プラウド天王寺清水谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/shimizudani/
所在地：大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
交通：Osaka Metro長堀鶴見緑地線・谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
Osaka Metro長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩8分
Osaka Metro谷町線・中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩10分
JR大阪環状線 「玉造」駅 徒歩13分
近畿日本鉄道 近鉄難波線･奈良線･大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.95平米～83.49平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-07-27 02:43:28
プラウド天王寺清水谷ってどうですか？
| No.101 |
by マンション検討中さん 2018-09-19 11:06:01
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削除依頼
70年の定借みたいですが、やっぱりリセール難しいですかね？
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| No.102 |
定借というネーミングだけで敬遠されます。
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| No.103 |
定期借地権って制度は、凄くメリットがあるというかメリットだらけだと思うよ
地主にとってはね |
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| No.104 |
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| No.105 |
>>99 匿名さん
定借のデメリットは地代などのランニングコストが余計に掛かることです。ここは解体もするのでしょうかね？そしたら解体費用。 ただ、普通にマンションを建てたときと比べて新築時の物件価格が安いメリットがあります。なのでランニングが上がっても、一般ローンの支払いと合わせて考えると月々の総額支払いは安くなることが多いです。 あとは残り年数が少なくなると売り出した時に買いたいと思う人が限られるのも事実ですが、リセールのデメリットは立地によると思います。現に値下がりしてる物件は良い土地ですが万人受けしない、検討する人の母数が少ない立地ばかり。ただしここは人口の多い市内中心部にあって駅近、学区もいい、住みたい人は毎年一定数いる立地だと感じているので、期限付きでも当分の年数は価値は落ちにくいのでは？とも思います。 正直、一般の人は定借と聞けばマイナスのイメージが植え付いている印象ですが、言うとおり、実際にデメリットを説明できる人なんて少ないでしょう。そしてなぜそれがデメリットかを説得力もって話せる人も。ここに書き込む方の様子を見ていればわかります。ただ一概に悪いと言うだけ。詳しくは分からないけど何となく悪いものだと決め付けているんだと思います。あるいは他社の営業マンがただ悪いもんだと主張している書き込みも多いでしょうね。批判しやすい内容ですので。 |
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| No.106 |
決めつけでなはく、すでに悲惨な事例が多数書かれてますね。過去もそうだったから指摘されてるわけで、良い事例ばかりならみんな飛びつくでしょう。誤魔化しもいいとこです。
定借はローンと一般的なものに加え地代、解体費、超長期維持を前提とした修繕金をあわせると所有権以上のコストがかかり、リセールは壊滅的というのが一般的です。 ローンの総額が少し抑えられますが、購入時点で残債割れするので負動産になります。値段を安くしても買い手にローンがつかないので買えません。売りようがなく仲介も嫌がるので干されます。 このハードルを越えても近くの所有権ではなくこの定借を現金一括で買いたいという人はどんな人ですかね。 永住目的で住んでも老人ホームに移るにも期限が近づけばただでもひきとってもらえない。期限より先に死んだら誰かに負動産を必ず手渡さらければいけない。期限が先に来たら老後でお金もないのに出ていかねばならない。死ぬ瞬間と期限切れが同時になる以外は厳しい結末です。 皆さんの言う通り、デベと地主だけが得をするだけで、買い手(土地は借り手)にはメリットはほばゼロです。 逆にこのデメリットを超えるメリットとは何ですか？見た目が少し安くなって売りやすいだけのはめ込み物件ではないのですか？ 当然販売は定期借地権に住んでるんでしょう。是非聞いて見ましょう。105さん、どうです？ |
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| No.107 |
定借の場合、近隣新築住戸の類似物件の坪単価が２６０万円として 購入者側のメリットは、坪単価１５０万円〜１８０万円ぐらいだと 定借の場合、購入メリットは金額が安いのでメリットでます。 坪単価２００万円以上だとメリットなしです。 |
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| No.108 |
概要出ましたね
4300万円台〜7000万円台 坪単価204万円〜270万円ですか これは凄いね |
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| No.109 |
あ@〜280万円だわ
これは凄い |
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| No.110 |
ほら、坪150どころか販売中の近隣のグラメタワーより少しだけ安くしただけ価格で、嵌め込み商売。
最近の真田山、ウェリス、安堂寺、上町台よりもはるかに高い。なのに、デベは土地のコスト1円もかからない。 デベと地主は美味しすぎます。 |
