プラウド天王寺清水谷ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド天王寺清水谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/shimizudani/

所在地：大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
交通：Osaka Metro長堀鶴見緑地線・谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩8分
　　　Osaka Metro谷町線・中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩10分
　　　JR大阪環状線 「玉造」駅 徒歩13分
　　　近畿日本鉄道　近鉄難波線･奈良線･大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.95平米～83.49平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[166: マンコミュファンさん]

あれ？
予定価格6900万台から6700万台に変わってるね
下限は、変わってない

[167: マンコミュファンさん]

あ、最初は〜7000万台だったのか
やはりあの価格では無理がありましたね

[168: 評判良いです]

所在地： 大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
交通： OsakaMetro谷町線 谷町六丁目駅 徒歩5分
価格：4,300万円台予定～6,700万円台予定
間取：3LDK～4LDK
専有面積：70.95m2～83.49m2
販売戸数/総戸数： 未定 / 78戸

[169: 通りがかりさん]

ずっと住むには、良いが売却時、大変だ。

[170: 評判気になるさん]

こちらのマンションを検討の方の声がないのは、よっぽど人気があり口コミの必要がないのか、一旦興味を示したが引いてしまったかどちらかですかね、

[171: マンション掲示板さん]

マンションは売却しやすいのが利点なのに、定借では騒音や隣人問題発生しても売却手間取ると逃げにくい。

[172: 匿名さん]

>>171 マンション掲示板さん
このエリアなら賃貸に出しながら買い手を探すこともできませんかね？

[173: 匿名さん]

出来ません。

[174: 匿名さん]

>>定借では騒音や隣人問題発生しても売却手間取ると逃げにくい。
借地権だと聞くと、購入者が限られそうです。
物件概要には定期借地権の年数が書いてなかったんですが、どのくらいの期間になりますでしょうか。

借地権のメリットは住み替えしやすいことですが、トラブルがあった時には売りにくいデメリットもあります。

騒音や隣人問題があった時、借地権じゃない戸建てでもトラブル内容を開示して売らなくてはいけないと聞いたことがありますし、購入にはある程度の決心が必要なんだと思ってしまいます。

[175: 匿名さん]

70年ですよ。

[176: 匿名さん]

70年っていうのが難しいですよね…予測ができないといえばいいのか。
70年経ったときに、建物の状況がどうなのかとかがわからないです。
ただ最初からどうなるのかがわかっている場合には、
最後どうするのかって揉めることが無いところは気が楽ではあるけれど。
あと気になるのが、地代と固定資産税、どちらがお得になるのか、ですね。

[177: 匿名さん]

定借物件は相続税対策に向いています。東京では、資産家向けの定借タワーが今後流行します。当然の賃貸想定ですし、当初10年ぐらいなら売価を保てます。
一方、ここは大阪ですから、実住で買うにはリスクがあり過ぎます。

[178: 匿名さん]

>>177 匿名さん

渋谷の定借タワマンの金額とか見るとそう思う。

[179: 匿名さん]

借地のくせになんか高くない、ここ？
定期借地の場合、坪230万円ぐらいが上限だろう。
リセールは5年後には坪150万円ぐらいだろうな。

[180: 匿名さん]

3990万円〜6490万円
地味に値下げしてます。
＠185万〜

[181: マンション検討中さん]

びっくりしました。久しぶりにみたら、値下げされてましたね。
何かあったんでしょうか？

[182: 匿名さん]

客の反応が悪かったのでしょう。
真田山のプラウドも当初より500万円ほど値下げされました。
よくあることです。

[183: 検討板ユーザーさん]

あちこち値下げして、需要が予測出来ない会社なの？

[184: 匿名さん]

野村不動産の時代は間もなく終焉を迎えつつあります。野村は稼ぎ頭がないので建設し続けているが、適正な用地がなくなり需要が弱い立地まで手を出している。
今後は、三井、三菱、住友、東急、積水のマンションを検討することを推奨します。

