プラウド天王寺清水谷ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド天王寺清水谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/shimizudani/

所在地：大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
交通：Osaka Metro長堀鶴見緑地線・谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩8分
　　　Osaka Metro谷町線・中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩10分
　　　JR大阪環状線 「玉造」駅 徒歩13分
　　　近畿日本鉄道　近鉄難波線･奈良線･大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.95平米～83.49平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[251: 匿名さん]

色々制約がありますからね。
ちょっとびっくりするくらい安くないと食指が動かないのは確かです。

[252: マンション検討中さん]

明日から第1期3次の申込受付が始まるようですが、価格はどうなったんでしょうか？

[253: 匿名さん]

4070万（4階）からです。

[254: マンション検討中さん]

ど素人です。このサイトでいろいろと勉強させていただいております。情報収集していると、この物件がかなり安いイメージ(3LDK40M?)なので検討に向けて定期借地権について調べています。
ランニングでの地代を仮に5千円/月とすると6万円/年×70年で420万が別途必ず発生し、価格表の表記を安く見せているだけのカラクリのような気がするのですが、一体どこに借地のメリットがあるのでしょうか。土地を持たない分、税金面で大きな優遇があったりするのでしょうか。

[255: マンション検討中さん]

>>254　1万円ぐらいだったと思うから840万円ぐらい上乗せになるのかな？

[256: 匿名さん]

後は、解体積立金と
それぞれの一時金ですね。
それらを踏まえての判断だと思います

[257: 匿名さん]

なるほど。マンションの価格以外に地代と解体に関わってくる費用が加算されるのですね。
それらの費用はまだ公表されていないのでしょうか。
税金面の優遇は私も気になります。
固定資産税、都市計画税はどのような形になるのか、その他にもメリットはあるのか、事前によく調べるようにしたいです。

[258: 匿名さん]

費用じゃないんだよ
もっと別の何か

[259: マンション検討中さん]

ここ気になっているんですが、売れ行きどんな感じでしょうか？立地、生活利便、コストは良いと思います。

[260: 匿名さん]

各部屋の広さやキッチンなどの設備も良いなと思いますが、
その中でもいいなと注目したのは、バルコニーです。
ガーデニングを楽しめて、リビングから外を見るととても癒されそうです。
駅も徒歩圏内にいくつもあり、かなり交通アクセスも良いなと思いました。

[261: 匿名さん]

ここだと、どこに行くにも便利というくらい
路線が豊富なところは、大きなメリットだと思いますし、資産性にも影響してくれていそうです。

あまり子育てイメージってこのあたりってどうなんだろうかと思っていたんですが、
市がかなり子育て支援に力を入れているので
ここでも子供さんがいる方も多かったりするのでしょうか。

[262: 匿名さん]

子育て世帯に対応している広さですよね。小中学校は10分ちょっとで歩いていくことができるので、
こどもがいる人にとってはいいと思います。
習い事とかスポーツ少年団みたいなものがこのあたりにあるかまではわかりませんが…。大きくなると塾も必要ですね。

[263: 匿名さん]

今は既に一旦、モデルルームの公開を終了していて、
秋にまた棟内モデルルームを開くということになってくるそうです。
秋ということは、あと４?５ヶ月くらいは間があるということになってくるのですね。
実際の部屋を見ることができるのはいいとは思いますが、
あとどれくらいそもそも選択肢がある状態なのでしょう？

[264: 口コミ知りたいさん]

9月14日から販売が再開されたそうです。
16戸くらいありましたが、2週間ほどで半分近くは売れたようです。
学区や環境も申し分ないので、定借地という事を納得できる人にしては良い物件かと思います。
定借権70年で他定借物件よりは長めです。

[265: 通りがかりさん]

人それぞれの価値観ですが、解体積み立て金というのは、空しいです。それと、売却となった場合、銀行は定期借地物件には融資しないから買い手が見つかりにくいと聞いたことあります。そら、壊す物件に銀行も担保つけれないですもんね。

[266: 匿名さん]