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| No.111 |
ディベは土地の購入リスクはないし美味しいところ取り。
近くのグランドメゾン上町1丁目、ブランズ上町がお買い得感あったように思います。 |
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| No.112 |
所在地： 大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
交通： OsakaMetro谷町線 谷町六丁目駅 徒歩5分 価格：4,300万円台予定～7,000万円台予定 間取：3LDK～4LDK 専有面積：70.95m2～83.49m2 販売戸数/総戸数： 未定 / 78戸 |
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| No.113 |
千里中央のシエリアタワーのように、ここも定借バッシング何それ？って感じであっさりと売れてしまうってことはないのでしょうか？
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| No.114 |
定借って関係ない人には関係ない。立地が好きで気に入ったら買います。この程度の戸数だとリセールとか考えない人だけで完売じゃない？
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| No.115 |
売れるけど買ったら地獄なのが定借。
議論の焦点は買った後であって、売れるかどうかは業者以外誰も興味ないよ。 |
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| No.116 |
シエリアタワーのスレ見てきたけど、115みたいなんがクダを巻いてました。
このスレもそういう連中の暇つぶしにされるのでしょう。 |
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| No.117 |
定借物件スレは業者ばっかいるな。頭ごなしにリセール批判してるのは大体そうでしょ。
立地を評価していて借地を気にしない人は買う。借地に抵抗があって先のことが気になる人は買わない。ただそれだけの話。 |
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| No.118 |
他人の暇つぶしで真実に気付けるのならいいよね。
116のように一人いいね！を押すような暇つぶしは役に立たないからなあ。 グラメとブランズよりお高い定借のメリットまだー？ |
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| No.119 |
>>117 匿名さん
買う買わないに興味があるのは業者だけ。 よって、リセール批判は業者以外になるな。 モデルでは定借の騰落率紹介してる？ 関西の定借プラウドは大暴落だよね。 それを見せならフェアじゃないよね。 |
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| No.120 |
定借おじさんムキになってますね。
そのうち定借の実例をご満悦で挙げてきそう。 |
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| No.121 |
[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］
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| No.122 |
勉強しようと思いシエリアのスレ読んだけど、3800レスもあって力尽きました
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| No.123 |
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| No.124 |
ありがとうございます
それらは完読済みですw |
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| No.125 |
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| No.126 |
これが具体的だった。
>3466：マンコミュファンさん [2018-05-21 00:01:35] 10年後でこれなら20年後はもっと悲惨だろう。 古くなっても所有権の区分も土地も手放せるが、 定借区分はある程度たったら全く手放せない。 定借中古は住宅ローンもほぼつかない。 自分たちが住宅ローンで新築の安マンを 買ってるのに、 次に買ってくれる人は何故か現金満額出して 築古を買ってくれるだろうと思うのは 大変ユニークな発想だ。 相続税を圧縮しても赤字垂れ流して 70年間持ちつづけないといけない。 子供はそんなもの欲しくない。 定借脳さんはよく計算してみような。 >10年後のについて書き込みありましたね。 所有権が5パーセント、定借が25パーセントおちるとして、少し更新来てみました。 7000万所有権千里タワーの場合 管理修繕費積立金 −360万 固定資産税 −200万 リフォーム -50万 仲介手数料 -210万 ローン控除10年 ＋200万 下落5% -350万 売却時の手数料 −200万 1170万、月9.75万がドブに 6000万定借シエリアの場合には 管理修繕費積立金 −360万 固定資産税 −200万 修繕地代一時金 -100万 解体金地代10年 -360万 ローン控除10年 ＋400万 下落 25% -1500万 売却時の手数料 −135万 2255万、18.8万がドブに。 仕様が高い中古を買うのが1100万、月9万も得です |
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| No.127 |
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| No.128 |
リセールとランニングコスト以外はないからやろ。
なんでそんなに欲しがりやねん。 |
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| No.129 |
