プレミスト志村三丁目ってどうですか？

[評判気になるさん]

プレミスト志村三丁目についての情報を希望しています。
第2のリビング・ダイニングとしていろいろな使い方がシェアできる共用棟って気になりますね。

周辺のことや物件の事など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/shimura/

所在地：東京都板橋区坂下二丁目23-7、22-1（地番）
交通：都営三田線「蓮根」駅から徒歩8分、都営三田線「志村三丁目」駅から徒歩9分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

総戸数 284戸
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上12階建
専有面積 58.57m2～82.86m2
間取り 2LDK～4LDK

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: マンション検討中さん]

本当に高いですよね。
しかも敷地内に暗渠。
それでも売れちゃうのでしょうか。
はたまた成増の物件の二の舞いでしょうか。

[62: 匿名さん]

暗渠は一般的には難ありの土地と評価されます。それを隠すより、最初からオープンにして、地盤改良なり杭打ちなり、対策の内容を公開したほうが良いと思いますね。。

[63: マンション検討中さん]

オーベル板橋本町が残り２邸だそうです。価格も目に優しいですし、検討される方はオーベルのモデルを訪ねてみると参考になる事があると思います。

[64: マンション検討中さん]

オーベルは立地も良いし価格もバランスが取れてるので人気でしょうね

[65: マンション検討中さん]

大和さんがデベというか企画をしても施工は結局大衆の味方である長谷工施行ですよね　そう考えるとちょっと高い気がしますね

[66: 匿名さん]

3LDKが@250からってヤバくないですか・・・。平均したら@270とか。

[67: 匿名さん]

別にやばくもないけど割高感を感じる人は多いだろう
なかなか面白い値付けだとおもうな　
スカイティアラがだいぶ割高な値付けをして完売まで苦労してたけどさらに上をいくここがどうなるのか

[68: 匿名さん]

スミフは財務的に竣工後の長期販売がセオリーだから、スカイティアラが苦労したわけではないと思いますよ。

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
売主ってデベロッパー(スカイティアラの場合はスミフ、ここなら大和)だけじゃないよ（笑）
買えばその瞬間からその個人もいつでも売主になりうるわけだから。事情が変わって売らないといけない人は普通に出てくるし、マンションはどのみち脱出戦略必須だからね。
デベロッパーが苦労しようがしまいがどうでもいいけど未入居住戸が多ければ多いほど困るのは個人売主だからね。スカイティアラも未入居住戸が多数残ってる段階で使用済み中古を売ってたけど金額が売り出し時(広告掲載時点)から相当安かったよ。商談になったら下げれる余力が大きいのは資本力の差で明らかだしね

[70: 匿名さん]

>>67 匿名さん
ダイワハウスやっちまいましたね。入札で高値掴みしたんだよ。たぶん。
坂下である志村三丁目徒歩９分で@270なんてどうかしてるよ。

[71: 匿名さん]

坂上なら@300超えか・・・。

[72: 匿名さん]

隣のライオンズグラマシーハウスの相場水準からすれば、現在の市況下でのこの物件の適正価格はせいぜい坪230半ば程度
もし@270で買ったとすれば、10年後に3割の資産価値下落を覚悟しなきゃならない

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
プレミストは割高な値付けの割にブランド力はまだまだなので余程気に入らないと買うのは難しいですね。施行も長谷工ですし。

[74: マンション検討中さん]

昨日の豪雨すごかったですね。。
こちらの物件、コンセプトは今風で面白いですが
サードプレイスとか、わかる方はどの位いるのかな？育休ママのコミュニティとか、近い活動されている方々はいらっしゃるけど‥。
広尾で開催されるワークショップにご参加の方、居ますか？

[75: 名無しさん]

液状化、水没地域だね。坂下でも一番低い場所。

[76: 匿名さん]

夕方の豪雨凄かったですね。浸水対策をどの様に考えているのか気になります。計画敷地付近の集合住宅のエントランスには止水板があるけれど、短時間に降った場合、管理人が全て設置完了する前に浸水するのかも…階段とバリアフリーでスロープは必要になるけど、道路のレベルとエントランス床レベルの間に、ある程度レベル差を設けている設計が良いと思います。