>>264 口コミ知りたいさん
なるほど
やけに詳しいですね。

[267: 評判気になるさん]

>>266 匿名さん
14日に見学に行って、つい先日勢いで契約してしまったものですから(汗
掲示板が寂しかったので、ついつい書き込んでしまいました。

リセールのことなど皆さん気にされているようですが、そこはそれぞれの価値観かと。
私は、この環境と値段に納得出来たので購入を決めました。

皆様もご自身の納得できる物件に出逢えるようにお祈りしております。

[268: 匿名さん]

>>267 評判気になるさん
それはそれは
おめでとうございます。

[269: マンコミュファンさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[270: マンション掲示板さん]

定期借地のマンションはリセールは、
難しくなると思います。
自分の所有であって自分の所有では
ないですからね。
この物件買うなら中古マンション買う
選択は無いのかな？

[271: 通りがかりさん]

場所は良いけどね、、
販売を途中で、なぜ半年も中断したのか
わからないなあ

[272: 匿名さん]

東京のタワーマンションの実情を知れば定期借地も有りかと思えてきた。
廃墟と化して売るに売れない負の財産になるよりかは、70年後にはキレイサッパリ無くなるというのは、子供のいない財産を残す必要がない様な夫婦だったら逆に気楽かも。

まあ、なら賃貸住めよって話かもしれないが。。

[273: 匿名さん]

リセールできない定借マンション所有することはむしろ気重。。引っ越したくてもできないよー。

[274: マンション検討中さん]

>>273 匿名さん
いや、別に売れなくても引っ越しはできるでしょ。笑 周りの相場より少し安く賃貸に出すのもありやし。

[275: 匿名さん]

>>274 マンション検討中さん
たしかにある程度の築年数になるまで賃貸はすぐ出せそうな立地です。築古になったときの回収が少し不安です。

[276: 匿名さん]

>>275 匿名さん
そのリスクがあるから所有権より安く購入できるんでしょうね。自ら永住するつもりだけなら定借の仕組みはベストでしょ。

[277: 匿名さん]

>>274 マンション検討中さん
他人に貸した経験ない人は、簡単そうに言うね

[278: 匿名さん]

永住よりもとことん投資用で賃貸。
リセールは安く買い叩かれるだけですから、相続しても最後まで賃貸のみ。
３０年くらいで只になりませんかね。
懸念は、大規模修繕に力が入らなく、次第にみすぼらしくなっていくこと。
ラスト１０年は、空き家だらけでぼろぼろ。修繕積立金などはとっくに底をつき...。

やはり、１０年以内にリセールが無難かな。安いけどね。
あまり先のことを考えず、今ちょっとお安く買えれば良いということで。
余りにも安すぎて、という場合は住み倒す。
なんだ、２７６さんとおんなしやん。

[279: 匿名さん]

投資用賃貸なら,
定借地新築よりも、普通の中古を買ったほうが良いのでは？
今は中古も高くなりましたが、新築よりは安いでしょう。

時間が経つほどリセールが難しい定借地物件よりも、普通のほうがまだ売りやすいと思います。

[280: 匿名さん]

今は不動産価格騰がってるから、売り時。
でも今売って現金手にしても、利回りのいい投資先はなかなかない。
土地貸しもいいよね。７０年間インフレなら、それに併せて修繕積立金や管理費、それに解体準備金も上がるんだから、借地料も上がるんでしょう。
修繕費と解体金の両方が上がっていくのは所有者からすると複雑かな。

ここ少し読んでみて、マンコミュの存在価値を知った。
定借地物件なんてそうそうないからね。人それぞれだけど、人助けになるコメントしてる人には頭が下がる。

[281: 匿名さん]

>>280 匿名さん
おっしゃる通りこの掲示板を見て非常に勉強させて頂いてます。
世の中には何と自称大家さまが多いかという事に驚くばかりです。
投資だのリセールだのと、私のような一般庶民には雲の上のお話すぎて。。。