[185: 住人さん]

野村（買収されそうになる）が身売りしたのもありますか？

[186: 匿名さん]

>>野村不動産の時代は間もなく終焉を迎えつつあります。
知りませんでした。

積水ハウスの不動産部門が、売上が悪いと積和不動産に出向するウワサは聞いたことがありました。不動産の販売って免許は必要なものの、分譲を購入する人が今後増えていくとは考えにくいです。

少子化で購入者が減ったり、田舎の方だと古民家が売れずにそのままだったりすることを聞くと運営的にもつらくなりそうです。

ここのマンションはエントランスがかっこいいです。現地は大通り沿いで、谷町六丁目は2路線利用できるしいいと思うんですが、どうなんですか？ちょっと歩けばJRも利用できます。

[187: 匿名さん]

この周辺は最高に暮らしやすいです。
引っ越し歴8回の私が保証します。
後5〜6年で出て行く予定ですが、後ろ髪を引かれる思いです。
道端で独り言を叫び、見えない何かと戦ってる人も見たことありません。

[188: マンコミュファンさん]

>> この周辺は最高に暮らしやすいです。

健脚の持ち主以外
車必須の立地です！！

[189: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[190: 匿名さん]

全く車が無くても不便ないです。
台地なので坂上の立地ですが心臓破りの急坂は無いし、大体地元の人なら緩やかな勾配のルートを覚えます。天満橋↔︎上本町方面と玉造↔︎心斎橋方面には市バスも通っています。空堀商店街なども入り口までならほぼ高低差無しで入れます。坂道が辛い方は電動アシスト自転車持って環境に適応して暮らしています。
ここより坂道が厳しい場所の住宅街なんていくらでもあります。

[191: 匿名さん]

>>190 匿名さん

ここより坂道が楽な場所の住宅街はいくらでもあります。

[192: 匿名さん]

>>190


>> 全く車が無くても不便ないです。

奈良の私学行くルート　近鉄上本町駅までが遠いです。
送迎は車必須です！

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん

奈良にすんだら？

[194: 検討者さん]

>>192

奈良の私学に通うのになんでこんなとこ買って住まなあかんねん。
私学なんか他になんぼでもあるがな。

[195: 匿名さん]

グーグルマップで現地と上本町駅結んだら1.2㎞徒歩5分て出たんだけどこの距離車必須なの？
健脚の持ち主の話題が子供の送り迎え距離の話題にすり替わってるし、清水谷から上本町なんてほとんど標高差無いルートやん。この辺で平地というと船場だけど、大阪城に向けて徐々に標高が高くなってる船場のほうが標高差あるかもしれんよ。

[196: 匿名さん]

流石にココが車必須なら、日本全国そうだろ
それとも駅直結マンションでも買ってテンションハイになってるのかな？

[197: マンション比較中さん]

>> 196: 匿名さん


電動自転車必須でしょ！

[198: マンション比較中さん]

>> 95: 匿名さん


徒歩圏にスーパーだとイズミヤだったけど玉造まで行かないといけなかったが
数年前にスーパーライフできたから買い物は楽になったよ。

地下鉄は、１F駅入口からかなり歩かないと改札口にはたどり着かないよ（汗）
谷町線みたいにクイックで乗車とは行かないね。


私学は、中高一貫校で大阪星光学院行く子がここを蹴って奈良に行く場合は、西大和か東大寺しかないよ。
ランクを落とした清風高校のランクだと奈良の帝塚山になるからね。

[199: 匿名さん]

奈良って．．
天王寺区の最北端で
奈良って

[200: ７０歳住人]

>> 199: 匿名さん

帝国大学に絞ると
阪大、京大、東大、一橋大だとそうだよ

早稲田、慶応、関関同立なんて基本行かないよ。

[201: 検討板ユーザーさん]

高杉晋作

[202: 匿名]