[77: 匿名]

離れ（共用棟）がそんなにウケると思ったんでしょうか。
仕事をしている人にはあまり利用する機会が無いスペースでしょうし、結局ママさんや子供たちのたむろの場になりそうですが。
それならいっそ簡素でもトレーニングスペースや託児所でも作った方がまだ喜ばれそうなもんですけど。

[78: マンション検討中さん]

>>77 匿名さん
オチは同じ予想です。

託児所ね、、近隣小規模園や認可園は増えて居ますし、城山みどり幼稚園は2歳児保育・11時間保育をして居ますからそちらで充分。本園は31年度から保育園併設されるそうですよ。
入居後数年したら、ニーズが減るのでリスキーでもありますね。

個人的には各家庭4、5台の平置きサイクルポートとかの方が余程利便性高く、中長期のランニングコストが押さえられていい気がします。

どんなコミュニティになるか、管理組合の腕次第ですね。

[79: マンション検討中さん]

マンションマニアさんはブログで、このマンションの価格は『坪単価230万円＝70㎡ 4800万円台』と予想してました。

[80: マンション検討中さん]

ところで、坂下一丁目のプラウド前にダイワハウスさんは何を作ろうとしているのかな。
この物件からも徒歩圏だから、ご近所要素としては気になりますね。

[81: 検討板ユーザーさん]

>>64 マンション検討中さん
オーベル完売みたいですね。

[82: 匿名]

ここが期待外れだったので高島通りはさんだサンシティを狙ってたのですが、おんなじことを考えてた人がいたのか４~５部屋開いてるみたいだったのにすぐ非公開になってました。もうこの価格だったら坂上行こうか悩んじゃいますね。

[83: マンション検討中さん]

>>82 匿名さん

高島通り挟んだサンシティ？
スミフのマンションの話？

プラウド板橋志村三丁目
５階4LDK5,780 万円も、売りにでてますね。いまや、お手頃に見えてしまうから不思議。

[84: マンション検討中さん]

>10/13に（モデルルーム）オープンしたばかりで、土日の予約は連日満席の大人気物件です

‥って、区内のママ向けイベントを企画しているコミュニティのソーシャルメディアで紹介されていました。‥ターゲットは、区内在住者？

[85: 匿名さん]

プランを覗いてみましたが、シンプルというのが第一印象でした。
洋室とキッチンのどちらからでもバルコニーに行けるのは少し変わっていましたが、
全体的に良くある間取りという気がします。

[86: マンション検討中さん]

販売提携に野村不動産販売がついたんだね。

どうでもいいけど、Yahoo!不動産の幼稚園の表記が間違ってる。城山幼稚園は、坂の上の姉妹園。。

[87: 匿名さん]

坪単価265万円ってここら辺だと新価格だと思うけれど、東京のマンション全体が上がっているからか目に優しく見えます。

[88: マンコミュファンさん]

>>87 匿名さん

見えない見えない。

[89: 匿名さん]

スカイティアラって、売れちゃったのか・・・

土地はスカイティアラのほうがずっといいね。高台だし、駅近いし・・・

[90: 匿名]

>>89 匿名さん

>スカイティアラに比べて、駅からの道は坂下の方が明るくスッキリしている印象があります。あくまで個人の印象ですが。

[91: ご近所さん]

坂下で坪265!　3年前にスカイティアラが坪230で高い高いと騒いでいたのが嘘のようですな。

[92: マンション掲示板さん]

>>91 ご近所さん
私も昨日行ってきましたが、担当者に少し高いと言ってしまいました。

[93: 匿名]

>>92 マンション掲示板さん

担当者さんはどう返答されましたか？

[94: 口コミ知りたいさん]

>>93 匿名さん

スカイティアラの中古でええやんって言いました。

[95: 口コミ知りたいさん]