逆にいうと、この物件を叩けるのは定借権ということくらいで、それ以外は立地やブランドなど非難出来ることは少ないからでしょうか。
周辺新築マンションも値段を上げすぎて、販売にご苦労されているのでしょうか。

[282: 名無しさん]

>>281 匿名さん

一番の欠点は土地が斜め。かなり斜め。東に下り過ぎ。レジデンスも…
土地が平坦で無いと建物も心も落ち着かないでしょ。
定借は賃貸と同じなので賃貸組が他物件と比較すれば良いのでは。

[283: 検討板ユーザーさん]

真田山小へ行ってどの辺りに住んでるの？
てママさん達で話した時にライフ横の定借マンション
の子て言われそうで嫌だな。

[284: 匿名さん]

家族世帯が対象になっているようですが、休日のプランやお子さんが幼稚園に通っているプランなど拝見しましたが、
どのお店もちょっと距離があり日常で利用するにはちょっとしないかなという距離かな。
自転車で移動するならばまだいいですが、歩いて移動する場合、どの施設も距離があります。

頻繁に利用するならばもう少し距離が近いと良かったような。

ですが、このあたりはスポーツセンターや子供が遊べるような施設が沢山ありそうですから暮らしやすそうなのは確かですね

[285: マンション検討中さん]

定期借地権の必死のフォローが入っていますけど、結局このマンションのライバルって中古と賃貸ってことです。
立地もそれ程よくないし、無理して背伸びして買うマンションにすぎないかなぁ

[286: 匿名さん]

>>285 マンション検討中さん

身の丈に合った物件をお勧めします。無理はよくない！

[287: 検討板ユーザーさん]

中古マンションは値下がりしているし
４０００万円以上をだして定期借地は・・

[288: 検討板ユーザーさん]

>>286 匿名さん

どうみても>>285が背伸びして買うんじゃなく、新築希望が無理に選ぶ物件ってことでしょ…
匿名さん、冷静になりなよ(笑)

[289: マンション検討中さん]

地下鉄谷町線周辺で物件を探してますが、他所のマンションでは良いと思った間取りは
7000万あっても全然足りないので、サラリーマン家庭には到底手が出なくて。。。
こちらのマンションは定期借地権以外に安い理由はあるのでしょうか？
プラウドというブランドも以前は良くコマーシャルなどを見ましたが、今は人気はないのでしょうか？

[290: 通りがかりさん]

素人です。マンションおける土地の所有権って定期借地権に比べてどういう点でメリットがあるかよく分かりません。土地は自分のものでも一軒家の土地と違って自分のタイミングで売買できないですよね？しかも土地面積を戸数で割った分の所有って。。なんか所有している感覚ないんですよね。担保に入れれる入れれないとか、住宅ローンを受けれる受けれないとかそういうんですかね？それとも地代がかかるとか？
詳しい方ご教授いただけると幸いです。

[291: 検討板ユーザーさん]

>>290 通りがかりさん

え、土地はそうですが自分の部屋は自分のタイミングで売買できますけど?
売るときにあと三十年で無くなるもの(定期借地権)と、そうでないもの(所有権)では当然価値も変わりますよね？

そういう意味ではメリットは資産価値が下がりにくいだけです。

永住して子孫に引き継ぐ必要もない、もしくは高齢なら定期借地権でいいんじゃないですかね？

[292: 匿名さん]

70年後の日本の人口が半分になった時に、畳一枚分程度の土地を持っててもねぇ。。。
その時には、築50年以上のマンションがゴロゴロだろうし。

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん

だからと言って定借がいいという展開にはならんだろ。

[294: 匿名さん]

>>292 匿名さん

定期借地権だとあと10～20年で価値ゼロですね。
そもそも部屋の売買の話を土地だけに限定している説明はズルいですねw

[295: 匿名さん]

先々のことよりも、今ちょっと安けりゃいい！と考える新築希望者もいるから、
じわじわと売れてくかもね。
ちょい安は価格で、管理費等に、借地料や解体準備金も加わって月々の支払は高いから、長く住むほど高くつくかな。

