コミ知りたいさん

年収だけじゃなく、離職率も高そう。

[54: 匿名さん]

>>51 口コミ知りたいさん
プレサンスは住み替え前提の単身や若い新婚夫婦には価格が安いのでいいでしょうね。

そういった意味で否定はしませんが、一方で一生に一回の買い物（かもしれない）と考えてるファミリーや夫婦世帯にとっては選びたくない気がします。管理が行き届かなかったりフォローが弱い、そういった点で長く住むには安心感に欠ける気がします。
まあそれなりの属性で目が肥えている人ならそもそも眼中に入らないでしょうけどね。

[55: 職人さん]

>>53


株価もうなぎのぼりの頑張っている企業ですが、評判は色々あります。　↓

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/179712/13/

[56: 匿名さん]

流石に、プレサンスとエスリードは、普通ならプラウドと格と客層が違う。
ただ、プレサンスの名前がここに出てくるとことにこの定借プラウド物件の弱さがあるわな。

普通は他のメジャー7 と競うのに、プレサンス相手にしないといけない。
野村はなんでこんな物件手掛けたのか分からん。

[57: マンション検討中さん]

プレサンス推しじゃなくて、格下デベと比較されて皮肉られてるだけやな。
そもそも定借物件に分譲物件と同じ修繕や補修はないよ。
なので、メンテは格下デベと同レベルと考えていい。

[58: 匿名さん]

まあ情報が明るみになってから議論したらいいでしょうね。どんな管理形態とフォロー体制なのか。
定借とはいえプラウドですし、その意味ではプレサンスなどの中小企業とは営業マン含めて質は高いはず。
モデルは真田山のところですかね？

[59: 匿名さん]

流石に、野村不動産なのでプレサンスのように管理は弱くないと思います。

>>そもそも定借物件に分譲物件と同じ修繕や補修はないよ。


これは気になるところです。
費用が安くなるのかな？

[60: マンション検討中さん]

この近隣の子供乗せた自転車のおば様方は、猛スピ－ドで
我が物顔で自転車で移動している人多い。
自転車保険加入しているのかな？

[61: ご近所さん]

>> 60: マンション検討中さん　

車の任意保険でカバーするのでしょう。
住宅保険でもOP加入できますが。。。

楽天保険は、毎月１７０円で加入できます。
※解約したいですが、解約せずに継続中。

[62: 匿名さん]

ああ、ここ定期借地権マンションですか、坪単価はいくらくらい予想ですか？

[63: マンション検討中さん]

通りを挟んだブランズ上町一丁目が南東3LDK、70.38平米、4,560万円からでした。坪214万円。
区の違いはあるけど、定借で220万なら苦戦しそう。

[64: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん

時代が違うから参考にならんでしょう。
当時は上本町とか夕陽丘のあたりでも坪230〜250万くらいが相場だったけど、いまや坪300万前後ばかり。
もしこのタイミングでブランズ上町一丁目が出たら、マーケットを考えたら坪300万近くはするでしょうね。

[65: マンション検討中さん]

ブランズ上町は去年竣工やで
まぁプラウドの方がブランドが上ではあるけど

[66: 匿名さん]

>>65 マンション検討中さん
販売時期の話でしょ？
売り出し相場に竣工時期は関係ないし

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん
去年の4月まで販売されてましたよ。

[68: 匿名さん]

ブランズは売り始めが2016年だから2年前の単価ってことですね
確か平均は230万くらいで当時にしては少し高めの設定だったと記憶してます。214万は最低価格のことでしょう多分
価格改定でもしてなければ去年の4月の価格は2年前の相場に基づいた価格なわけで。にしてもここ2年で一気にマーケット上がりましたね〜

[69: 匿名さん]

坪単価３００万円越えは、想定できなかったです。

坪単価２８０万円越えは、上町台地は必須のエリアです。


安くても低層２５０万円あるかないか。

[70: 匿名さん]