>> 大阪星光学院行く子がここを蹴って奈良に行く場合は、西大和か東大寺

帝国大学か医学部の２択ぐらいですか

公立の小学校があるから五条以外だと清水谷ではない？
真田山小学校だったかな？

大阪星光学院、灘高校も複数受験で選択肢だけどね

[203: 匿名さん]

大阪市内の新築マンションで、奈良までの交通の便が話題になるのはココだけだろ
ある意味希少かもしれんな

[204: マンコミュファンさん]

>> 203: 匿名さん

大人は関係ないですが、十中八九、五条小学校＞真田山小学校の図式なので
学習塾は、上本町か谷町九丁目へ自転車か車の送迎で行くパターンだと思いますよ

谷町九丁目や上本町の道沿いに、レクサスやベンツ、BMWがいつも列をなしています。
普通は自転車かもしれませんが。。理由は、だから車なのだと。

[205: マンション検討中さん]

>>204 マンコミュファンさん

頭のいい人が集まる確率が高いから
最終結論で国立大学に決まってくる。

[206: 匿名さん]

謎の谷9推しだな

[207: マンション検討中さん]

第1期どれくらい売れたのでしょうか？

[208: マンション検討中さん]

小学校までは、通学路は安全でしょうか？

[209: 評判気になるさん]

>>208 マンション検討中さん

安全だと思います。
心配ならGoogleMAPで確認できます。
交通量少ないです。
この辺りだと塾は上本町か谷9に塾があります。
有名大手学習塾、大中小。

[210: 匿名さん]

清水谷や真田山に住んでる人の目線が上本町や谷九を向いてるとは思えんがね

[211: とおりがかり]

>>210: 匿名さん

学校に通う子供がいて真田山に住んでみたらわかる話
大人だと一例でジムは真田山にあるが、設備の関係で北浜や谷町9丁目、上本町など他のジムに行くのが自然

[212: とおりがかり]

>>210: 匿名さん

玉造にも塾はあるが
塾ではないが２トップ予備校は上本町谷町九丁目しかない

類塾、ひのき塾、研伸館、ベネッセ、第一ゼミナール、成基、坪田、
トライ、馬淵、自信、英検、能開、個別、開成、アクシス、学び、Z、
医系、修慶、東進、子供英語、浜、研伸、学研、WIN、公文、ヒューマンと
全てのジャンル別塾は一極集中

[213: 匿名さん]

塾やジムの近くにこだわる人はいるのかもしれませんが、それ以外の住環境を重視する人は上本町界隈は避けそう。

[214: 匿名さん]

君に教えてやろう
塾など手段であって、目標ではない
塾ごときで必死になるな

[215: 評判気になるさん]

塾は大切ですよ。
志望中学校によって勉強の仕方も
教えてくれるし。
そもそも大手の塾は私立中といい意味での
情報交換もしていますし。

[216: 口コミ知りたいさん]

清水谷から谷九なんて車ですぐなのはもちろん歩いても行けるし自転車だと数分。このマンションから徒歩1分のバスにのればこちらも数分で到着。場所はいいけどただやはりいずれ土地返さないとと思うと大切に使う人が2?30年後には結構いそうなのでパスかな。

[217: 匿名さん]

>>215 評判気になるさん

塾は大切かと思いますが、谷九、上本町に子供を住ませたくはないよね？

[218: 検討さん]

>>217


そうです。居住するエリアが１番です。

[219: マンション検討中さん]

ありがとうございます。小学校が、安心しました。

[220: マンション検討中さん]

借地権が悩みどころです。

[221: 匿名さん]

みなさんの書き込みを見ていると
子育て環境は良さそうなので、ファミリー向けとしてはおすすめなのかも。
ただ、考えてしまうのが、やはり借地権物件であること。
少しでも財産というのか形に残るものを・・・と考えた場合
いくら立地が良かったとしても、借地権物件ではどうにもならないなぁと思ってしまいます。

[222: 匿名さん]

>>221 匿名さん

まあ、他に残せる財産がある人が買うのでしょう。

[223: マンション検討中さん]