[296: 通りがかりさん]

>>294 匿名さん
じゃあ所有権だと資産価値は何年持つんですか？25年くらい？

[297: 匿名さん]

>>296 通りがかりさん

それはマンションの立地や管理状態によるでしょ(笑)

期限つきか期限なしかの違い、そこに尽きる

[298: 匿名さん]

そら他所からすると六掛けくらいの値段で売られたら、恨みの１つも言いたくなるわな
第三期の販売かと思ったら、一期が8次まであったり、値下げ始めたりとご苦労されてるみたいだからね

タワーの場合、修繕積立金等は割高だから、定借は固定資産税も安くなる分地代含めても、
月々の出費はそこまでの差はないよ。

もちろん定借物件はそれ固有のリスクがあるのも事実だし、過去事例も少ないことから
それを承知の上で、自分で決めればいいだけのこと。

一生懸命ネガキャンする輩は、もっと前向きなことにエネルギー使えばいいのにね。

[299: 匿名さん]

>>298 匿名さん

他所が恨みなんてないでしょ、だって売れてない物件なんだし！

て言うかフォローするなら、もっと安いってのを全面に出すしかないんじゃない？

[300: 匿名さん]

>>299 匿名さん
あと15コぐらいだったら売れてるほうじゃない？

[301: マンション検討中さん]

ここ買うなら賃貸マンションに入る方が
よくないですか？
建物を買うという認識かな？
相続の時このマンション残されたら
維持費が掛かるので結構困ると
思う。賃貸相場も下落すると思う

[302: 匿名さん]

>>301 マンション検討中さん

賃貸は嫌、中古は嫌、市内が良い、だけどお金が…

ここだ!

で決めてあとで公開しないよう精査しないとですねぇ

[303: 匿名さん]

しかも大して安い訳じゃないしね

[304: 匿名さん]

>>298 匿名さん
6掛けって、4200万の部屋が所有権だと7000万？ないない
ここ、いいとこ8掛けでしょ

[305: マンション検討中さん]

>>300 匿名さん
ヤフー不動産に販売数8戸となっているのですが、15戸というのはどこからの情報でしょうか？
週末見学に行きたいと思っているのですが、もし良ければ教えて下さい

[306: 匿名さん]

台風前夜にこの解放感！
内装それなりに仕上がってそうですが、
雨、風に対して何も対策をしておらず、野村、長谷工共に素晴らしい管理ですね！　

[307: 匿名さん]

追加

[308: 坪単価比較中さん]

えっぐ・・コミュ抜けるわ

[309: マンション検討中さん]

長谷さん「台風対策をしたら、工期の延期は免れません。」
ノムさん「此処は定借だから、ほどほどでいいよ。工期とコストは厳守でお願い。」
というやり取りがあったとかなかったとか。

[310: 口コミ知りたいさん]

>>306
侵入したわけではないよな。
塀を越えての盗撮するだけでも弁護士いれてこられたらヤバいんじゃないかと思うけど。

[311: 匿名さん]

写真が暗くてよく分からないのですがこれはどこを撮った写真なんでしょうか。エントランスの辺りですか？
物件概要にある予定だと竣工まで1～2週間といった感じですけど、現場はまだこんな感じなんですね。
間に合うかどうかの方が心配のような気も。ところで台風の被害とかはあったんでしょうか。何もなかったなら良いんですけど。

[312: 匿名さん]

公式サイトを見てみると、ライフインフォメーションのところに「天王寺区の子育て」とか、天王寺区ならではの施策みたいな言葉が書かれています。
大阪市内でも
天王寺区だけ恩恵を受けていることとかってるのですか？
別にこれは天王寺区だけではなく、全体に言えることなのでしょうか。

[313: 匿名さん]

>>312 匿名さん

大阪市内はどこでも同じです。

[314: マンション検討中さん]

当マンションの価格帯で100%所有権が、数年前のこのエリアの新築相場。中古なら@200でも厳しいなか、定借なんて叫

[315: マンション検討中さん]