>>68

>>か平均は230万くらいで当時にしては少し高め


わずか2年、ブランズ上町1丁目は今から思えばお得感だったのですね。

230万円という価格が懐かしい。

[71: 匿名さん]

立地的に便利で良い物件だなと思いましたが
定期賃借権のマンションのようです。

普通借地権付きのマンションよりは、きっと価格も安くはなるのだと思いますが
そこまでして・・と考えると、普通のマンションのほうが良いのかもしれないと思いました。

[72: ご近所さん]

>> 71: 匿名さん

>> そこまでして・・と考えると、普通のマンションのほうが良いのかもしれないと思いました。

敷地面積 1,162.19m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権：引渡し日より2089年8月31日まで


約70年。。。。。。

３０歳の方が購入すると　　１００歳までの定借です！　子供が７０歳の時！
４０歳の方が購入すると　　１１０歳までの定借です！　子供が８０歳の時！

[73: マンション検討中さん]

>>59
安いとか高いでなくて、住み始めて10年目やあるいは2−30年たったあとに
どうせつぶすのになんで修繕積立金払わないといけないのかとゴネて払わないのが
多くなるんじゃないの？

[74: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん

すごい発想。

[75: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん

確かに期限が50年後だったら払いたくないけど、70年後ならそれまで一切修繕しないマンションなんて普通の人の感覚からしたら住みたくない。だから払うでしょ多分。

プラウドならそれなりに教養ある人が選びたがるだろうし、安価過ぎない方が同居する立場からしたら安心。
定借だから安くないとって言う人いるけど、客層の幅的にマナー悪くなりそうで逆に住みたくないわ。

[76: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[77: 通りがかりさん]

安ければ良いが、高ければ魅力が無い。

[78: 名無しさん]

いま所有権で出たら300万近くする立地。
でも定借で250万超えたら高い。せいぜい230万くらいが妥当やろ

[79: 匿名さん]

生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思います。
ここは角住戸が中心のようなのでいいのではないでしょうか。
総戸数は７８戸、上階だとかなり眺望が望めるでしょうね。
定期借地権の物件ということだけは、少しひっかかります。

[80: 匿名さん]

>>79 匿名さん
なかなか出ない良い立地だと思います。谷六までほとんど坂がなく５分で行けて、大型スーパーがすぐ近くにあるのも理想的。
直近の真田山も早期に完売しましたし、新たなプラウド物件ということで期待してます。

谷六直結のローレルアイが６０平米で６０００万円超だったので、ここは借地という事もあり７０平米が５０００万円台で買える部屋があると理想的だなと思います。

[81: 匿名さん]

立地は確かに良いかもしれませんが、
問題は一般定期借地権のマンション物件であることかもしれません。
子供に何かを残すなどを考えている人には
あまり向いていないのかなと思いました。

[82: 検討板ユーザーさん]

>>81 匿名さん

坪単価180万円だと、割安感で検討候補で触手がのびます！

[83: マンション検討中さん]

>>82
坪２４０−２５０じゃないかな？今の御時世だと
更に毎月土地の賃貸料も出てくるよね

[84: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん
なんばタワーが２２０－２３０とのウワサなので、ここの方が立地は良いのでいいとこ付いてると思う

[85: マンション検討中さん]

高いねー
ブランズ上町、グラメタワーを買った人は勝ち組だな

[86: 匿名さん]

この立地であれば、この価格帯はけして高くはないと思います。
今はまだプランが２タイプしか公表されていませんが
角住戸が多く、各プランが７０平米以上なのは、住みやすくていいと思います。
いよいよ来月から販売開始なので、詳しい情報がそろそろ出てくるでしょう。
プランと合わせて価格帯も見れるので楽しみです。

[87: 匿名さん]

最終どのくらいの価格になるかだとは思いますが私も高いとは思いません。
市内は坪300万程度の物件が多くなってる中で、仮に坪250万なら同じ広さで1000万以上の価格差が出るので借地を加味しても魅力的だと思います。ましてやタワーなんて坪350万近くで予定されてる物件も多いと聞いてます。
普通のサラリーマンが買えないマーケットに突入している中で、価格次第で幅広い層が検討できる物件だと思います。