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| No.130 |
定借って
まだ末期を迎えた物件ってのは無いんでしょう？ 定借末期に起こる（起こらないかも）トラブルを誰も経験したことがない。っていうデメリットはどうです？ |
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| No.131 |
70年間絶対に解体できないことかな。
歴史上最年長のマンションが60年ほどなのに、この人口減少社会で絶対に70年耐え抜くことを強制させられている。もしスラムになっても建て替えのチャンスがきても、そのままにせざるを得ない。 2090年は人口4000万しかおらず半分が老人。年金も税収も医療も壊滅的な中で、自分のものにもならず売り抜けることもできない建物に地主のための解体金や地代を支払い続けることになる。 70年前の1948年に現在は想像できないとの同様に、今から2090年は予想がつかないが、良くなることはないだろう。 マンション如きで人生ハードモードに固定するのはちょっとよくわからない。 |
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| No.132 |
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| No.133 |
タワマンも。
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| No.134 |
そそ。ただでさえマンションも日本も先が見えないんだから、高値、低仕様、板マン、小規模、並みの立地なのに、わざわざ定期借地権を買わなくていいんだよ。
永住するにしてもインポールにリビングインバスに下り天井は勘弁して欲しいよね。 |
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| No.135 |
だんだん、ただの買うなアピールの悪口になってきたな。
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| No.136 |
まあ、リセールが難しい分、新築価格が安いんだけどね。
けど、高いよね、ここ。 |
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| No.137 | ||
| No.138 |
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| No.139 |
これが2019年新価格か。
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| No.140 |
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| No.141 |
>>140
直結ではないけど駅まで5分以内で、スーパーが横にある。JR玉造も徒歩圏。南向きバルコニー。心斎橋経由難波や大阪駅方面や天王寺へのバス停が徒歩1分。ここが定借でなければ同じぐらいの価格になってたかもしれない。つくづく定借が残念。だけどそれでも売れるだろうなこれぐらいの部屋数なら。 |
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| No.142 |
売れるかなぁ。
天王寺区じゃ、ここと三井不動産のパークホームズ夕陽丘は散々な書き込み多いよ。 |
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| No.143 |
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| No.144 |
パークホームズはなんかプライド高そうで、三井ブランドとか、御影石とか、玉造筋より東は微妙とか他のエリアを見下した書き込みが最初多買ったよ〜。
結局駅が遠くて盛大に売れ残って、今になって叩かれてる感じ。 マンションのイメージ悪くなって、ちょっと可哀想。 |
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| No.145 |
だいたい定借物件で批判しているのは業者が多いですね。ただシエリアタワーやプラウド夙川の販売の進捗をみていると、買う側は意外と気にしてないんだろうなという印象。なんだかんだ売れていく気がします。
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| No.146 |
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| No.147 |
売れる売れないと
買ったていい買ってはいけないは 別の話だからね 金融商品と同じ ここは定借で買う必要のない立地 ＝定借で買ったら爆死立地なので 千里や夙川と同じにできないよ 安けりゃ買う 程度の情弱がたくさんいることがわかったから 今後は定借は増えるだろうけどね プラウドの問題は 定借なのにコスカしすぎなことでしょ ネットでは割高コスカデベのポジで どこでも笑われてる ブランド的にはヤバいと思うけど |
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| No.148 |
ほんとこういうとこね
プラウドのブランドネームでよくやるよね 焼畑ビジネス以外の収益源はやく増やせよ >ここは野村のコスカ全開仕様で、インポールにリビングインバスに下駄箱めり込みに引き戸寝室に下り天井などが炸裂してます。 |
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| No.149 |
>>147 マンション検討中さん
コスカデベノポジでどこでも笑われてるってどういう意味ですか？ |
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| No.155 |
[No.150から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
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| No.156 |
借地の場合コストは高いのでしょうか？
内覧会で、評価はどうなんでしょうか？ |