このまま売れ残りマンションとなってしまうのか、、、

[316: 通りがかりさん]

>>314 マンション検討中さん
例えばどこの物件ですか？

[317: 匿名さん]

>>314 マンション検討中さん
定借の評価を数年前の土地所有権物件で比べる意味がわからん。そんなん言い出したら定借とか関係なく今の物件は全部数年前より格段高い。
あーすればよかったと後悔する人にあるあるなやつですか。

[318: 匿名さん]

>>314 マンション検討中さん
おかえりなさい 笑
写真投稿してしまってビクビクしてたけど、
何事もなかって良かったですね

次からは気をつけようね

[319: 通りがかりさん]

道路から写真撮った様でしたので
問題は何もないと思いました。
逆に工事中の現場に簡単に
侵入出来る現場管理なら大問題です。
ここはそんな所だったのですか？

[320: eマンションさん]

定借だし、管理費修繕積立金も高いしメリットなし。

[321: 匿名さん]

>>319 通りがかりさん

簡単に侵入したとなぜ分かるのですか？

[322: 匿名さん]

>>319 通りがかりさん
やはりご本人様だったのですね。
色々なユーザ名で悪評を投稿するのも大変でしょう。

[323: 名無しさん]

この様に不法に撮影して、投稿するのは問題ないのでしょうか？
工事現場も、昔よく鋼材の盗難などあってからは監視カメラを設置してると聞きますので、映っていれば特定も出来るだろうし。

[324: 匿名さん]

道路から見える範囲を撮影したように見えますが。

[325: 匿名さん]

盗撮で間違いないです。

[326: 匿名さん]

論点はそこではないと思いますよ。
写真を無許可で撮影し、それを真偽の分からない悪評と共に投稿するという行為自体がアウトだと思います。
もちろん訴えられたところで、被害額の立証は困難な為、賠償どうこうは難しいでしょうが。

但しそれは部外者であった場合。
もし、投稿者が何らかの関係者、たとえば業界人なら信用に関わる話なので、別のお話になるのではないでしょうか。

あくまで個人的な意見ですが。

[327: 匿名さん]

>>325 匿名さん

根拠は？

[328: 匿名さん]

>>326 匿名さん

マンション工事中の写真の投稿は他の物件でも散見しますが違法なんでしょうか？

[329: 匿名]

仮囲いの隙間から見える風景なのに、工事エリアに侵入して撮影したと勘違いして騒いでいるだけなのかなと。確かに見ようによっては中から撮った風には見えるけどね。

[330: 匿名さん]

借地権物件って、ちょっと購入に迷うところはありますが
立地が良くて、間取りが希望と合っていれば案外問題ないのかなと思います。
子供たちに財産を残すことを考えなければいけないのであれば別ですが。
夫婦で住んでいくのであれば利便性を優先に考えるべきですね。

[331: 匿名さん]

資産性・流動性は捨てて、価格の安さと利便性を優先させるのが借地権物件。
要らなくなっても売るに売れないから、永住確定でこの価格が安いと思う人のうちこの場所の利便性が高いと思う人が買うのでしょう。
何となく雰囲気で買うと後悔するので、慎重に検討するといいと思います。

[332: 匿名さん]

借地権のマンション、すごく増えてきています。
自分たちが定年まで住めればいいのなら、定期借地権でもいいのかなと思います。

借地権は何年になりますか？
それがわかるだけでもありがたいのですが……。
物件概要には書いてなかったようなので、資料請求した人教えてください。

老後まで住めるのか、定年になったら別の住居に移るべきなのか。
年数がどのくらいなのかが一番重要です。いつまで住めるんでしょう？？

[333: 匿名さん]

>>332 匿名さん

定年後はどこに住むの？
所有権マンションなら売って住み替えとかできそうだけど、定借の中古は買ってくれる人いないみたいだし。

[334: 匿名]

>>332 匿名さん
定借なら分譲賃貸で良くないですか？

[335: 匿名さん]