>>91 ご近所さん

スカイティアラあんなにディスられてからの満塁ホームラン

[96: eマンションさん]

>>95 口コミ知りたいさん

スカイティアラも3年後300いく

[97: 匿名]

モデルルーム公開開始したりマンマニの記事になったのに書き込み少ないですね。

[98: 匿名さん]

地元の人でもない限り、わざわざここを選ぶ理由が見つからない。。

[99: マンコミュファンさん]

三田線は不人気路線だから仕方がない

[100: 匿名さん]

朝は6両では限界を迎えつつありますが。
満員でギュウギュウ詰めですよ。
10年前より明らかに混んでる。これが不人気路線ですか？

[101: 通りがかりさん]

じゃあ埼京線は大人気路線ですね！

[102: マンション検討中さん]

坂下アドレスって、、、
3000万台半ばが適正でしょ

[103: 通りがかりさん]

>>102 マンション検討中さん

それ3年前の話

[104: 検討板ユーザーさん]

>>100 匿名さん

大丈夫、車両増えることにはなっている。
区役所前から巣鴨はキツそうだけど。
西高まで定期買って一度逆走すれば座れるし。

大手町で千代田線・東西線以外が遠い。
でも、大手町も構内キレイになったし以前ほど寂しい感じはなくなったけど

[105: 匿名さん]

>>104 検討板ユーザーさん
俺は大手町に勤務先があるから、まったく問題ない。
最近は混んでるが、本当につらいのは10分くらいだから、東西線よりははるかにマシだね。

[106: 匿名さん]

Dタイプを図面で見ていたのですが、西側のバルコニーの戸は開ききったら人が通る隙間もなくなってしまうんですかね？
ぱっとみる限りでは横幅ギリギリになりそうな感じに見えますが、
この感じですとバルコニーに洗濯物を干すというような感じではないのでしょうか。

[107: 検討板ユーザーさん]

住まいサーフィンでは、儲かる確率29%と、かなり高い確率で含み益が出るとの予想。

このスレでは「坂下なのに高い！」の大合唱ですけど、理論的には、分譲予定価格は割安ってこと？

[108: 口コミ知りたいさん]

>>107 検討板ユーザーさん

儲からない確率71%

[109: 匿名さん]

どういった条件を参考にして儲かる確率というのを算出しているんですかね。
それはさて置き、ウォークインクローゼットがDタイプでも二つありますが、
これでも結構収納が多い方ですよね？
収納の多さとか話題に上がる事がたまにありますが、多い少ないの基準がわかりづらいもので。

[110: マンション検討中さん]

>>101 通りがかりさん

大人気ではないけど、そこそこ人気路線じゃないですか。池袋、新宿、渋谷、大崎間を山手線の快速的に結んでいるので利便性は高いですよよ。

[111: マンション検討中さん]

坂下アドレスですよ、、
4,500出せるなら坂上で中古買いましょう。
メガシティとか！

[112: 匿名さん]

予定最多販売価格帯は変わっていませんが、最低価格が400万円下がってますね。

【現在】
2LDK / 4,100万円台より 3LDK / 4,700万円台より
予定最多販売価格帯5,600万円台※100万円単位
予定販売価格帯（税込）4,100万円台～7,600万円台※100万円単位

【9/8時点】
2LDK / 4,500万円台より 3LDK / 5,100万円台より
予定最多販売価格帯 5,600万円台 ※100万円単位
予定販売価格（税込）4,500万円台～7,600万円台※100万円単位

[113: eマンションさん]

>>112 匿名さん

まぁ妥当な線かな。

[114: 検討板ユーザーさん]

>>112 匿名さん
よく気がつきましたね！
価格表持ってる人はいないのかな？

[115: 住民板ユーザーさん5]

加賀は坪290らしいですよ！

[116: 通りがかりさん]

ちょっと頑張って加賀を買った方がいいかもですね｡

[117: 通りがかりさん]

なぜそうなるー

[118: 匿名さん]

マンション沿いの道は中山道から高島通りへ抜ける車が多くて危ないですね。

[119: 匿名さん]