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| No.157 |
デイベに確認した方が早いですよ！
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| No.158 |
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| No.159 |
７０年後のことなんか関係ない、ずっと定住で遺産で残す必要もない。という人には人気なのかな。場所はいいしね。
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| No.160 |
ところがそうはならないみたいですよ
定期借地権の問題に関する論文みると https://www.jstage.jst.go.jp/article/journalcpij/51/3/51_820/_pdf |
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| No.161 |
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| No.162 |
３０歳以上の人が購入しても、７０年後住んでいる確率は、２０％も満たないでしょう。
ご子息がいれば話は別です。 |
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| No.163 |
借地権物件でも、場所を含めて物件が気に入れば購入もありだと思います。
ただ、同じお金を出しても、 形が残るのと残らないのではどうなんでしょう。 特に、家族がいるとなると財産を残したいと思うものかなと素直に思いました。 |
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| No.164 |
定借の話しかしてないやん。
上物の話もしようや。 設計とかプランニングはどうよ？ |
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| No.165 |
唯一定借のマンションなので、後は価格のみです。
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| No.166 |
あれ？
予定価格6900万台から6700万台に変わってるね 下限は、変わってない |
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| No.167 |
あ、最初は〜7000万台だったのか
やはりあの価格では無理がありましたね |
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| No.168 |
所在地： 大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
交通： OsakaMetro谷町線 谷町六丁目駅 徒歩5分 価格：4,300万円台予定～6,700万円台予定 間取：3LDK～4LDK 専有面積：70.95m2～83.49m2 販売戸数/総戸数： 未定 / 78戸 |
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| No.169 |
ずっと住むには、良いが売却時、大変だ。
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| No.170 |
こちらのマンションを検討の方の声がないのは、よっぽど人気があり口コミの必要がないのか、一旦興味を示したが引いてしまったかどちらかですかね、
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| No.171 |
マンションは売却しやすいのが利点なのに、定借では騒音や隣人問題発生しても売却手間取ると逃げにくい。
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| No.172 |
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| No.173 |
出来ません。 |
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| No.174 |
>>定借では騒音や隣人問題発生しても売却手間取ると逃げにくい。
借地権だと聞くと、購入者が限られそうです。 物件概要には定期借地権の年数が書いてなかったんですが、どのくらいの期間になりますでしょうか。 借地権のメリットは住み替えしやすいことですが、トラブルがあった時には売りにくいデメリットもあります。 騒音や隣人問題があった時、借地権じゃない戸建てでもトラブル内容を開示して売らなくてはいけないと聞いたことがありますし、購入にはある程度の決心が必要なんだと思ってしまいます。 |
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| No.175 |
70年ですよ。
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| No.176 |
70年っていうのが難しいですよね…予測ができないといえばいいのか。
70年経ったときに、建物の状況がどうなのかとかがわからないです。 ただ最初からどうなるのかがわかっている場合には、 最後どうするのかって揉めることが無いところは気が楽ではあるけれど。 あと気になるのが、地代と固定資産税、どちらがお得になるのか、ですね。 |
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| No.177 |
定借物件は相続税対策に向いています。東京では、資産家向けの定借タワーが今後流行します。当然の賃貸想定ですし、当初10年ぐらいなら売価を保てます。
一方、ここは大阪ですから、実住で買うにはリスクがあり過ぎます。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
借地のくせになんか高くない、ここ？
定期借地の場合、坪230万円ぐらいが上限だろう。 リセールは5年後には坪150万円ぐらいだろうな。 |
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| No.180 |
