プラウド天王寺清水谷ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド天王寺清水谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/shimizudani/

所在地：大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
交通：Osaka Metro長堀鶴見緑地線・谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩8分
　　　Osaka Metro谷町線・中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩10分
　　　JR大阪環状線 「玉造」駅 徒歩13分
　　　近畿日本鉄道　近鉄難波線･奈良線･大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.95平米～83.49平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: マンション検討中さん]

70年の定借みたいですが、やっぱりリセール難しいですかね？

[102: tokumei]

定借というネーミングだけで敬遠されます。

[103: 口コミ知りたいさん]

定期借地権って制度は、凄くメリットがあるというかメリットだらけだと思うよ
地主にとってはね

[104: 匿名さん]

>>103 口コミ知りたいさん

地主じゃないから分からないと思うけど、売った方が儲かる場合もあるけどね。

[105: 評判気になるさん]

>>99 匿名さん
定借のデメリットは地代などのランニングコストが余計に掛かることです。ここは解体もするのでしょうかね？そしたら解体費用。
ただ、普通にマンションを建てたときと比べて新築時の物件価格が安いメリットがあります。なのでランニングが上がっても、一般ローンの支払いと合わせて考えると月々の総額支払いは安くなることが多いです。

あとは残り年数が少なくなると売り出した時に買いたいと思う人が限られるのも事実ですが、リセールのデメリットは立地によると思います。現に値下がりしてる物件は良い土地ですが万人受けしない、検討する人の母数が少ない立地ばかり。ただしここは人口の多い市内中心部にあって駅近、学区もいい、住みたい人は毎年一定数いる立地だと感じているので、期限付きでも当分の年数は価値は落ちにくいのでは？とも思います。

正直、一般の人は定借と聞けばマイナスのイメージが植え付いている印象ですが、言うとおり、実際にデメリットを説明できる人なんて少ないでしょう。そしてなぜそれがデメリットかを説得力もって話せる人も。ここに書き込む方の様子を見ていればわかります。ただ一概に悪いと言うだけ。詳しくは分からないけど何となく悪いものだと決め付けているんだと思います。あるいは他社の営業マンがただ悪いもんだと主張している書き込みも多いでしょうね。批判しやすい内容ですので。

[106: マンション掲示板さん]

決めつけでなはく、すでに悲惨な事例が多数書かれてますね。過去もそうだったから指摘されてるわけで、良い事例ばかりならみんな飛びつくでしょう。誤魔化しもいいとこです。

定借はローンと一般的なものに加え地代、解体費、超長期維持を前提とした修繕金をあわせると所有権以上のコストがかかり、リセールは壊滅的というのが一般的です。

ローンの総額が少し抑えられますが、購入時点で残債割れするので負動産になります。値段を安くしても買い手にローンがつかないので買えません。売りようがなく仲介も嫌がるので干されます。

このハードルを越えても近くの所有権ではなくこの定借を現金一括で買いたいという人はどんな人ですかね。

永住目的で住んでも老人ホームに移るにも期限が近づけばただでもひきとってもらえない。期限より先に死んだら誰かに負動産を必ず手渡さらければいけない。期限が先に来たら老後でお金もないのに出ていかねばならない。死ぬ瞬間と期限切れが同時になる以外は厳しい結末です。

皆さんの言う通り、デベと地主だけが得をするだけで、買い手(土地は借り手)にはメリットはほばゼロです。

逆にこのデメリットを超えるメリットとは何ですか？見た目が少し安くなって売りやすいだけのはめ込み物件ではないのですか？

当然販売は定期借地権に住んでるんでしょう。是非聞いて見ましょう。105さん、どうです？

[107: 評判見てみたい]

定借の場合、近隣新築住戸の類似物件の坪単価が２６０万円として
購入者側のメリットは、坪単価１５０万円〜１８０万円ぐらいだと
定借の場合、購入メリットは金額が安いのでメリットでます。
坪単価２００万円以上だとメリットなしです。

[108: 口コミ知りたいさん]

概要出ましたね
4300万円台〜7000万円台
坪単価204万円〜270万円ですか
これは凄いね

[109: 口コミ知りたいさん]

あ@〜280万円だわ
これは凄い

[110: マンション検討中さん]

ほら、坪150どころか販売中の近隣のグラメタワーより少しだけ安くしただけ価格で、嵌め込み商売。

最近の真田山、ウェリス、安堂寺、上町台よりもはるかに高い。なのに、デベは土地のコスト1円もかからない。

デベと地主は美味しすぎます。

[111: マンション比較中さん]