中学校が南側に隣接しているとありますが、
B練、C練の場合、グランドの砂埃が飛んできてしまうという事はありそうでしょうか？
現場の地形を見ていないので分からないのですが、気になるところです。

[120: eマンションさん]

>>117 通りがかりさん

値段は変わらないのに地歴が違い過ぎる。

[121: 検討板ユーザーさん]

>>118 匿名さん
いつ見ての感想か分かりませんが、大した交通量ではないですよ。常盤台あたりの方が、狭い道に路線バスも自転車も‥よほど危ない。

自転車と、ワンちゃん連れは多いね。

[122: 口コミ知りたいさん]

>>121 検討板ユーザーさん

本当ですか？
時間によりそうですね

[123: 匿名さん]

>>121 検討板ユーザーさん

逆にショートカットする車しか通りませんね。

[124: 口コミ知りたいさん]

ここ書き込み少ないですね

[125: マンション検討中さん]

新しい価格表みてきたけど
南側は全然値段下がってないね
東側の棟は300〜400万値下がってたが

[126: 匿名さん]

ブロガーが引いちゃいましたね

[127: 通りがかりさん]

マンションマニアですか？

[128: 匿名さん]

ゲストルームが２部屋もあるんですね。来客が来た際や子供が生まれたときに両親が来たりするという時など、ゲストルーム等は大変役に立ちそう。
ちなみにゲストルームは長期で借りるということもできるのでしょうか？
１日二日くらいしか利用できないとなると悩みますね。

常盤台は犬を飼われている方はかなり多いと思います。ワンちゃんＯＫのカフェも何件かありますし、
ワンちゃん連れは大変住みやすいですよ

[129: 口コミ知りたいさん]

モデルルーム見てきて、なかなか良かったけど、なんでこんなに書き込み少ないんだろうか？

[130: 匿名さん]

立地でしょう

[131: 匿名さん]

周辺施設のデメリットを全然考慮していない配棟ですよね。板状じゃなくてタワーにすれば良かったのに。

[132: 口コミ知りたいさん]

>>131 匿名さん
周辺施設のデメリットって何ですか？

[133: 匿名さん]

隣の中学校は放課後、真っ暗の中部活動。

[134: 口コミ知りたいさん]

>>133 匿名さん
ん？どういうこと？だからなに？

[135: 匿名さん]

>>132 口コミ知りたいさん

南側の校庭ネットや校舎、あと東側のURです。
眺望阻害や住戸内への目線、砂埃などは建物を斜めに配置して空間を設けるとか、背の高い植栽で目隠しをするとか、もっとやりようがあったのでは。

[136: 匿名さん]

運動場にライトないのか～。マンション建てば少しは運動場が
明るくなる。

[137: 匿名さん]

最新の価格表では、南向き2階で5000万円を切っている部屋がありました。また、南向きの他の部屋も100から200万程度安くなっていました。これで、志村坂上辺りの築浅中古と勝負できる価格になりましたので、狙い目だと思います。

[138: 匿名さん]

西友も近いですし、公園も近隣にあって学校もすぐのところにありますので、
まさにファミリー向けという感じですね。
西友であまり買い物した事がありませんが、それなりに安かったでしたっけ？

[139: 匿名さん]

確かにファミリー向けですね。それに、共用棟は子供たちの勉強部屋としても使えますしね。

[140: 匿名さん]

西友は個人的な印象としては飲み物が安いという印象が強いですね。

共用棟みたいな空間があるのはとても良いかと思います。
あんまりモンスターペアレンツみたいな方がいなければ良いのですが。。。

[141: ご近所さん]

驚くべきことにマンション敷地内の暗渠は、一般道路！ビューネ蓮根住民の帰宅用ショートカットになること間違えなし。

[142: 名無しさん]