[88: マンション検討中さん]

今現在、野村が夙川で、定借プラウドを販売してますね。立地の利便性も高く、約250万位の単価で、ここの指標になるような物件と思われます。竣工2ヶ月前で、103戸中99戸が分譲済み。近隣の高額新築所有権や所有権中古が売れ残る中、これはなかなかの成績ではないかと思います。
超高齢化を踏まえて、マンションや資産に対しての意識の変化が起こっているのかもしれません。

[89: 通りがかりさん]

立地は最高だが、借地はパスします。

[90: マンション検討中さん]

定借でのデメリットってリセール以外は何がありますか？個人的には定借には抵抗はありますが。
リセール以外のデメリット次第なら検討もしようかなと思います。確かに子供に残す負動産を買うくらいなら残さない不動産もいいのかな？と考えれば定借もありかな？と。

[91: マンション検討中さん]

予定販売価格(万円)
最低価格 4,300万円台 (3LDK )
最高価格 7,000万円台 (4LDK )
予定最多価格帯(万円)
5,500万円
専有面積
70.95m2 ～ 83.49m2

坪単価で、200万から280万、平均235万ぐらい？かな。

[92: マンション検討中さん]

>>90 マンション検討中さん

将来無価値になるのが根本的なデメリット。
なので、リセールし難い、リセール出来ないので賃貸住民が増える、無価値になるのでローンが組み難い、無価値になるので組合に資産価値を維持しようという考えがとぼしい。
あとは地代の値上げかな。ここの契約は知らないですが。

[93: マンション検討中さん]

また野村の定期借地権

定期借地権はシエリアタワー千里中央、プラウド苦楽園、プラウド夙川テラスコートなどでボロカスに書かれているのでそちらで勉強しましょう。

プラウド武庫之荘やプラウド六甲赤松町は元が安いにも関わらず築数年で数十%の下落を叩き出しているそうです。

[94: 匿名さん]

>>93 マンション検討中さん
ボロカス言われてる割にはシエリアは完売、夙川も残り数戸で完成前の完売が見えている。何だかんだ評価する人はするんだなとも思います。
リセールリセールと言われているようですが、今から３０年、５０年、７０年後を見据えて買うのも虚しいなあ。。

[95: マンション検討中さん]

新築で売れることと、
中古で売れるのは別の話。

定借は中古になるとローンつかない。
誰も買えない。

定期借地権の悲惨な現実。
所有権の三割から半額でも売れず。

https://www.mansion-review.jp/mansion/434777.html
https://www.mansion-review.jp/mansion/45734.html
https://www.mansion-review.jp/mansion/45490.html
https://www.mansion-review.jp/mansion/46495.html

[96: マンション検討中さん]

中古の定借物件を借入なしに購入して、賃貸に出すのが正解か!?

[97: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん

いや、そんなのは皆さん知ってます。
リセール以外のデメリットを知りたいという問い掛けです。

[98: eマンションさん]

>>97 匿名さん


普通は単価を下げて仕様をあげられます。土地も買えないところが手にはいります。

残念ながら、ここは野村のコスカ全開仕様で、インポールにリビングインバスに下駄箱めり込みに引き戸寝室に下り天井などが炸裂してます。

立地もここでなくても他にありますし、規模もありませんし、幹線道路沿いです。

逆にききたいんですが、例えばグラメ多数やシーズンやプレサンスや真田山に買ってる要素は何かあるのでしょうか？

競合優位性のない物件で定期借地権なんて地獄ですよ。

[99: 匿名さん]

それは、定借と関係のない欠点ですね。
定借なのに安くない。それは定借でなくても割高の物件は多々あるので。
リセール以外のデメリットを説明できる人っていないのかな。

[100: マンション検討中さん]

>>99
ここはわからないけど、定借だと土地の賃貸料を管理費や補修費以外で払うところも多いよね。