3990万円〜6490万円
地味に値下げしてます。 ＠185万〜 |
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| No.181 |
びっくりしました。久しぶりにみたら、値下げされてましたね。
何かあったんでしょうか？ |
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| No.182 |
客の反応が悪かったのでしょう。
真田山のプラウドも当初より500万円ほど値下げされました。 よくあることです。 |
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| No.183 |
あちこち値下げして、需要が予測出来ない会社なの？
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| No.184 |
野村不動産の時代は間もなく終焉を迎えつつあります。野村は稼ぎ頭がないので建設し続けているが、適正な用地がなくなり需要が弱い立地まで手を出している。
今後は、三井、三菱、住友、東急、積水のマンションを検討することを推奨します。 |
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| No.185 |
野村（買収されそうになる）が身売りしたのもありますか？
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| No.186 |
>>野村不動産の時代は間もなく終焉を迎えつつあります。
知りませんでした。 積水ハウスの不動産部門が、売上が悪いと積和不動産に出向するウワサは聞いたことがありました。不動産の販売って免許は必要なものの、分譲を購入する人が今後増えていくとは考えにくいです。 少子化で購入者が減ったり、田舎の方だと古民家が売れずにそのままだったりすることを聞くと運営的にもつらくなりそうです。 ここのマンションはエントランスがかっこいいです。現地は大通り沿いで、谷町六丁目は2路線利用できるしいいと思うんですが、どうなんですか？ちょっと歩けばJRも利用できます。 |
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| No.187 |
この周辺は最高に暮らしやすいです。
引っ越し歴8回の私が保証します。 後5〜6年で出て行く予定ですが、後ろ髪を引かれる思いです。 道端で独り言を叫び、見えない何かと戦ってる人も見たことありません。 |
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| No.188 |
>> この周辺は最高に暮らしやすいです。
健脚の持ち主以外 車必須の立地です！！ |
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| No.189 |
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.190 |
全く車が無くても不便ないです。
台地なので坂上の立地ですが心臓破りの急坂は無いし、大体地元の人なら緩やかな勾配のルートを覚えます。天満橋↔︎上本町方面と玉造↔︎心斎橋方面には市バスも通っています。空堀商店街なども入り口までならほぼ高低差無しで入れます。坂道が辛い方は電動アシスト自転車持って環境に適応して暮らしています。 ここより坂道が厳しい場所の住宅街なんていくらでもあります。 |
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| No.191 |
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| No.192 |
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| No.193 |
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| No.194 |
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| No.195 |
グーグルマップで現地と上本町駅結んだら1.2㎞徒歩5分て出たんだけどこの距離車必須なの？
健脚の持ち主の話題が子供の送り迎え距離の話題にすり替わってるし、清水谷から上本町なんてほとんど標高差無いルートやん。この辺で平地というと船場だけど、大阪城に向けて徐々に標高が高くなってる船場のほうが標高差あるかもしれんよ。 |
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| No.196 |
流石にココが車必須なら、日本全国そうだろ
それとも駅直結マンションでも買ってテンションハイになってるのかな？ |
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| No.197 |
>> 196: 匿名さん 電動自転車必須でしょ！ |
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| No.198 |
>> 95: 匿名さん
徒歩圏にスーパーだとイズミヤだったけど玉造まで行かないといけなかったが 数年前にスーパーライフできたから買い物は楽になったよ。 地下鉄は、１F駅入口からかなり歩かないと改札口にはたどり着かないよ（汗） 谷町線みたいにクイックで乗車とは行かないね。 私学は、中高一貫校で大阪星光学院行く子がここを蹴って奈良に行く場合は、西大和か東大寺しかないよ。 ランクを落とした清風高校のランクだと奈良の帝塚山になるからね。 |
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| No.199 |
奈良って．．
天王寺区の最北端で 奈良って |
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| No.200 |
>> 199: 匿名さん
帝国大学に絞ると 阪大、京大、東大、一橋大だとそうだよ 早稲田、慶応、関関同立なんて基本行かないよ。 |
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