>>139 匿名さん

>>138 匿名さん
日用品、調味料、お菓子、飲料、アイス、乳製品などなど全般的にお安い。生鮮は、たまに他店のチラシを持ってきて値引きして貰っている方を見る。真似する度胸はないが。
まいばすけっと程酷くはないが、品揃えは決して豊富‥ではない。不自由はしないが、トキメキはない。だから、たまにオリンピックやサミットのスパイス売り場とか覗きホッとする。
朝6時から開店は、便利。

[143: 匿名さん]

10月下旬からの販売が12月になったと書かれていました。あと少しで販売開始でしょうか。
12月上旬とのことなので、もうそろそろかな……。

>>138さん
西友、時々利用します。
プライベートブランドのみなさんのお墨付きがおすすめです。
味が割とよくてプライベートブランドなので割安。
イオンじゃなくて西友を選んでいる方もいますね。

ウォルマート系列なので、専用のクレジットカードを作ることで、1ヶ月の間でも何パーセント引きなどお得な日があったと思います。

[144: ご近所さん]

あの辺ってチョコレート工場の臭いどれくらい来るんだろ…あんまり毎日だと気が滅入っちゃうな…

[145: 匿名さん]

西友は以外と割安なんですね。ほとんど買い物した事がないので知りませんでした。
朝早くから開店しているのも便利なところかと思いますし、
以外と食品や日用品を買い揃えるのに便利なんですね。

[146: 匿名さん]

チョコレート工場閉鎖後はまたマンション?

[147: 匿名さん]

中学校の部活は真っ暗の中でボール見えてますか。

[148: 匿名さん]

販売開始時期ですが、公式HPでは12月上旬となっていますが、スーモなどの物件紹介HPの物件概要では来年1月下旬になってました。
予定販売価格の見直しはあるのでしょうか？

[149: マンコミュファンさん]

>>148 匿名さん
あるだろうね。
既に一回実施してるし。

販売始めたら、なかなか値下げも難しいだろうから。
先に買っちゃった人が可哀想じゃん。

[150: 匿名さん]

見込み客が足りないんでしょうね。
地元以外から人を呼べないエリア力に、地元需要を遥かに超える高価格帯。
さもありなんという感じ。
少なくとも、アトラス加賀を検討できないような層を拾わないとこの戸数はさばけないでしょう。

[151: 匿名さん]

>>150 匿名さん

この辺の新築坪190万円の相場を知らずにダイワは高値掴みしちゃったね。

[152: 匿名さん]

文京区在住ですが、数日前にプレミストのチラシが入ってました。結構、広範囲にチラシを配ってるんですね。

[153: 匿名さん]

蓮根駅が８分で志村三丁目が９分とありますが、どちらの方が駅周辺が便利ですかね？
利便性とか抜きで、やっぱり皆さんは近い蓮根駅を利用されるのでしょうか。
たまに遠い方の駅を使うという立地があると思うので。

[154: 住民板ユーザーさん]

公式ページで販売開始1月下旬になりましたね
かなり苦戦しているようですね

[155: 匿名さん]

販売開始時期が遅れことは、どの物件もよくあることと聞きますが、
ここは何が理由なのでしょう。
問い合わせが少ないとかで、販売価格などの検討しているのでしょうか。
とにかく来月販売開始の情報公開を楽しみにしています。

[156: 匿名]

>>155 匿名さん
本当は早く売り切りたいはずなのに
遅らせるのは見込み客が少ないんでしょうね。
オイコス志茂も遅らせてました。

[157: 匿名さん]

これ以上は価格を下げずに長期販売することにしたとも言えるかも。しばらく近隣でこの価格帯の新規計画は無いですよね。

[158: 匿名さん]

販売時期を遅らせている理由には見込み客が少ないという事があり得るんですね。
あんまりこの辺りの事は詳しくないのですが、
この立地における良い点というのはどういったところがあげられるのでしょうか？

[159: 匿名さん]

この前モデルルームで説明を受けた際に、価格表は提示のみで、まだ配布することができないと営業担当さんに言われました。１月下旬の販売開始の直前まで価格が決定しないと言うことでしょうか。

[160: マンション検討中]

>>159 匿名さん
やり方が汚いですね