ディベは土地の購入リスクはないし美味しいところ取り。

近くのグランドメゾン上町1丁目、ブランズ上町がお買い得感あったように思います。

[112: マンション比較中さん]

所在地： 大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
交通： OsakaMetro谷町線 谷町六丁目駅 徒歩5分
価格：4,300万円台予定～7,000万円台予定
間取：3LDK～4LDK
専有面積：70.95m2～83.49m2
販売戸数/総戸数： 未定 / 78戸

[113: 匿名さん]

千里中央のシエリアタワーのように、ここも定借バッシング何それ？って感じであっさりと売れてしまうってことはないのでしょうか？

[114: マンション検討中さん]

定借って関係ない人には関係ない。立地が好きで気に入ったら買います。この程度の戸数だとリセールとか考えない人だけで完売じゃない？

[115: マンション検討中さん]

売れるけど買ったら地獄なのが定借。

議論の焦点は買った後であって、売れるかどうかは業者以外誰も興味ないよ。

[116: 匿名さん]

シエリアタワーのスレ見てきたけど、115みたいなんがクダを巻いてました。
このスレもそういう連中の暇つぶしにされるのでしょう。

[117: 匿名さん]

定借物件スレは業者ばっかいるな。頭ごなしにリセール批判してるのは大体そうでしょ。
立地を評価していて借地を気にしない人は買う。借地に抵抗があって先のことが気になる人は買わない。ただそれだけの話。

[118: マンション検討中さん]

他人の暇つぶしで真実に気付けるのならいいよね。

116のように一人いいね！を押すような暇つぶしは役に立たないからなあ。

グラメとブランズよりお高い定借のメリットまだー？

[119: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん

買う買わないに興味があるのは業者だけ。
よって、リセール批判は業者以外になるな。

モデルでは定借の騰落率紹介してる？
関西の定借プラウドは大暴落だよね。
それを見せならフェアじゃないよね。

[120: 匿名さん]

定借おじさんムキになってますね。
そのうち定借の実例をご満悦で挙げてきそう。

[121: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[122: 口コミ知りたいさん]

勉強しようと思いシエリアのスレ読んだけど、3800レスもあって力尽きました

[123: マンション検討中さん]

>>122 口コミ知りたいさん

プラウド夙川テラスコートか苦楽園がレス少なめ

[124: 口コミ知りたいさん]

ありがとうございます
それらは完読済みですw

[125: マンション検討中さん]

>>124 口コミ知りたいさん

スマホでも 定借 でスレ内検索すれば絞られますよ。

[126: マンション検討中さん]

これが具体的だった。

>3466：マンコミュファンさん
[2018-05-21 00:01:35]
10年後でこれなら20年後はもっと悲惨だろう。

古くなっても所有権の区分も土地も手放せるが、
定借区分はある程度たったら全く手放せない。

定借中古は住宅ローンもほぼつかない。
自分たちが住宅ローンで新築の安マンを
買ってるのに、
次に買ってくれる人は何故か現金満額出して
築古を買ってくれるだろうと思うのは
大変ユニークな発想だ。

相続税を圧縮しても赤字垂れ流して
70年間持ちつづけないといけない。
子供はそんなもの欲しくない。

定借脳さんはよく計算してみような。

>10年後のについて書き込みありましたね。
所有権が5パーセント、定借が25パーセントおちるとして、少し更新来てみました。

7000万所有権千里タワーの場合
管理修繕費積立金 −360万
固定資産税 −200万
リフォーム -50万
仲介手数料 -210万
ローン控除10年 ＋200万
下落5% -350万
売却時の手数料 −200万

1170万、月9.75万がドブに

6000万定借シエリアの場合には
管理修繕費積立金 −360万
固定資産税 −200万
修繕地代一時金 -100万
解体金地代10年 -360万
ローン控除10年 ＋400万
下落 25% -1500万
売却時の手数料 −135万

2255万、18.8万がドブに。

仕様が高い中古を買うのが1100万、月9万も得です

[127: 匿名さん]

>>126 マンション検討中さん

うーん。リセールのデメリットは皆知ってるって。
リセール以外のデメリットを説明できる人っていないのかな。

[128: 通りがかりさん]

リセールとランニングコスト以外はないからやろ。
なんでそんなに欲しがりやねん。

[129: 匿名さん]

>>128 通りがかりさん

ランニングコストのデメリットも具体的に知りたいよね。

[130: 口コミ知りたいさん]

定借って
まだ末期を迎えた物件ってのは無いんでしょう？
定借末期に起こる（起こらないかも）トラブルを誰も経験したことがない。っていうデメリットはどうです？

[131: マンコミュファンさん]