確かにそうですね。子育て重視なら、選択肢として良いですね。
一期分譲では、かなり売れたのでしょうか？

[224: 匿名さん]

財産ある人は、買わないと思う
所有権買えばいいんだし

[225: 匿名さん]

>>224 匿名さん

財産ない人に言われても説得力に欠けるなー。

[226: 匿名]

区分所有者の合意を取り付けるのはとても難しいとは思うが、将来
地主と交渉して土地を買い取り、所有権マンションに移行すると
いうのは無理かな。　もちろん、住居面積で案分して費用を出し合う
事になるが。　　

[227: 匿名さん]

>>225 匿名さん

そんなに販売苦戦してるんですか？

[228: 匿名さん]

そうなんですか？
値段下がったようですが？

[229: 坪単価比較中さん]

ブランズ上町の北側の元会社ビルに積水がまたマンション建てるみたいだな。

[230: 匿名さん]

近隣に積水から工事の説明チラシ入ってましたね
上町一丁目もグラメだらけで名前が難しいね

[231: 匿名さん]

>>230 匿名さん
同じこと考えました

[232: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[233: 匿名さん]

定期賃借権の物件ということで、購入には迷う人が多いと思いますが
子育て環境や生活環境を優先に考えた場合、便利な立地で住んで
リタイア後、自然の残るゆったりとした地に住み替えることも悪くない気がします。
何を優先にマイホームを選ぶかでしょうね。

[234: 匿名さん]

ついに価格未定になりましたね

[235: 匿名さん]

価格未定！
なんででしょうか？

[236: 匿名さん]

次期販売の予告広告になったからでは？
よくあることです。

[237: 匿名さん]

よくある事とは言いますが
販売価格だけでなく、修繕積立金、管理費、地代、解体積立金まで「未定」になりました。
第1期で購入した人のランニングコストまで未定になるのもよくある事なのかな？
それとも1期の購入者はいないのかな

[238: 通りがかりさん]

プラウド真田山の時も全て未定になりましたよ。
知り合いが谷六の販売センターに行きましが
売れてるみたいですよ。

[239: 匿名さん]

売り出す部屋が決まってなければ占有面積に応じた管理費や修繕積立金や解体積立金のシェアも表記できないから全部未定になったということかな？

[240: 匿名さん]

>>238 通りがかりさん
定借いつも言われますけど、
何だかんだ売れていきますね。
元々駅近でスーパー横のいい場所ですし、
最終的に価格下がったのが効いたのでしょう。

[241: 匿名さん]

定借物件は、永住を考える人には厳しいと思いますが
リセールを見越して購入できる人であれば
何の問題もなく購入するかなと思います。
もちろん、立地の良さは必要だと思いますが・・・。

[242: 匿名さん]

定借は住み替えだのリセールこそが厳しいものだと思っていましたが、色んな考え方があるのですね。
ローンを支払い終える時点で借地期間が１０年残るようにしかローンが組めない上に、取り扱い金融機関も限られるので、定借の中古物件は買い手側からみて購入のハードルが高く買い手が付きにくいイメージでしたが、別視点もあるのでしょうか。

[243: 匿名さん]

定借物件って、あまり考えたことがない人が多いでしょうけれど
悪いことばかりではないかなと思います。
子供が居ない夫婦てあれば、財産とかを考えなくても良いかもしれません。
となると、自分たちにとって住みやすい場所を考えるのかなって思いました。

[244: 匿名さん]

定借だと住みやすくなるんでしょうか？
子供がいない夫婦は財産残さなくていいから、金をドブに捨てろっていうことなんでしょうか？
子無し夫婦を舐めてかかってると売れるものも売れないと思いますが。

[245: 匿名さん]

>>244 匿名さん

こういうヒステリックなコメントをする輩は、全国に定借完売物件が多数あることをどう解釈するんだろうね。

[248: マンコミュファンさん]

[No.246～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[249: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[250: 実需野郎]