>>332 匿名さん

定借期間は物件ホームページの物件概要に記載がありますよ。

[336: マンション検討中さん]

70年ですよ

[337: マンション比較中さん]

一般定期借地権：引渡し日より2089年8月31日まで

[338: マンション検討中さん]

70年後にどこに住むか考えられてるのであれば、皆さんお若いですね。
私は流石にその時に生きてる自信はないので　　汗

[339: 通りがかりさん]

解体すると分かっているのに
毎月地代のかかるので相続の事も
考えているのですよ。

[340: 通りがかりさん]

>>334 匿名さん
分譲賃貸なら定借で良くないですか？

[341: ユーザーさん]

>>340 通りがかりさん

メリットわかればよいです。
費用対効果です。
賃貸と比較して30年居住したケースを
計算してみてください。

固定資産税や諸経費除きます。

賃貸70平米　家賃15万円管理費1万円で計算します。
16万円×12カ月×30年=5760万円です。

[342: 通りがかりさん]

賃貸の方がお得ですよね
修繕積立金・管理費・固定資産税・
解体積立金・給湯器などの修繕費用など
考慮すると。
あと古くなると定期借地の場合売却が
難しくなるリスクもある。

[343: 匿名さん]

>>342 通りがかりさん

でも30年同じとこに住みたいのなら15年くらいでリフォームしたいよね。賃貸だとどうなの？

[344: マンション検討中さん]

>>341 ユーザーさん
管理費込みで16万は厳しいでしょうね。
以前近くでファミリー向けの分譲賃貸を
探しましたが少なくとも20万は見ておいた方が良いかと。
もちろん鶴橋近くや分譲賃貸を除けば無くはないですが。

[345: ユーザーさん]

>>344 マンション検討中さん

分譲賃貸　20万円だと15年居住して
3600万円になります。

金額をみてわかるように10年でも分譲マンションを購入する頭金になります。

[346: 購入経験者さん]

固定資産税や毎月の地代や管理費、修繕積立金考えたら月に５万円ぐらいかかるんじゃないの？

[347: 匿名さん]

解体積立金もかかりますね。
定借は引っ越しのできない賃貸ってとこですかね。（売れないから）

[348: 通りがかりさん]

今は１５万出せば３LDKあります
阪急オアシスの横の分譲貸は１５万円
空清町で新築で１８万円であります
賃貸相場も建築ラッシュで値下がり
していくでしょうね

[349: マンコミュファンさん]

定期借地権付きマンションのメリット

相場よりも価格が安い
デメリットがある分、物件価格は安くなります。相場よりも2割以上安くなっているケースもあります。

固定資産税や都市計画税が不要
土地の固定資産税や都市計画税は毎年支払わなければなりませんが、所有権がないため、支払う必要はありません。しかし、その分、地代に置き換わっていると言っても良いでしょう。



定期借地権付きマンションのデメリット

地代を支払う必要がある
地主に対して毎月決められた金額を支払う必要があり、数万円かかるケースもあります。 また、土地の価格が上昇すると地代も値上がります。

住宅ローンが組みにくくなる
金融機関によって、借地権が付いた物件の場合は住宅ローンが組めなかったり、組めたとしても残存期間内での契約になるなど条件が付くケースがあります。

売却しにくい
地主の承諾が必要だったり、場合によっては譲渡承諾料を請求されます。

更地で地主に返す必要がある
定期借地権の場合は、普通借地権と違い、マンションを解体して更地にしたうえで地主に返す必要があります。そのため、マンション居住者全員で解体費用を毎月積み立てているケースもあります。

[350: 通りがかりさん]

>>348 通りがかりさん
毎月15万も18万もお金捨てるのは心情的にちょっと。それなら売れるか貸せるかの可能性がある方がマシのような気もします。

でも、賃貸相場って下がっていくのは知らなかったです。市内ってファミリー向け賃貸そんなに建ってるんですね。それなら賃貸もありかと思います。情報ありがとうございます。