70年間絶対に解体できないことかな。

歴史上最年長のマンションが60年ほどなのに、この人口減少社会で絶対に70年耐え抜くことを強制させられている。もしスラムになっても建て替えのチャンスがきても、そのままにせざるを得ない。

2090年は人口4000万しかおらず半分が老人。年金も税収も医療も壊滅的な中で、自分のものにもならず売り抜けることもできない建物に地主のための解体金や地代を支払い続けることになる。

70年前の1948年に現在は想像できないとの同様に、今から2090年は予想がつかないが、良くなることはないだろう。

マンション如きで人生ハードモードに固定するのはちょっとよくわからない。

[132: マンコミュファンさん]

>>130 口コミ知りたいさん

まだない。50年の定借ですらまだ寿命が一件も来てない。その顛末からの学びがまだ今の定借には反映されてない。

[133: 匿名さん]

タワマンも。

[134: マンション検討中さん]

そそ。ただでさえマンションも日本も先が見えないんだから、高値、低仕様、板マン、小規模、並みの立地なのに、わざわざ定期借地権を買わなくていいんだよ。

永住するにしてもインポールにリビングインバスに下り天井は勘弁して欲しいよね。

[135: 匿名さん]

だんだん、ただの買うなアピールの悪口になってきたな。

[136: マンション検討中さん]

まあ、リセールが難しい分、新築価格が安いんだけどね。
けど、高いよね、ここ。

[137: 匿名さん]

>>135 匿名さん
事実的な内容もあるけど、見え方として>>134 の人の一連の投稿が定借を絡ませた物件批判になってきてますよね
仰るように買うなと連呼する悪口に聞こえてきて、なんか野村か定借物件に恨みがあるようにも思えてきた

[138: マンション検討中さん]

>>136
高い。たしかに高いけども近くのローレルアイよりは20−30％安い。

[139: 匿名さん]

これが2019年新価格か。

[140: 口コミ知りたいさん]

>>138 マンション検討中さん
駅直結と比べられても

[141: マンション検討中さん]

>>140
直結ではないけど駅まで5分以内で、スーパーが横にある。JR玉造も徒歩圏。南向きバルコニー。心斎橋経由難波や大阪駅方面や天王寺へのバス停が徒歩1分。ここが定借でなければ同じぐらいの価格になってたかもしれない。つくづく定借が残念。だけどそれでも売れるだろうなこれぐらいの部屋数なら。

[142: 匿名さん]

売れるかなぁ。
天王寺区じゃ、ここと三井不動産のパークホームズ夕陽丘は散々な書き込み多いよ。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん
本当、こちらとパークホームズ夕陽丘は散々な書き込みが多いですよね。
とくに騒ぎ立てられずに売れていくマンションも近隣に多くあるので、面白いなと思って見させてもらってます。

[144: 匿名さん]

パークホームズはなんかプライド高そうで、三井ブランドとか、御影石とか、玉造筋より東は微妙とか他のエリアを見下した書き込みが最初多買ったよ〜。
結局駅が遠くて盛大に売れ残って、今になって叩かれてる感じ。
マンションのイメージ悪くなって、ちょっと可哀想。

[145: 評判気になるさん]

だいたい定借物件で批判しているのは業者が多いですね。ただシエリアタワーやプラウド夙川の販売の進捗をみていると、買う側は意外と気にしてないんだろうなという印象。なんだかんだ売れていく気がします。

[146: 匿名さん]

>>144 匿名さん
盛大に売れ残ってる明確な根拠が出ていないのが面白いけどね。批判する人も正直自分のストレスを発散しているレベルに見えて見苦しいですね。

[147: マンション検討中さん]

売れる売れないと
買ったていい買ってはいけないは
別の話だからね

金融商品と同じ

ここは定借で買う必要のない立地
＝定借で買ったら爆死立地なので
千里や夙川と同じにできないよ

安けりゃ買う
程度の情弱がたくさんいることがわかったから
今後は定借は増えるだろうけどね

プラウドの問題は
定借なのにコスカしすぎなことでしょ
ネットでは割高コスカデベのポジで
どこでも笑われてる
ブランド的にはヤバいと思うけど

[148: マンション検討中さん]

ほんとこういうとこね
プラウドのブランドネームでよくやるよね
焼畑ビジネス以外の収益源はやく増やせよ

>ここは野村のコスカ全開仕様で、インポールにリビングインバスに下駄箱めり込みに引き戸寝室に下り天井などが炸裂してます。

[149: マンション検討中さん]

>>147 マンション検討中さん
コスカデベノポジでどこでも笑われてるってどういう意味ですか？