>>245 匿名さん
定借の制度自体がダメとは思いませんね。
東京の一等地とか、大阪でも都市部ターミナル駅直結とかの希少立地ならアリだと思います。（個人的には所有権の70%が妥当）
ただ、ここは好立地には間違いない場所ですが、希少ではない。
それが二期前に価格、管理費すら「未定」になった理由と思います。

[251: 匿名さん]

色々制約がありますからね。
ちょっとびっくりするくらい安くないと食指が動かないのは確かです。

[252: マンション検討中さん]

明日から第1期3次の申込受付が始まるようですが、価格はどうなったんでしょうか？

[253: 匿名さん]

4070万（4階）からです。

[254: マンション検討中さん]

ど素人です。このサイトでいろいろと勉強させていただいております。情報収集していると、この物件がかなり安いイメージ(3LDK40M?)なので検討に向けて定期借地権について調べています。
ランニングでの地代を仮に5千円/月とすると6万円/年×70年で420万が別途必ず発生し、価格表の表記を安く見せているだけのカラクリのような気がするのですが、一体どこに借地のメリットがあるのでしょうか。土地を持たない分、税金面で大きな優遇があったりするのでしょうか。

[255: マンション検討中さん]

>>254　1万円ぐらいだったと思うから840万円ぐらい上乗せになるのかな？

[256: 匿名さん]

後は、解体積立金と
それぞれの一時金ですね。
それらを踏まえての判断だと思います

[257: 匿名さん]

なるほど。マンションの価格以外に地代と解体に関わってくる費用が加算されるのですね。
それらの費用はまだ公表されていないのでしょうか。
税金面の優遇は私も気になります。
固定資産税、都市計画税はどのような形になるのか、その他にもメリットはあるのか、事前によく調べるようにしたいです。

[258: 匿名さん]

費用じゃないんだよ
もっと別の何か

[259: マンション検討中さん]

ここ気になっているんですが、売れ行きどんな感じでしょうか？立地、生活利便、コストは良いと思います。

[260: 匿名さん]

各部屋の広さやキッチンなどの設備も良いなと思いますが、
その中でもいいなと注目したのは、バルコニーです。
ガーデニングを楽しめて、リビングから外を見るととても癒されそうです。
駅も徒歩圏内にいくつもあり、かなり交通アクセスも良いなと思いました。

[261: 匿名さん]

ここだと、どこに行くにも便利というくらい
路線が豊富なところは、大きなメリットだと思いますし、資産性にも影響してくれていそうです。

あまり子育てイメージってこのあたりってどうなんだろうかと思っていたんですが、
市がかなり子育て支援に力を入れているので
ここでも子供さんがいる方も多かったりするのでしょうか。

[262: 匿名さん]

子育て世帯に対応している広さですよね。小中学校は10分ちょっとで歩いていくことができるので、
こどもがいる人にとってはいいと思います。
習い事とかスポーツ少年団みたいなものがこのあたりにあるかまではわかりませんが…。大きくなると塾も必要ですね。

[263: 匿名さん]

今は既に一旦、モデルルームの公開を終了していて、
秋にまた棟内モデルルームを開くということになってくるそうです。
秋ということは、あと４?５ヶ月くらいは間があるということになってくるのですね。
実際の部屋を見ることができるのはいいとは思いますが、
あとどれくらいそもそも選択肢がある状態なのでしょう？

[264: 口コミ知りたいさん]

9月14日から販売が再開されたそうです。
16戸くらいありましたが、2週間ほどで半分近くは売れたようです。
学区や環境も申し分ないので、定借地という事を納得できる人にしては良い物件かと思います。
定借権70年で他定借物件よりは長めです。

[265: 通りがかりさん]

人それぞれの価値観ですが、解体積み立て金というのは、空しいです。それと、売却となった場合、銀行は定期借地物件には融資しないから買い手が見つかりにくいと聞いたことあります。そら、壊す物件に銀行も担保つけれないですもんね。